Cataluña prepara una nueva revisión del mapa de zonas de mercado residencial tensionado que modificaría tanto su extensión como las condiciones para alquilar vivienda en parte del territorio. El Govern ha iniciado el procedimiento para incorporar 53 municipios al sistema de contención de rentas y prorrogar durante un año la declaración de 118 de las 140 localidades incluidas en la primera tanda. Otros 22 municipios, entre ellos Lleida, Reus, Granollers, Figueres, Mollet del Vallès y Tortosa, quedarían fuera de esa renovación.
Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp
La propuesta todavía debe completar su tramitación. Las incorporaciones y las posibles salidas no tienen efectos inmediatos: el mapa vigente continúa formado por 271 municipios y, si la revisión se aprueba sin cambios, pasaría a sumar 302.
Entre los profesionales consultados, el debate se concentra en la relación entre los límites de precios y la disponibilidad de vivienda. Aunque reconocen que la regulación puede contener las rentas de los contratos sujetos a ella, advierten de que ese resultado puede convivir con mayores dificultades para encontrar un piso.
“La experiencia nos indica que limitar los precios no soluciona el principal problema del mercado: la falta de oferta”, sostiene Pedro Bretón, CEO de Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). A su juicio, en las nuevas zonas tensionadas existe el riesgo de que algunos propietarios retiren sus viviendas del alquiler habitual o busquen otras fórmulas. “Esto puede dificultar el acceso a la vivienda, aunque los precios de los contratos regulados queden contenidos”.
La ampliación propuesta incluye municipios como Martorell, Sant Andreu de la Barca, Tordera, Vila-seca o Sant Vicenç de Castellet, junto con localidades de menor tamaño. Los 53 municipios suman aproximadamente 255.220 habitantes, según la documentación de la propuesta.
El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (CGCOAPI) considera razonable que la incorporación al sistema se traduzca en una moderación de los precios publicados. Sin embargo, pide interpretar ese indicador junto con la evolución de la oferta de alquiler habitual.
“Una parte muy relevante del parque de alquiler tradicional se ha desplazado hacia el alquiler de temporada o hacia la venta”, afirma el Consejo. Su preocupación es que los nuevos municipios, muchos con menos viviendas disponibles de partida, tengan una menor capacidad para absorber una reducción adicional de la oferta.
“La experiencia nos indica que limitar los precios no soluciona el principal problema del mercado: la falta de oferta”
En ese escenario, advierte, “el ‘éxito’ que pueda reflejar el índice oficial de precios podría convivir con una dificultad creciente para encontrar vivienda en régimen de alquiler habitual”, la variable que considera más directamente relacionada con las necesidades de quienes buscan una residencia estable.
Eva López, CEO de Fincas Eva y miembro de la Junta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC), comparte ese pronóstico. Según explica, la entrada en el sistema puede llevar a propietarios a abandonar el arrendamiento de larga duración y optar por contratos de temporada. Para municipios como Martorell, Cardona, Sallent o Vila-seca, su previsión es que “los precios de los contratos normales bajarán un poco, pero habrá menos pisos disponibles para alquilar de forma estable”.
Marta Martín, abogada de AM2 Legal, anticipa también una pérdida de oferta en las nuevas zonas tensionadas. Vincula ese comportamiento a la distancia que algunos propietarios perciben entre la renta que podrían obtener en el mercado y la que permite la regulación.
La abogada añade otro posible efecto: el deterioro de los incentivos para mantener o mejorar las viviendas. Según su experiencia, algunos propietarios afectados por los límites “retiran las viviendas del mercado o dejan de invertir en su mantenimiento. Si no pueden repercutir las mejoras en el precio, dejan de realizarlas”, sostiene.
Martín describe distintas decisiones ante esa situación: mantener la vivienda vacía, cederla a un familiar o venderla. “Lo que no hacen es cobrar 500 euros menos porque les obliga el índice”, afirma, al explicar el comportamiento que observa entre determinados propietarios.
Más filtros para acceder a una vivienda
El CGCOAPI introduce un matiz adicional: la reducción de la oferta puede venir acompañada de una selección más exigente de los candidatos.
“Cuando el precio deja de poder ajustarse al riesgo, el propietario traslada esa selección a otros filtros”, señala. El Consejo asegura que sobre el terreno observa exigencias como disponer de una nómina indefinida, un avalista o un seguro de impago, que pueden dificultar el acceso de quienes tienen una situación laboral o económica menos estable.
A su juicio, esa dinámica penaliza especialmente a jóvenes, familias monoparentales, personas con contratos temporales o de origen extranjero. “Si esta dinámica se traslada a los 53 nuevos municipios, existe un riesgo real de que la política termine reforzando la exclusión del colectivo al que pretende proteger, en lugar de facilitar su acceso a la vivienda”, advierte.
“Cuando el precio deja de poder ajustarse al riesgo, el propietario traslada esa selección a otros filtros”
La cuestión, según esta organización, exige valorar conjuntamente la evolución de las rentas, el número de viviendas disponibles y las condiciones que deben reunir los aspirantes para conseguir un contrato.
Los 22 municipios que podrían salir
La otra cara de la revisión afecta a los 22 municipios que no quedarían incluidos en la prórroga de la primera declaración. Según la memoria de la Generalitat, estas localidades ya no cumplen ninguno de los indicadores examinados para mantener su consideración como zonas tensionadas.
La relación incluye Banyoles, Berga, Cabrera de Mar, Caldes d’Estrac, Calldetenes, Canovelles, Cervelló, Cervera, Figueres, les Franqueses del Vallès, Granollers, Guissona, Lleida, Mollet del Vallès, Montmeló, el Papiol, Parets del Vallès, Reus, Sant Climent de Llobregat, Sant Fruitós de Bages, Santa Margarida de Montbui y Tortosa.
Los profesionales consultados anticipan dos posibles movimientos si esas salidas se hacen efectivas: un aumento de las rentas en los nuevos contratos y la reincorporación de parte de las viviendas retiradas del alquiler habitual.
“Es posible que inicialmente veamos incrementos donde exista una demanda elevada, pero también puede favorecer que propietarios que habían retirado sus viviendas vuelvan al mercado”, explica Bretón. El CEO de SEAG considera que ese retorno podría contribuir a moderar las tensiones posteriores: “Una mayor oferta es precisamente uno de los factores que puede contribuir a estabilizar los precios a medio plazo”.
López coincide en que la desaparición de los límites específicos puede traducirse en subidas en los nuevos contratos y animar a algunos propietarios a volver a alquilar. Sin embargo, pide cautela al interpretar la mejora que recoge la revisión administrativa. “Puede que simplemente haya menos pisos ‘de toda la vida’ en alquiler porque muchos se convirtieron en alquileres de corta duración”, plantea.
Martín prevé que en ciudades como Lleida, Reus, Granollers o Mollet del Vallès «se van a poner en alquiler viviendas que en este momento están vacías por falta de correspondencia entre su precio de mercado y el precio que marcaba el índice».
El CGCOAPI también contempla un regreso de viviendas desde el alquiler de temporada al habitual. Ese movimiento, señala, “podría traducirse en algo más de oferta disponible en estos 22 municipios”, aunque con una salvedad: “Previsiblemente esa vivienda se ofrezca a precios más altos que los vigentes durante la etapa en que el municipio estuvo tensionado”.
La posible salida de esos municipios todavía no modifica las condiciones aplicables. La primera declaración, publicada en marzo de 2024, tiene una vigencia de tres años, por lo que la exclusión de la prórroga debe distinguirse de una retirada inmediata del sistema.
“Creo que los criterios empleados son arbitrarios, como lo fueron en las otras declaraciones de zonas tensionadas”
El CGCOAPI advierte de posibles controversias en los contratos que se firmen cerca del cambio de situación, especialmente si la publicación de la resolución y la fecha efectiva de exclusión no coinciden.
“Recomendamos a propietarios, inquilinos y profesionales que actúen con especial cautela documental en estos casos”, señala el Consejo, para evitar errores al determinar si una renta está sometida a los límites y posibles litigios posteriores.
La salida tampoco permitiría cambiar automáticamente las condiciones de los contratos ya firmados. Sus efectos sobre los nuevos arrendamientos dependerían de que la exclusión llegue a ser efectiva, mientras que los contratos existentes seguirían sujetos a sus condiciones y a las reglas que les correspondan.
La revisión también abre un debate sobre la capacidad de los indicadores para reflejar mercados muy diferentes. La declaración contempla criterios relacionados con el esfuerzo económico de los hogares para pagar la vivienda y los suministros, así como con el crecimiento de los precios respecto a la inflación.
Bretón cuestiona que el análisis se limite a una escala municipal. “Aplicar los mismos criterios a municipios y mercados muy diferentes puede generar importantes distorsiones”, afirma. En su opinión, también deberían examinarse los barrios y las distintas tipologías de vivienda.
Como ejemplo, menciona las diferencias entre una vivienda convencional y un inmueble de gama alta en Sarrià o Pedralbes, en Barcelona. “La regulación debería ser mucho más quirúrgica y tener en cuenta estas diferencias, estableciendo excepciones para determinadas tipologías de vivienda de alto valor, y no únicamente en función de su superficie”, defiende.
López centra sus dudas en los municipios con poca actividad arrendaticia. "Si allí apenas se firman unos pocos contratos de alquiler al año, cualquier variación puntual en el precio puede hacer que ese municipio “parezca” tensionado sin que exista un mercado de alquiler real detrás", sostiene.
El Consejo considera “técnicamente cuestionable” trasladar mecánicamente los mismos umbrales a mercados con una actividad muy distinta
Martín es especialmente crítica con la metodología: “Creo que los criterios empleados son arbitrarios, como lo fueron en las otras declaraciones de zonas tensionadas”. La abogada cuestiona que la revisión proponga excluir ciudades como Reus o Lleida mientras incorpora pequeñas localidades, y pone en duda que ese resultado describa adecuadamente las dificultades de acceso a la vivienda en cada lugar.
Para el CGCOAPI, la escasez de datos puede producir errores en ambas direcciones. Por una parte, algunos municipios podrían aparecer como tensionados debido a unos pocos contratos con rentas puntualmente elevadas. Por otra, "situaciones de tensión genuina en localidades pequeñas" podrían quedar sin detectar por falta de información suficiente.
El Consejo considera “técnicamente cuestionable” trasladar mecánicamente los mismos umbrales a mercados con una actividad muy distinta. Por ello, reclama que las decisiones se complementen con «un análisis cualitativo del mercado local (conocimiento de campo, no solo estadístico) antes de aplicar automáticamente el umbral».
“La estadística agregada es una herramienta necesaria, pero insuficiente por sí sola para capturar la enorme heterogeneidad de la realidad territorial catalana, desde grandes núcleos urbanos hasta pequeños municipios rurales del interior”, concluye.
Los procedimientos siguen pendientes de su resolución definitiva y las alegaciones pueden introducir cambios. Hasta entonces, tanto las 53 incorporaciones como las 22 posibles salidas forman parte de una propuesta cuyo impacto, según los profesionales consultados, deberá medirse también por la oferta disponible y las posibilidades reales de los hogares de acceder a ella.
Sigue toda la información inmobiliaria y los informes más novedosos en nuestra newsletter diaria y semanal. También puedes seguir el mercado inmobiliario de lujo con nuestro boletín mensual de lujo.
