Los economistas del Banco Central Europeo han alertado sobre la caída general del precio de la vivienda en la eurozona, pero España cuenta con sus propias particularidades.
Parecen buenas noticias para el que esté planeando comprarse su primera o segunda vivienda. Sin embargo, es importante entender el por qué de este supuesto giro de guion en la reiterada subida de precios de la vivienda y hasta qué punto se harán realidad en el mercado español.
Como veníamos adelantando en el artículo anterior, la subida de los tipos de interés tiene un claro efecto en el consumidor, especialmente en el caso del particular, que quiere acceder a una hipoteca para la compra de su vivienda. Todo ello sumado a la incipiente recesión general, la inflación y el pretendido enfriamiento del mercado (según la previsión del BCE, para que a medio-largo plazo se active de nuevo la economía), hace que la demanda de vivienda de segunda mano pueda caer, en especial e insisto, la demanda del comprador particular, sin que debiera verse afectada de manera considerable la del inversor. Y con dicho posible descenso en la demanda, podría disminuir el precio de la vivienda.
Sin perjuicio de lo anterior, a pesar del encarecimiento de las hipotecas, no parece que el esfuerzo hipotecario vaya a ser tan extremo si lo comparamos con el aumento y el esfuerzo que supone para algunas familias los precios de los alquileres, por lo que es posible que, a pesar de la subida de los tipos de interés, sigan existiendo particulares que se decanten por la opción de compra en vez de la alternativa del alquiler.
La idea general de la caída de los precios de la vivienda no deja de ser, por tanto, nada más que eso, algo general, que puede tener muchos matices, entre ellos la de diferenciar la caída de los precios en las viviendas “de segunda mano” de las de obra nueva, ya que parece que esta posible caída que, según expertos, puede ir desde el 3% y 7%, no afectará a la vivienda de obra nueva. Asimismo, la oferta en España seguirá siendo inferior a la demanda, por lo que la caída en picado no parece que vaya a tener lugar.
En cuanto a la obra nueva existente o en fase de ejecución ésta se encuentra, la mayor parte, vendida o reservada, por lo que la inversión en ellas podríamos decir que está garantizada de cara al año 2023.
Además, la previsión de ejecución de nuevas promociones durante el año 2023 tiene sus propios problemas, relacionados con la escasez de mano de obra y el encarecimiento de los costes de construcción (aunque sí se espera una ligera recuperación a mitad del próximo año). Todo ello, sumado a que por ahora la vivienda de obra nueva no se encuentra sobrevalorada considerando los precios existentes de mercado y sobre todo, comparando con los precios alcanzados en 2007, parece que todo ello nos lleva a concluir que la demanda para este tipo de activo se encuentra suficientemente garantizada y que de hecho la oferta sea inferior a lo esperado por el consumidor.
Con todo ello, la idea general manifestada por el BCE parece que no se va a plasmar directamente o de manera notable en el mercado inmobiliario español, el cual, sin embargo, sí verá reducido su número de operaciones, todo ello causado probablemente por la situación general económica que atravesamos.
Natalia Tova es abogada y miembro del equipo especializado en Real Estate de EY Abogados. Es experta en derecho inmobiliario, en especial, en operaciones de compraventa, arrendamientos urbanos y en el ámbito de los contratos de construcción.
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5 Comentarios:
Hago pantallazo.
seguis tapando entre todos una crisis estructural en la cual las familias van a tener que elegir si comen o pagan la luz o pagan la hipoteca. Muy bien
Amiga Natalia, soy respetuoso con tu artículo y el tiempo dirá exactamente lo que va a ocurrir. Mi punto de vista es algo diferente al suyo. Quizás mi trabajo a pié de calle me hace ver las cosas de diferentes maneras. Veamos...
La venta de vivienda de segunda mano es bastante superior a la vivienda nueva y ¿por qué?, muy sencillo se consigue la hipoteca con mayor facilidad y ¿por qué?, pues muy fácil los sueldos no dan para más.
Efectivamente el mercado del alquiler está alto pero ¿quién alquila en este país?. Aclaremos, españoles más bien los chicos que se quieren independizar. Si les sale mal siempre se puede recurrir a casa de papá y mamá. El resto del alquiler lo hacen los de fuera que han venido a ganarse la vida. Pero amiga cada día les resulta más difícil de alquilar, muchos requisitos y poco sueldo que obliga a juntar papeles de tres personas en la mayoría de los casos. Los listados de morosidad están llenos, o quitan deuda o no les admiten. Se pide ya hasta la partida de nacimiento... BASES de Cotización, vidas laborales, rentas y todo ello que sea actualizado y comprobado con los códigos de seguridad de cada entidad, seguridad social, hacienda, etc...
Ya me dirá usted si esto es una situación "particular de nuestro país", ya lo creo que lo es. Por favor, cuando escriban lo que escriben al menos tengan la decencia de consultar la calle, pero la calle de Fuenlabrada, Leganés, Torrejón de Ardoz, Villaverde, Usera, Orcasitas. Saludos porque esto daría para un nuevo Quijote en libro.
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