Revive la teoría de los "brotes verdes" en la vivienda tras el incremento de las hipotecas

No hablamos de si pepito o Juan bajará un duro o subirá dos, sino de la tendencia del mercado: el roll-over a la española no solventará la situación, sino todo lo contrario. Agravará la agonía.

La intervención pública en materia monetaria ha provocado graves desajustes en la estructura productiva del país y en los precios relativos de determinados activos. El sector de la construcción vivía un sueño que parecía no tener fin, pese a que todo el sistema se sustentaba sobre la concesión de crédito fácil y barato. Sin embargo, los excesos de inversión y riesgo crediticio cometidos durante el boom salieron a la luz en 2007. Desde entonces, la crisis económica está intentando corregir los errores pasados mediante procesos de mercado. Es decir, caída de precios, quiebras empresariales, desempleo y restricción del crédito.

La purga no sólo es necesaria sino sana e imprescindible para volver a crecer con solidez. Sin embargo, el ajuste en España se está encontrando con graves dificultades debido, precisamente, a una nueva oleada de intervención gubernamental. Bancos y cajas están sosteniendo artificialmente el precio de los activos inmobiliarios con el apoyo del Ejecutivo y del propio Banco de España. La receta elegida por los organismos públicos para mantener en el aire este particular castillo de naipes es la que aplicó Japón durante los años 90, tras el estallido de su particular burbuja: la refinanciación de los créditos basura o roll-over, tal y como se conoce en términos académicos.

En esencia, la operación consiste en sustituir un préstamo fallido o próximo a vencimiento por otro de similares características, e incluso en condiciones más favorables, pero a más largo plazo. Los bancos y cajas españoles están refinanciando la inmensa deuda que promotoras e inmobiliarias no podrán pagar. El sector está en quiebra técnica desde que la compraventa de viviendas se frenó en seco hace ahora dos años.

Además, de este modo, la banca oculta su morosidad real (del 20%) canjeando deuda por activos inmobiliarios y renegociando las condiciones hipotecarias de los morosos: los promotores entregan el suelo y los bloques de pisos que no pueden vender para saldar sus préstamos, y las entidades rebajan las cuotas hipotecarias a los particulares alargando el vencimiento del crédito.

Como resultado, los bancos son, hoy por hoy, las grandes inmobiliarias del país, y puesto que cuentan con el respaldo público del Estado (avales y rescate a fondo perdido) se niegan, de momento, a malvender el creciente stock de pisos embargados. De ahí que el precio de la vivienda en España baje a un ritmo muy lento, próximo al 10% interanual, según datos oficiales, cuando la sobrevaloración estimada de este tipo de activos podría superar el 40%.

La receta mágica consiste, pues, en aguantar el precio de las malas inversiones acometidas tanto como sea posible a la espera de la ansiada recuperación económica. Un juego muy arriesgado y, de hecho, suicida, como sucedió en Japón.