El presidente de acuña & asociados, Fernando Rodríguez y Rodríguez de acuña, es una de las voces más respetadas en el mundo inmobiliario. En una entrevista para idealista news afirma que fue un error eliminar la deducción fiscal y ahora aboga por que se mantenga esta medida hasta que mejore el desequilibrio del stock. También pone de relieve los problemas de promotoras y de entidades financieras actualmente
Pregunta: ¿cómo ve el panorama inmobiliario actualmente? ¿Es optimista o pesimista con la situación?
Respuesta: lo primero que hay que pensar es que hay un gran desequilibrio entre oferta y demanda. La demanda es regresiva, a lo que se junta un deterioro de precios constante. Hay que devolver al mercado el equilibrio y la confianza
P: ¿ y cómo se puede generar confianza?
R: una barbaridad fue quitar la exención fiscal. El haberlo quitado significa haber pasado de un esfuerzo financiero del 27% a un esfuerzo financiero del 34%, eso es un 26% de incremento. Las personas que compran una vivienda no compran una vivienda sino un servicio de deuda que se les ha encarecido un 26%. Esto significa que si la vivienda ha caído cerca de un 25% y por otro lado hemos encarecido el pagar una casa, pues nos hemos tragado toda la caída del precio de la vivienda. Abogo por que la deducción fiscal se mantenga hasta que mejore el desequilibrio del stock. También se podría periodificar el itp (impuesto de transmisiones patrimoniales). Otra cosa gravísima que hay que frenar es que si se están generando 200.000 hogares al mismo tiempo se están ejecutando 80.000 viviendas al año. Hay que buscar nuevas fórmulas de refinanciación o la posibilidad de que el ejecutado se quede como inquilino si es que puede
P: ¿qué demanda de viviendas cree que habrá en un plazo de cinco años y de 10 años?
R: la demanda de generación neta de hogares es de 200.000 viviendas al año y debería de estar en torno a las 250.000 viviendas para terminar en 180.000-190.000 a finales de la década pero estamos por debajo de los 250.000 viviendas por la inestabilidad del empleo y las malas condiciones financieras. Hay que darse cuenta de que la vivienda la compran dos personas y desde que una esté parada ya no hay compra de vivienda. Tirar el balón para adelante no tiene arreglo. Y si no paramos esto ahora, estamos en una caída libre de precios. La caída libre de precios puede favorecer al comprador pero no al tenedor de vivienda ni a las instituciones financieras con inmuebles. Además, la vivienda que se vende está en niveles de precios de 2003. Y en relación con el salario, la vivienda ha bajado un 50%
P: ¿la bajada de precios de la vivienda debería venir de la mano de los bancos tal y como piden algunas voces?
R: lo están haciendo pero de forma paulatina pero si lo bajan más de lo que están bajando hunden más el mercado y no podrían sufragar las pérdidas que eso les produciría. Algunos bancos sí están bajando los precios y van a seguir presionando
P: ¿cuántos inmuebles calcula que tienen las entidades financieras?
R: si hablamos de inmuebles procedentes de promotoras inmobiliarias hay aproximadamente 76.000 viviendas acabadas y unas 30.000 viviendas en construcción. Inmuebles procedentes de adjudicaciones de particulares hay del orden de 230.000 viviendas. A finales de este año estaremos en las 350.000 viviendas en manos de bancos.
P: Y ¿cómo cree que se va a vender tanto inmueble?
R: pues poniendo condiciones atractivas pero ya lo están haciendo. También hay que tener en cuenta que no todas estas viviendas están bien ubicadas, sólo un tercio de estas viviendas están donde deberían estar, el resto se encuentran en áreas de costa
P: ¿hay alguien que esté haciendo negocio en el mercado de la vivienda actualmente?
R: yo lo desconozco. Sé que hay pequeños inversores que sí están comprando, compran como buitres pero buscan rentabilidades a largo plazo
P: asesoran a las empresas inmobiliarias y entidades financieras, ¿cuáles son los principales problemas con que se encuentran o de qué se quejan principalmente?
R: el problema principal que tienen es el suelo. También otro problema que tienen es saber cuál es el valor de los paquetes de viviendas procedentes de particulares. Los valores han caído mucho pero hay que ver el área donde están situadas las viviendas y además aunque las entidades financieras se han adjudicado esas viviendas a la mitad de su precio, la mayoría vale menos de la mitad porque no hay demanda. Los bancos deberían bajar el precio a la mitad de la mitad
P: ¿qué salidas se está dando al suelo, el gran problema de la banca?
R: lo que deben de hacer es regularizar el precio de los suelos. En las viviendas los bancos pueden admitir bajadas de precios con ninguna o poca pérdida porque las adjudicaciones en las subastas desiertas se hacen al 50%-60% del valor de tasación. En cuanto a las adjudicadas nuevas, la pérdida es mayor y en cuanto al suelo, la pérdida puede ser bestial porque no hay apenas mercado. El suelo en áreas metropolitanas puede tener algún porvenir. Pero en áreas de costa, donde no va a haber demanda dentro de mucho tiempo tiene un precio simbólico
P: ¿en qué momento se encuentran las refinanciaciones de deuda de las inmobiliarias? ¿se necesitarán más rondas de financiación?
R: el 75% del crédito vivo de las compañías inmobiliarias es bastante difícil que se pueda refinanciar. Ahora bien, que se logre refinanciar es otra cosa. El crédito corporativo dado a inmobiliarias en los momentos actuales está entorno a casi los 30.000 millones de créditos dados sin garantía y esto es así porque si se recurría a la retasación, realmente no se podrían dar créditos. Ahora con las nuevas exigencias del banco de España será bastante más duro refinanciar porque si no, aumentará la burbuja financiera insolvente que se está generando y que ya es de entorno a los 20.000 millones de euros. Es decir, por un lado los bancos dan beneficios por los intereses y por otro lado están dando créditos sin garantías, créditos que posiblemente no se puedan recuperar
P: ¿las refinanciaciones son una ayuda o un parche?
R: es tirar el balón hacia delante en la mayoría de los casos porque si se dejaran caer a esas compañías en problemas los bancos tendrían que registrar unas pérdidas que les harían entrar en una situación de quiebra
123 Comentarios:
No te creas, piensa que ganamos mucho dinero en la buena época haciendo circular pisos de bobo a incauto, de maruja y benito a parejita con ganas de aparentar, mucho, pero mucho dinero.
Sí, al final, yo me quedé "pillado" con el pisito, además del chalet donde vivo, pero no me importa, se queda para uno de mis hijos, y a los otros le pienso comprar uno, cuando baje un poquito más. Y todavía me dará para mis caprichitos y los de mi mujer, ahora que está todo barato.
En fin, que hay que saber aprovechar cada momento.
Vamos, pero que entiendo que muchos estéis siempre "escasitos" y no tengáis más remedio que suplicar descuentos del 90%, aunque me haga gracia que os lo podáis creer.
Anda fantasma..... vete a contar esa chorrada a otro sitio
No te creas, piensa que ganamos mucho dinero en la buena época haciendo circular pisos de bobo a incauto, de maruja y benito a parejita con ganas de aparentar, mucho, pero mucho dinero.
Sí, al final, yo me quedé "pillado" con el pisito, además del chalet donde vivo, pero no me importa, se queda para uno de mis hijos, y a los otros le pienso comprar uno, cuando baje un poquito más. Y todavía me dará para mis caprichitos y los de mi mujer, ahora que está todo barato.
En fin, que hay que saber aprovechar cada momento.
Vamos, pero que entiendo que muchos estéis siempre "escasitos" y no tengáis más remedio que suplicar descuentos del 90%, aunque me haga gracia que os lo podáis creer.
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Suponiendo que no mientas.... ¿Has ganado mucho pero todo se te ha ido en un chalet y un pisito? Pues no veo mucho la ganancia ya que, me sospecho, deberas dinero al banco y, en todo caso, tu capital esta enterrado en bienes que dificilmente se podrian valorar en lo que te ha costado.
Piensas comprar pisos para tus hijos? Pero sabes que tipo de familia tendran? Sabes donde acabaran viviendo? Por que no les das una buena educacion y llegado el momento les apoyas monetariamente para que compren su propio y elegido pisito? Te aseguro que dentro de unos años cuando sean mayores seguiran vendiendose pisos, no hace falta actuar por panico como cuando parecia que si no se compraba hoy nunca mas se podria.
Yo no se el dinero que ganaras pero estoy viendo donde lo malgastas asi que tampoco te envidio la vida. Te aconsejo que esos "caprichitos" te los des ahora y dejes de jugar a millonario.
No veo muy bien que ganas con que los desas esten "escasos". Habra de todo. Unos compraran pisos mas pequeños y otros mas grandes. Sin duda una rebaja del 90% es improbable pero del 60-70% no me parece tan dificil. Seria regresar a la posicion de la que partimos antes de la burbuja. Ya sabes que las burbujas suelen tener ese efecto, vuelven al punto del que partieron.
Te deseo lo mejor pero no veo muy bien como podras tenerlo con esa forma tan extraña de pensar.
2013 = 90% dto.
Buenas dias,nos de dios
Y como es costumbre de buena praxis,les emitiré nuevas recetas...esta vez suaves
Que les aproveche y alimente su alma... hasta el desengaño final.... "ya sabeeen"
+La masa de la población no caerá porque seguiran sin acceso al credito loco...... la mayoria de los que tienen pasta no caeran porque tienen cerebro
+Y los que presumían muchos hace 4 años? Si era denominador comun de todas las reuniones: "he comprado por 30 y mi vecino acaba de vender uno igual que el mio por 50...+ 20 kilos.... somos millonarios, oye".
+Era más bonito escuchar a Solves que a Pizarro. Pero uno estaba en el error y el otro no miente
+ Si los españoles hablaran unicamente de lo que realmente saben, habria un gran silencio, que podrian aprovechar en estudiar
+No lleves a tu mejor amigo a por una hipoteca.....el nunca lo haria contigo
+ El que nada sabe con cualquier cosa lo engañan y el que nada tiene por cualquier cosa se vende.
+La cabeza se tiene para pensar y no para criar pelo.
+La quiebra es el verdadero camino hacia el razonamiento logico...., el ser humano en estado de euforia no piensa.
+Pobreza en ciernes,....el motor de toda revolución, o la tumba de los indolentes.
+ Si son chollos, ¿Porqué no se venden?..........Porque los chollos verdaderos estarán en el futuro."los precios de hoy son chollos respecto a los de ayer pero son timos con respecto a los de mañAna"
+Ya saben los vendedores lo que les pasará según la ley de darwin: los que no acepten el cambio y no se adapten: desaparecerán.
+Durante todos estos años aunque no lo creais en España ya se ha producido un corralito durante los ultimos 10 años, se compraron pisos de esos que nunca bajan a precios sin sentido.....y ahora no hay manera de recuperar el dinero
+"No es sensato intentar coger un ladrillo al vuelo cuando esta cayendo, lo sensato es recogerlo del suelo......y cuando hayan millones de donde escoger.."
+Esta sucesion de crisis una detras de otra es como electrocutar a vela. ....."a ver si cae ya la put- bomba de una vez
+Nos envidian porque España tiene lo mejor de los países europeos: "sueldos portugueses, precios alemanes, impuestos suecos, corrupción búlgara, honradez rumana, política italiana, banca albanesa, sanidad britanica y engreimiento frances"
+Dicen que en el Titanic no había suficientes salvavidas para todos, y que había tres tipos de personas:
-Los que estaban bloqueados, sin saber para donde tirar.
-Los que estaban intentando hacer buques salvavidas con esto y aquello.
-Los que estaban en el bar diciendo que el Titanic no se podía hundir, que era imposible...
25,te hago mi oferte,mas de 90000 euros no te doy por tu piso,jeje,y eso es lo qhay,y sino lo dicho,pues no lo vendas
¿Qué los pisos no pueden bajar más?.
La construcción de un piso de 75 m2, cuesta unos 50.000 EUR [incluso menos, en Barcelona y en Valdepeñas].
El precio de venta será de 65.000 EUR en Valdepeñas y de unos 200.000 EUR en Barcelona.
Luego, claro que pueden bajar, y bajarán, ¿Sabe por qué?, Porque un piso vale lo que el mercado pague por él, ni más ni menos. Los promotores y bancos tienen dos opciones:
1. Comerse los pisos con patatas fritas.
2. Bajar los precios para obtener liquidez.
Igual que antes se pagaba 250.000 EUR por un zulo, pronto verá Ud. Pisos de 80 m2 por 50.000 EUR.....si no al tiempo.
¿Qué los pisos no pueden bajar más?.
La construcción de un piso de 75 m2, cuesta unos 50.000 EUR [incluso menos, en Barcelona y en Valdepeñas].
El precio de venta será de 65.000 EUR en Valdepeñas y de unos 200.000 EUR en Barcelona.
Luego, claro que pueden bajar, y bajarán, ¿Sabe por qué?, Porque un piso vale lo que el mercado pague por él, ni más ni menos. Los promotores y bancos tienen dos opciones:
1. Comerse los pisos con patatas fritas.
2. Bajar los precios para obtener liquidez.
Igual que antes se pagaba 250.000 EUR por un zulo, pronto verá Ud. Pisos de 80 m2 por 50.000 EUR.....si no al tiempo.
25,te vendo mi focus con 7 años por 60000 euros,lo quieres? a q no,pues es lo mismo q pasa con tu piso,tan timao pero bien,y encima lo flipo habiendo sido engañao,jajajaja,mare mia como esta el patio
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Pero si no tienes ni para renovar el coche, desgraciado, ¡Que te vas a matar un día con ese cacharro!
¿Como te puedes pretender reir de mi?
Sois todos una panda de tontos, pero tontos-felices.
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