Cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. Normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado
Se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio, un chollo. La razón es que las comunidades autónomas tienen unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. Esto trata de evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al valor real de la casa. Así, hacienda tiene como referencia un valor mínimo para cada inmueble y por lo tanto un impuesto mínimo. En caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono
La sorpresa del comprador
Así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclama el pago de un importe complementario de itp. Dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago
Por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. Si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, nos reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses
Por ello, cuando estemos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente de precio, conviene saber qué valor mínimo es el que le otorga hacienda, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. Los precios mínimos generalmente están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así
El valor mínimo de una casa, según hacienda
El valor mínimo que tiene una casa depende de distintos criterios que cada administración autonómica fija por su cuenta. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación de la casa. Este es el caso de Andalucía o Cataluña. En otros casos, la administración divide su territorio en diferentes zonas, a cada una de las cuales les corresponde un determinado precio mínimo por metro cuadrado, como hace la comunidad de Madrid
Así, podemos ver un caso en Madrid capital, donde podemos encontrar pisos en venta por 1.202 €/m2 en paseo Alberto palacios (villaverde) que, de acuerdo a la valoración que realiza la comunidad de Madrid para un piso en esa zona (sector tributario avenida espinela), debería alcanzar los 2.150 €/m2. Así, para un piso de 100 m2 el pago mínimo del itp (el 7% del valor) sería de 15.050 euros, un 79% más que los 8.414 euros que habría que pagar si se tomara como referencia el precio de venta
En Cataluña y en Andalucía el cálculo es distinto, porque para conocer el valor mínimo que un piso tiene para hacienda necesitamos saber el valor catastral de la vivienda, el cual puede conocerse en el recibo del pago del ibi. Este valor habrá de multiplicarse por un coeficiente en función de la ubicación de la casa. Si compramos un piso por menos valor que el dato obtenido, el itp tendremos que calcularlo como porcentaje (7%) de este valor y no con el precio de compra-venta con que escrituremos
En cualquier caso lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte en la administración de tributos de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, de la valoración que el inmueble tiene para la administración. De esta manera podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y, sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de hacienda
¿Se puede reclamar a hacienda para no tener que pagar "de más"?
En caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por hacienda y pagues un itp menor de lo debido, ésta te notificará el importe que les debes por la diferencia. Desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. Alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el "extra" en el impuesto es bastante improblable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que hacienda "respeta" que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo
Links de interés
Simulador de valores mínimos para Madrid
Coeficientes aplicados para catalunya
Calculadora de valores para Andalucía
149 Comentarios:
Las liquidaciones complementarias giradas por hacienda por disconformidad con el precio efectivamente pagado pueden combatirse con éxito mediante un informe-peritaje de un tasador judicial. Los honorarios son razonables y no conozco casos en los cuales hacienda haya podido rechazado tal tasación.
Las liquidaciones complementarias pueden generarse con varios años de retraso basandose en mejoras que afectan al inmueble y que eran inexistentes en el momento de la compra-venta.
Lo que hace hacienda con la compraventa de viviendas es de juzgado de guardia:
1) si dices la verdad te "castigan" con una multa y no paran hasta que aceptes sus ¡Mentiras!
2) toman como "testigos" las compraventas de viviendas realizadas en 2005/2006 en el máximo de la "burbuja inmobiliaria", aunque hayas hecho tu compra en 2010.
3) nunca visitan la vivienda y les da igual que esté en estado ruinoso. ¡Cobrar con mentiras, esa es su misión!
4) si van a tomar como referencia el catastro, peor me lo pones, ya que la valoración de mi vivienda ha subido, con el catastrazo de zp, un 380%. Nadie en estos momentos me compraría mi casa por dicho valor catastral. Ni siquiera por la mitad. ¡Escandaloso!.
5) incumplen reiteradamente el artículo 104 de lay general tributaria, saltándose todos los plazos a la torera, y además me lo reconocen, diciéndome ¡Nosotros no cumplimos esa ley!
6) enciman se atreven a cobrar un plus al vendedor por incremento de patrimonio, aún sabiendo que no ha recibido la cantidad que se inventa la agencia tributaria.
Resumiendo: lo que hace hacienda multando la compraventa de viviendas, es de los más asquerosos delitos que se pueden cometer en cualquier país. El ciudadano está totalmente indefenso ante estos asquerosos mentirosos. En un verdadero estado de derecho estos golfos acabarían, unos en la carcel y otros fuera del funcionariado. La única presunción, de cualquier ciudadanos español, es de culpabilidad. Yo no compro más viviendas, no quiero volver a ser atracado por hacienda. ¿Cómo coño quieren que se mueva la economía?, Si estos cerdos van a multar a todo lo que se mueva. Sinceramente es para irse de España, o para echarlos a todos del país. ¡Asquerosos mentirosos! ¡Basura!
Al final conseguirán que en este país haya un éxodo masivo, ya ha empezado la fuga de cerebros,
Pero esto no va a quedar así,
Cuando la gente tiene hambre es capaz de cualquier cosa
No pinta buen final....
Buenas a todos los afectados por la comprobación de valores del itp. He creado una pagina de indignados en facebook para que todos los afectados podamos compartir nuestro caso y por si algún profesional con experiencia en el tema nos quiere aconsejar de como librarnos de este agujero que nos ha hecho Hacienda. El grupo es evidentemente afectados comprobacion de valores
Buena iniciativa. No te dejes el siguiente hilo :-)
http://www.idealista.com/news/archivo/2012/10/10/0524455-la-administrac…
En mi caso,compre en junio de 2009 un piso por 90000 euros que tenia un valor catastral de 158000 euros, que multiplicado por el coeficiente del municipio (conil de la frontera) siendo este 1,2 da un valor minimo de transmision de casi 190000 euros.
Me ha llegado la primera carta de pago, ya que solicite el pago aplazado de los 8000 euros complementarios. Mi duda es la siguiente. Han revisado los valores catastrales en feb 2013 y el coeficiente multiplicador ha pasado de 1,2 a 1.tengo alguna posibilidad de reclamar algo?cuales son los plazos legales para reclamar stos impuestos?
Buenos días,
A ver, yo que soy un poco cortito e ingenuo. Si alguién muy listo me vende un piso muy por encima del valor actual. Yo pago el 7% de lo que pagé ¿Y Hacienda no me dice? A mi no me pages tanto ya que nosotros lo valoramos en menos. Ja ja.
Un saludo,
Una pregunta y si lo que compro es un terreno que va con iva también me pueden hacer la paralela, también afecta a terrenos primera transmisión?
Buenas noches, llevamos dos días de infarto, mi hija compró una vivienda a un banco porque a un particular no le daban el préstamo, pagó lo que la pidieron así como al notario y a la oficina liquidadora, el banco meses antes había hecho una tasación pero con una plaza de garaje, en el Catastro tiene un valor de 102.511,43, ella pagó 120.000, la tasación con garaje el cual no compró era de 165,000, 65 y ahora le reclaman 3.000 euros, nadie vino para hacer la tasación de ningún estamento oficial que por lo visto tienen que hacerlo según he leído en algunos blogs, ponen 3 habitaciones y son dos con una terraza la cual he acristalado con lo cual el perito estaba mintiendo, unos me dicen que si que hay posibilidades de hacer alegaciones otros que no se hagan hasta que no llegue el 2º Aviso y aquí estamos que no sabemos para donde tirar. Nadie intento defraudar a hacienda ahora como no tienen dinero están avasallando con lo cual yo aconsejaría que antes de escriturar fuesen a la oficina liquidadora para ver que tienen que pagar y desde luego no comprar a ningún banco ni chollos porque luego viene el palo y ya que andas justo de dinero te encuentras que no lo puedes hacer frente.
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