La lau (ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos) establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Si como dueño/casero/arrendador simplemente te limitas a poner a disposición del inquilino un inmueble (piso, apartamento, chalet, bungalow , etc.) aunque sea amueblado, se tratará de un contrato de arrendamiento sometido a la lau y al código civil. Esto conlleva dos supuestos:
- El primer supuesto: vivienda. Estaría incluido exclusivamente el arrendamiento cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
- El segundo supuesto: uso distinto del de vivienda. Serían todos los demás arrendamientos, entre los que podría incluirse el alquiler para uso vacacional. Si además del inmueble proporcionas al inquilino otro tipo de servicios (limpieza del apartamento, lavado y planchado de ropa etc.) se trataría de algo distinto, un contrato de hospedaje ajeno a la lau
Sobre esta ley, de ámbito nacional, existen legislaciones particulares, que hacen que la legalidad del alquiler vacacional, se rija por diferentes leyes en función de la comunidad autónoma dónde se encuentre ubicada la propiedad
Legalidad de las viviendas de uso turístico en Cataluña
Desde el 25 de diciembre de 2012, El alquiler vacacional se regula en Cataluña a través del decreto 159/2012, de 20 de noviembre , De establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico. En este decreto nos encontramos diferenciadas 2 figuras que hasta ahora (y todavía en muchas comunidades autónomas) parecen similares. Se trata de los apartamentos turísticos y de las viviendas de uso turístico
Los apartamentos turísticos
Los apartamentos turísticos aparecen definidos como “edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios [...] con los servicios turísticos correspondientes". Este concepto engloba a todo un edificio, con cédula de habitabilidad, que presta servicios turísticos unidos al alojamiento como son el de recepción, cambio de sábanas, etc.
Las viviendas de uso turístico
Son “aquellas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada...". esta tipología hace referencia a viviendas individuales que pueden estar dentro de un edificio o no, y el propietario no tiene que ser dueño de todo el edificio para alquilar la vivienda ni prestar servicio turísticos antes mencionados
Como la mayoría de nuestros propietarios se encuentran bajo el reglamento que afecta a la 2ª Figura, las viviendas de uso turístico, vamos a analizar algunos puntos del decreto que analiza la regularización de esta figura. Para un estudio en detalle del decreto te recomendamos leerlo con detenimiento o consultar con el ayuntamiento de tu localidad
Las viviendas destinadas a uso turístico tienen varias restricciones en cuanto a su uso por parte de la propiedad:
- Se descarta el alquiler de habitaciones o alquiler compartido que no quedará legislado por este decreto
- Se excluye los alquileres de larga temporada al añadir "... se considera estancia de temporada toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo continuo igual o inferior a 31 días..."
- En la vivienda de uso turístico no podrá haber nadie empadronado
Requisitos de las viviendas de uso turístico:
- Deben tener cédula de habitabilidad y en ningún caso puede ser ocupada la vivienda por más inquilinos que los que indica la cédula
- Deben estar "... suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su empleo inmediato [...] todo en perfecto estado de higiene"
- La persona propietaria o la persona responsable debe garantizar el mantenimiento de la vivienda así como facilitar a los inquilinos un teléfono para atender posibles incidencias
¿Cómo dar de alta una vivienda de uso turístico en Cataluña?
Según este decreto los pasos a seguir son los siguientes:
1 - realizar una comunicación previa del inicio de actividad ante el ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre la vivienda
Este documento debe contener: datos del propietario, datos de la vivienda (y su capacidad máxima), el número de teléfono para atender incidencias, la identificación de la empresa de mantenimiento de la vivienda y la declaración responsable de que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad
Infórmate en el ayuntamiento de tu localidad para poder descargarte los impresos para completar esta documentación previa
2 - una vez aprobada esta comunicación previa por el ayuntamiento, el siguiente paso es la inscripción de la vivienda en la oficina de gestión empresarial (oge). Algunos ayuntamientos se encargan de enviar la documentación ellos mismos aunque en otras ocasiones tendrá que ser el propietario el que lleve la documentación para dar de alta la vivienda de uso turístico
3 - deberás disponer de hojas oficiales de queja, reclamación y denuncia y tendrán que estar a disposición de los inquilinos de tu vivienda de uso turístico
4 - sobre el registro de ocupantes, este decreto aclara que el propietario o responsable "... debe remitir a la dirección general de la policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ella...". esta información se remite a la policía de acuerdo a la orden 1922/2003, que establece que en las 24 horas siguientes a la llegada de los usuarios del alojamiento, debes presentar el registro en la comisaría o enviarla por fax o email
Una vez el propietario tiene su vivienda de uso turístico dada de alta y operativa, debe recordar que está obligado a realizar factura y aplicar los impuestos necesarios, como el iva (del 10%). La factura debe contar con: identificación del titular del alojamiento, identificación y número de los usuarios del alojamiento, fecha de entrada y salida desglosado por días, precio de la pernoctación y datos de impuestos y tasas
Además desde el 1 de noviembre de 2012 en los establecimientos turísticos catalanes se aplica una nueva tasa turística que también ha de ser aplicada en el caso de las viviendas de uso turístico. Si quieres saber más sobre esta tasa turística y su aplicación a las viviendas de uso turístico puedes consultar la entrada que hicimos sobre ella en este mismo blog
Si todavía tienes alguna duda sobre cómo dar de alta tu vivienda de uso turístico te recomendamos que consultes con el ayuntamiento de tu localidad o con el negociado de alojamientos turísticos de la comunidad catalana (teléfono 93 484 95 63)
19 Comentarios:
Estirar la peseta y crear el hilo de cobre.....un invento catalan
Enfin causa de sus ancestros en la diaspora judia sefardita
Muchos se quedaron camino de la junquera admirados de la frondosidad regional y alli avariciosamente se hicieron conversos unos y camuflados otros
Y el caracter pesetero heredado ...les pesa vaya si les pesa
(Cualquier contrato inmobiliario con estos hay que leerselo 5 veces y con la almohada)
" Es un consejo de la direccion general de consumidores "
En los hoteles legalizados, existe una recepción que echa a los turistas molestos y les dicen que entren despacio cuando lleguen a altas horas de la noche. En los "hoteles turísticos" de edificios de vecinos, se ponen muy rabaneros los turistas, cuando les dices que deseas dormir. SI HUBIESE UN RECEPCIONISTA COMO UN HOTEL LES DIRÍa que tienes derecho al descanso Y NO HABRÍa QUE LLAMAR TODAS LAS NOCHES A LA POLICIA Y NO PODER DORMIR. Suelen ser bastante bestias, se suelen alimentar de cervezas, bocadillos y de vino "don Simón".
Los hoteles legalizados, están insonorizados. Los "pisos turísticos" cuando están en edificios de vecinos, no están preparados para tal fin.
Yo no viajo nunca, no tengo dinero, y estoy "orgulloso" de no viajar nunca, y de no tener dinero. ¡¡¡Pero tengo derecho al descanso!!!! La gente solo se preocupa por sus intereses y no les preocupan los problemas de los demás.
Argumentos que utilizan para defender los apartamentos turísticos:
Propietarios: "es que de esta manera mucha gente que no tiene dinero viaja, por que no tiene medios para alojarse en hoteles" la realidad, es que los propietarios que alquilan este tipo de "hoteles pirata" ganan mucho "dinero" y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no, o si vienen de países donde cumplen normas y aquí en España se desmadran.... los propietarios son unos egoístas, que solo piensan en sus intereses.
Empresas que alquilan apartamentos turísticos de propietarios:
"Es que tenemos que meter en un piso a muchos turistas" la realidad, es que de esa manera, sobre-ocupando pisos, los precios son también mas baratos. Se meten mucha gente en un piso por menos dinero. Y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no.
"Es que no nos gustan los pisos bajos". La realidad, es que ellos defienden sus intereses económicos, y defienden que los turistas tengan derecho a molestar. Y en un edificio de vecinos, si alojan a turistas en pisos bajos, en los pisos de arriba, los vecinos que residen de forma habitual puede molestar a sus turistas. Y los turistas tienen derecho a molestar pero a los turistas no se les puede molestar. Las empresas, que alquilan este tipo de hoteles son unos egoístas que piensan solo en sus intereses económicos.
Personas que están de acuerdo:
"Es que nosotros no vamos a decir al propietarios a quien debe de alquilar o no". La realidad, es que este tipo de persona se alojan en "hoteles piratas" y no quieren que se regulen. Son personas que no tienen ni un duro, ni donde caerse muertos, quieren aparentar que son "muy pijos". Y como la mayoría "viaja" ellos como buenos borregos sociales, no van a dejar de hacer lo mismo. Aunque sea costa de comer bocadillos. Este tipo de personas, también son unos egoístas como la copa de un pino, no son nada solidarios y piensan en sus intereses. Pero si les pusieran algún "hotel pirata" encima de su casa, pondrían el grito en el cielo y no lo aceptarían. Siempre parecen muy modernos, hasta que les pasa a "elLOS"
AMEN. Mi abuela está en la misma situación en Madrid. Yo creo que con la ley en la mano tiene que ser ilegal, dado que no constituye una unidad totalmente destinada a esa actividad y provoca un grave perjuicio al vecino, que se ve mermado de derechos.
Si fuese hacienda, yo revisaría finca a finca de este país. Y controlaría quien entra y sale. En los alquileres de apartamentos turisticos, alquileres de habitaciones, en hostales, pensiones y hoteles ilegales, entra y sale muchisima gente que escapa al control de la policia y del "fisco". Sancionaría como en badalona con "500000" euros, los pisos patera. Y con toda la buena tajada de dinero que sacara de todo esto, incentivaría a las empresas a contratar, e incentivaría a los emprendedores. El problema principal es que hacienda está perdiendo mucho dinero.
Los apartamentos turisticos en edificios de vecinos son muy ruidosos y molestos son hoteles pirata sin normas sin recepción sobreocupados. Todos deberían de estar en el mismo bloque con recepción, y no compartiendo vivienda con vecinos que residen habitualmente en una finca. Molestan mucho.
En los hoteles legalizados, existe una recepción que echa a los turistas molestos y les dicen que entren despacio cuando lleguen a altas horas de la noche. En los "hoteles turísticos" de edificios de vecinos, se ponen muy rabaneros los turistas, cuando les dices que deseas dormir. La recepción tendria que decirles que tienes derecho al descanso para que no tengas que estar llamando cada dos por tres a la policia. Los turistas de los edificios de vecinos suelen ser bastante bestias, se suelen alimentar de cervezas, bocadillos, cacahuetes y de vino de cartón "don Simón".
Los hoteles legalizados, están insonorizados. Los "pisos turísticos" cuando están en edificios de vecinos, no están preparados para tal fin.
Yo no viajo nunca, no tengo dinero, y estoy "orgulloso" de no viajar nunca, y de no tener dinero. ¡¡¡Pero tengo derecho al descanso!!!! La gente solo se preocupa por sus intereses y no les preocupan los problemas de los demás.
Argumentos que utilizan para defender los apartamentos turísticos:
Propietarios: "es que de esta manera mucha gente que no tiene dinero viaja, por que no tiene medios para alojarse en hoteles" la realidad, es que los propietarios que alquilan este tipo de "hoteles pirata" ganan mucho "dinero" y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no, o si vienen de países donde cumplen normas y aquí en España se desmadran.... los propietarios son unos egoístas, que solo piensan en sus intereses.
Empresas que alquilan apartamentos turísticos de propietarios:
"Es que tenemos que meter en un piso a muchos turistas" la realidad, es que de esa manera, sobre-ocupando pisos, los precios son también mas baratos. Se meten mucha gente en un piso por menos dinero. Y no les preocupa si sus turistas molestan con ruido o no.
"Es que no nos gustan los pisos bajos". La realidad, es que ellos defienden sus intereses económicos, y defienden que los turistas tengan derecho a molestar. Y en un edificio de vecinos, si alojan a turistas en pisos bajos, en los pisos de arriba, los vecinos que residen de forma habitual puede molestar a sus turistas. Y los turistas tienen derecho a molestar pero a los turistas no se les puede molestar. Las empresas, que alquilan este tipo de hoteles son unos egoístas que piensan solo en sus intereses económicos.
Personas que están de acuerdo:
"Es que nosotros no vamos a decir al propietarios a quien debe de alquilar o no". La realidad, es que este tipo de persona se alojan en "hoteles piratas" y no quieren que se regulen. Son personas que no tienen ni un duro, ni donde caerse muertos, quieren aparentar que son "muy pijos". Y como la mayoría "viaja" ellos como buenos borregos sociales, no van a dejar de hacer lo mismo. Aunque sea costa de comer bocadillos. Este tipo de personas, también son unos egoístas como la copa de un pino, no son nada solidarios y piensan en sus intereses, hasta que les pasa a ellos, y si les pusieran un "hotel pirata" encima de su casa, entonces si, pondrian el grito en el cielo y entonces si reclamarían que todo el mundo les apoyase...
Vecinos afectados por pisos turisticos
Todas estas páginas sobre la prohibición las han creado el lobby de los "hoteles patera para turistas" para movilizar a sus seguidores (políticos, banqueros, policías, constructores que esperan vender los pisos a precio de la burbuja inmobiliaria, dueños de de hoteles y hostales en muchos casos son propietarios de multitud de viviendas y que alquilan pisos para turistas por que sacan más renta en "negro" que con un alquiler social y legal), pero saben que los poderes públicos protegen este tipo de alquiler y que nunca los van a prohibir
Y luego todos estos (no se como llamarlos) opinan en esta página creada por ellos, pero manipulando la información para crear opinión y haciéndonos creer que son víctimas de la situación y echando la culpa a los políticos (que son ellos mismos los que están opinando en realidad) ¿Como es que os echáis la culpa a vosotros mismos? ¿Os creéis que somos tontos? ¿Pero quiénes son los que más alquilan pisos a turistas? Los que tienen pisos en propiedad ¿Y quienes son los que más pisos en propiedad tienen? Pues vosotros, panda de manipuladores!!! Prohibir ya, el alquiler de turistas en fincas de vecinos!!! Dejadnos en paz a los pobres vecinos, dejadnos descansar, dejadnos dormir...
Ninguno habláis de los problemas de convivencia que generan vuestro ganado de turistas a las vecinos de las fincas ¿Por que ni una palabra de esto? ¿Por que no os lleváis a los turistas que tanta renta os reportan encima y al lado de vuestras casas? Claro, vosotros vivís tan agustito rodeados de privilegios. Que la basura es para los demás!!! Y el dinero negro de los "turistas sin domesticar" para vosotros...
¿Sabéis que muchos vecinos se tienen que marchar de sus casas por el ruido y molestias que generan estos "hoteles patera para turistas? Pues claro, que lo sabéis pero de eso ni hablar. Lo único que os interesa es la renta que os lleváis al final del mes y a los otros que los den...!!! Vuestro egoismo puro y la propia vida algún día os hará sufrir,(como están sufriendo vecinos afectados) por vuestra inconsciencia y por haber hecho tanto daño gratuitamente por vuestro animo de lucro!!!
Venga políticos sin escrúpulos, funcionarios, constructores, seguir opinando pero saber que sabemos que sois vosotros los que estáis opinando en vuestro propio beneficio. Echándoos la culpa a vosotros mismos para que la gente piense que es el ciudadano de a pie el que se queja por no poder alquilar pisos para turistas para poder sobrevivir. Cuando la realidad es que lo que los ciudadanos necesitan son alquileres sociales que vosotros nunca les proporcionáis por que sacaríais menos beneficio en vuestras rentas al mes, que alquilando hoteles en pisos para turistas.
Las victimas por las molestias que generan los "hoteles camuflados" para turistas exigimos que nos quiten los "pisos patera vacacionales" de al lado de nuestras casas. No se puede aguantar más la situación.
El ruido y molestias de vuestros turistas para encima y al lado de vuestras casas!!!
Le pediría al Ayuntamiento que facilitase un listado para saber si hay ejemplos de esta práctica en algún edificio donde residan cargos de nuestro Ayuntamiento y Comunidad de Madrid y que explicase por qué autoriza los apartamentos turísticos en edificios donde residen ciudadanos que quieren estar tranquilos en su casa, algo a lo que tienen todo el derecho. Como vecinos afectados por los pisos turísticos debemos tener DERECHO A DECIDIR (como el turista) a que esta actividad no se pueda llevar a cabo en edificios de primera residencia.
Mi vecino de arriba alquila el piso "por habitaciones" tipo "apartamento turístico" sin recepción, el perfil del ocupante son extranjeros, españoles jóvenes y enormes grupos de familias que vienen por periodos cortos (un día, dos días, una semana, dos, o algo mas) sin ganas de dormir haciendo vida nocturna con los consiguientes ruidos a cualquier hora de la noche y cualquier día de la semana, despertándonos continuamente. Al no haber recepción en el apartamento hotel, hemos tenido que avisar a la policía multitud de veces. Es insoportable que no te dejen dormir, y ademas han dañado una zona común de la comunidad, han tirado vino en mi puerta manchando el mármol del rellano, por "llamarles la atención" (lo cual es inútil porque cada periodo cambian los inquilinos y vuelta a empezar con los toques de atención). Esto no se puede aguantar se tienen que prohibir los alquileres turísticos en edificios de vecinos.
“Es constante la jurisprudencia que proclama la cesación de los apartamentos turísticos, porque no se trata que una vivienda o local cambien de destino, sino de la inserción de una explotación hotelera en una parte considerable de un edificio destinado mayoritariamente a un uso residencial privado, uso excesivo de las instalaciones comunes para el que no está preparada la finca , y que no es sino el reflejo de una de las consecuencias ineludibles de la explotación industrial: el cambio de destino de local comercial a apartamentos turísticos debería entrañar, necesariamente, una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, a fin de reajustar las cuotas de participación en los gastos comunes correspondientes a todos los copropietarios.
Le pediría al AyuntaMIENTO que facilitase un listado para saber si hay ejemplos de esta práctica en algún edificio donde residan cargos de nuestro AyuntaMIENTO y Comunidad de Madrid y que explicase por qué autoriza los apartamentos turísticos en edificios donde residen ciudadanos que quieren estar tranquilos en su casa, algo a lo que tienen todo el derecho. Los vecinos afectados por los pisos turísticos tienen DERECHO A DECIDIR como los turistas a que estos negocios-actividades vacacionales, de diversión y molestas no se pueda llevar a cabo en edificios de primera residencia.
Los vecinos No quieren que les instalen un hotel-pirata-patera ni al lado, ni encima de sus casas..
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