Ignacio Sáenz de Santa María, abogado y socio del área de 'real estate' de EY Abogados desde 2016, repasa en idealista/news cómo está el sector inmobiliario después de la pandemia. Afirma que hay mucho interés de los inversores por cerrar operaciones en España, que la vivienda sigue siendo uno de los activos más buscados y que están surgiendo otras oportunidades en negocios menos tradicionales, como los campings y los hostels. También insiste en la necesidad de que la regulación en vivienda no demonice a los grandes propietarios, cuyo peso en el parque residencial es reducido y su efecto de arrastre en la economía muy elevado, y alerta de un aluvión de concursos empresariales a partir de final de año.
¿Cómo está el sector inmobiliario actualmente?
La verdad es que está entretenido. Después de la pandemia, que perjudicó bastante todas las transacciones y todas las operaciones de compraventa, estamos viendo que hay un boom por el sector inmobiliario y mucho apetito por cerrar operaciones. Esta no ha sido una crisis estructural económica, sino que ha sido una crisis coyuntural provocada por el covid. Liquidez sí que hay y, ahora que el covid está remitiendo, el apetito inversor se ha vuelto a reactivar. Llevamos cuatro-cinco meses con muchísima actividad.
¿Qué tipo de inversores están interesados en España?
Muchos inversores extranjeros, muchos fondos anglosajones y centroamericanos, y también inversores nacionales y socimis, que siguen apostando por el sector.
¿Qué sectores son los que acaparan más interés?
Dentro del inmobiliario, los sectores más calientes o que están suscitando más interés por parte de los inversores diría que son el hotelero, el logístico y el residencial a través del ‘build to rent’, del cual se está hablando muchísimo en los últimos años.
¿Por qué?
El hotelero, obviamente, porque ha sufrido mucho con la crisis del covid-19. Muchas empresas familiares que tenían hoteles no han podido soportar los cierres y la falta de turismo, lo que ha abierto oportunidades.
En el caso logístico, el crecimiento exponencial del e-commerce y la venta por internet hace que sea un sector muy caliente, tanto lo que son naves logísticas como la última milla en las ciudades. Además , también se están desarrollando muchísimas plataformas y naves en ubicaciones como pueden ser Valencia, Barcelona o Sevilla.
Y en residencial, el ‘build to rent’ quizá es lo que más interés está suscitando. Aunque creemos que tiene sus condicionantes y que no es oro todo lo que reluce.
¿Qué condicionantes?
A nuestro modo de ver, las rentabilidades que se obtienen con el ‘build to rent’ están basadas en unos ‘business plan’ muy ambiciosos, con una alta ocupación de los proyectos que, si no llega a darse, va a afectar a la rentabilidad que los inversores están buscando desde un inicio.
En EY ya nos están pidiendo clientes pruebas o dictámenes periciales para posibles problemas que haya habido en ‘joint ventures’ entre empresas que quieren hacer ‘build to rent’. Hay empresas que no son especialistas que se están metiendo en este negocio, quizá porque las rentabilidades que están buscando no les llegan a través de otros productos.
Pero no todas las ubicaciones son perfectas para un ‘build to rent’. No todas las ciudades pueden asumir y absorber un proyecto de este tipo tal y como está concebido, con un bloque de viviendas, con gimnasio y plazas de aparcamiento. Quizá en algunas localidades o provincias no tenga mucho sentido un proyecto así.
Por otra parte, la legislación que se está impulsando tampoco es la más óptima para los inversores.
¿Por ejemplo?
Tener que dotar un 30% de la promoción inmobiliaria a vivienda de protección oficial lastra mucho la rentabilidad que están buscando los inversores. Es incompatible.
Lo mismo ocurre con la limitación del precio del alquiler. A pesar de que la Ley de Vivienda todavía no se ha aprobado y de que parece que al final va a ser de una aplicación residual porque va a quedar en manos de las comunidades autónomas y únicamente se aplicará en zonas tensionadas, de nuevo se lanza un mensaje al sector que quizá no sea el más óptimo.
Todo ello sin entrar a discutir si son unas medidas que van a favorecer el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes o si van a fomentar que baje el precio del alquiler. Los expertos inmobiliarios y economistas lo que dicen es que más bien tendrán un efecto contrario y es lo que hemos visto en ciudades como París o Berlín, y lo que también sucedió en muchas ciudades de EEUU después de la Segunda Guerra Mundial, que recurrieron a la limitación de los precios del alquiler y el efecto fue el contrario. No estamos hablando de nada nuevo.
¿Qué efectos podría tener entonces?
Lo que puede producir es algo contrario a lo que se pretende: que los precios al final suban en otras áreas porque la oferta disminuye. Los propietarios probablemente lo que quieran es no poner en alquiler sus inmuebles. Al final se produce una obsolescencia del mercado de la vivienda porque no interesa rehabilitar viviendas o invertir dinero en unas viviendas en las que vas a tener una rentabilidad muy limitada.
Los propietarios, ante esa limitación, lo que se ha visto en otros países y en otras épocas, lo que hacen es un análisis muy exhaustivo de la solvencia de los arrendatarios y al final los que tienen menos solvencia se quedan fuera.
La Ley de Vivienda todavía no está aprobada y puede sufrir cambios en los próximos meses, pero el sector dice que el daño ya está hecho. ¿Es así?
Es una ley que antes de nacer ya está muy limitada porque deja la aplicación de las medidas en manos de las autonomías. Determinadas comunidades, por ser de signo político contrario al Gobierno, ya han dicho que no la van a aplicar, mientras que algunas afines consideran que no tienen un mercado de alquiler tensionado.
Lo que debemos tener en cuenta es que los inversores extranjeros ven el mercado desde fuera, desde miles de kilómetros. En muchos casos tienen aquí a su ‘partner’ local, que le mira y busca las oportunidades de inversión. Pero no podemos olvidar que esto va un comité de inversiones que está en el extranjero, en EEUU, en Londres o en países de Próximo Oriente, y al final lo que el comité de inversión ve son los riesgos. A igualdad de oportunidades, su capital irá al país que sea más seguro para ellos. Les da igual invertir en un país fantástico como España, que tenemos de todo: playa, gastronomía, negocios… Lo que buscan es una rentabilidad y si invertir en Italia o en Francia les supone una rentabilidad más segura, allí invertirán. El capital huye del riesgo.
¿Tiene el sector inmobiliario un problema de inseguridad jurídica?
No se puede estar cambiando la legislación cada vez que entra alguien nuevo en el Gobierno y no se pueden dar mensajes negativos a los inversores, por mucho que las medidas que se quieran implantar no vayan a tener una aplicación práctica importante o el impacto vaya a ser muy reducido. El inversor lo que capta es que constantemente se están dando mensajes en contra del gran tenedor, del gran propietario de inmuebles. Se permite la ocupación, se limita el precio del alquiler, se dice que se va a hacer una fiscalidad mucho más agresiva con estas sociedades…, y todo esto lo perciben los inversores.
"Demonizamos mucho al gran inversor"
Al final la inmensa mayoría de los propietarios son particulares que han invertido sus ahorros en inmuebles y los tienen en alquiler con un medio de vida, pero demonizamos mucho al gran inversor. Pero, ¿especulan? No, es su negocio, tienen que hacer números. Además, impulsan mucho la economía: al sector construcción, al sector instalaciones, al sector financiero, al sector de prestación de servicios profesionales… y regeneran el comercio. Hay que ver el conjunto, no desde la perspectiva de que el gran inversor es el malo y el que viene aquí a hacerse rico y aprovecharse de los pobres ahorradores.
¿Cómo se soluciona entonces el problema del acceso a la vivienda?
Hay medidas que se deberían impulsar. Se lleva muchos años hablando de la colaboración público-privada, lo que pasa es que no la termino de ver en la práctica.
Lo que estamos viendo es que toda la carga sigue estando en el inversor y en el promotor porque le vemos como el poderoso que va a especular y a hacer muchísimo dinero. Mientras no se libere el suelo público, mientras no se aceleren también los trámites urbanísticos de obtención de licencias y mientras no se fomente esa colaboración público-privada real, va a ser muy complicado que los consumidores, sobre todo los jóvenes, puedan tener un acceso más fácil a la vivienda. Pero lidiar con la Administración es muy complicado.
Aun así, somos uno de los mercados más atractivos para la inversión…
A pesar de todos estos problemas, se nos sigue viendo como un país muy atractivo para invertir. Hay muchísimo apetito por el inmobiliario español y hay muchos fondos que tras el covid muestran su interés en hacer ‘due dillegence’ de activos.
En ocasiones después de la ‘due dilligence’ no siguen adelante porque buscan rentabilidades muy altas, de más del 20% en algunos casos. Con unas cifras más moderadas, del 10-12%, se podrían cerrar muchas más operaciones en el mercado.
En los últimos meses están subiendo los precios de los materiales, la energía… ¿cómo afecta al sector?
Todo el tema de la promoción de viviendas se está viendo muy lastrada por el incremento del precio de los materiales. Llevamos unos meses con subidas exponenciales en el precio del acero, de las maderas, del hierro y también del transporte marítimo. Además, el acopio de materiales que están haciendo países como China e incluso entidades dentro del sector ante la crecida del precio provoca que haya más demanda que oferta y que los precios perjudiquen mucho los contratos; por ejemplo, en los de llave en mano, donde hay un precio cerrado, aunque crezca el precio de mano de obra y de los materiales.
Todo está perjudicando mucho al sector de la construcción y muchas pequeñas y medianas empresas se están viendo muy afectadas. A muchas no les compensa seguir trabajando y prefieren parar. Y no olvidemos, además, que hay una moratoria en cuanto a los concursos de acreedores hasta el 31 de diciembre de 2021.
¿Qué pasará después?
Pues está por ver. Pero lo que no es real es que a día de hoy haya menos concursos que antes del covid. No es por ser catastrofista, pero hay que prepararse ante un posible aluvión de concursos y esto a ver cómo afecta a la economía. De hecho, en el despacho nos hemos reforzado precisamente en el área de derecho concursal ante la llegada masiva de concursos tras la moratoria que creemos que va a haber.
"Hay que prepararse ante un posible aluvión de concursos"
Dentro del sector inmobiliario, ¿qué tipo de empresas podrían entrar en concurso?
Pequeñas y medianas empresas a las que esté afectando mucho el precio del precio de la mano de obra, el precio de los materiales… También empresas hoteleras, sobre todo familiares y del sector vacacional, con establecimientos de tres-cuatro estrellas que han sufrido mucho con la falta de turistas. Habrá que esperar a la temporada primavera-verano 2022 y ver si son capaces de salvarse con la venta de algunos activos.
¿Sigue habiendo cautela entre los inversores con activos como las oficinas o los centros comerciales?
Hay cierto temor todavía en el mercado de oficinas, a pesar de que estamos viendo muchas operaciones y apetito. Persiste la incertidumbre de si se quedará el teletrabajo como hasta ahora, si vamos a volver al trabajo presencial, si va a haber un modelo híbrido y en qué sentido, qué tipo de oficinas se necesita…
En mi opinión, creo que se va a volver al trabajo presencial a las oficinas, aunque quizá no los cinco días de la semana, pero sí tres o cuatro días. Es el modelo que más funciona, por lo que creo que la oficina no va a desaparecer como tal.
En los centros comerciales sí que ha habido más miedo por la afluencia, pero entiendo que se recuperará, aunque muchos centros deben reposicionarse para seguir siendo atractivos al público. De lo contrario, quedarán obsoletos y será muy difícil levantarlos, como se está viendo en EEUU, donde muchos centros comerciales están teniendo problemas.
¿Hay más sectores que sean buenas oportunidades de inversión?
Un sector poco tradicional que tiene bastante recorrido y por el que en EY estamos viendo mucho apetito inversor es el de los campings, sobre todo en la Costa Dorada, toda la parte de Gerona, Alicante… Hay interés por este modelo de negocio y también por construirlo.
Es un segmento que permite un modelo vacacional para un determinado sector de la población que a lo mejor no puede asumir unas pernoctaciones más caras. Y no estamos hablando de campings al uso. Son mucho más sofisticados que cuentan con piscina y pistas de pádel, que tienen comedores, restaurantes, supermercados, una parcela amplia… Es un modelo muy nuevo que permite pernoctar por 30 euros la noche.
Por otra parte, también está el sector de hostels del centro de las ciudades. Estamos viendo que hay población joven extranjera que viene al centro de las poblaciones a hacer turismo para el que este producto es el apropiado: establecimientos de dos estrellas con wifi, acceso a plataformas audiovisuales como Netflix, Amazon y bien ubicadas en el centro las ciudades para poder hacer turismo. Ahí vemos mucho potencial en el reposicionamiento de edificios antiguos para reconvertirlos enteros en hostels.
¿Qué podemos esperar de la llegada de los fondos europeos?
Dentro del despacho estamos desarrollando un área para ver cómo se pueden encauzar correctamente estos fondos, porque hay muchas ideas encima de la mesa, pero hay que materializarlas. Si no se materializan, todos estos fondos se perderán y sería una pena.
Desde el punto de vista inmobiliario, estamos intentando ver la potencialidad de estos fondos de cara a la rehabilitación integral de las comunidades de propietarios para optimizar energéticamente los edificios: cómo pueden optar a estos fondos, cuáles son los requisitos, cuáles son los plazos… Estamos trabajando muy activamente en todo esto, porque a día de hoy hay cierta incertidumbre. Se sabe que existen estos fondos, pero todavía no hay una serie de requisitos reglados y cuanto más tiempo pase, menos tiempo tendremos para gastar estos fondos. Lo que no se gaste hay que devolverlo.
Y la verdad es que sería perder una magnífica oportunidad para presentar buenos proyectos a Europa y demostrar que somos un país que queremos modernizarnos tanto desde el punto de vista energético como desde el punto de vista de rehabilitación de edificios. Creo que es una oportunidad muy buena para que los organismos sean transparentes y aclaren perfectamente en qué se ha invertido cada fondo.
¿Ha dejado la pandemia alguna lectura positiva para el inmobiliario?
La pandemia ha dejado pocas lecturas positivas, pero lo que sí creo es que la pandemia ha demostrado que la crisis de 2007/2008 hizo ya una criba muy importante de empresas, profesionalizó mucho el sector, y esto ha permitido al sector aguantar. Aunque hay empresas que lo están pasando muy mal, no ha sido una catástrofe. El covid nos ha hecho ver que somos un mercado más resiliente y más profesionalizado, aunque de esto no sale mejor, de esto se sale distinto.
Lo más leído
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta