Valorar una casa

El 1 de enero de 2022 entró en vigor el valor de referencia de Catastro, que es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Pero la realidad es que en el caso de la compraventa de inmuebles, un 25% de las valoraciones hechas por Catastro están por encima del precio de mercado, según el Colegio Oficial de Agentes Inmobiliarios de Madrid. Las inmobiliarias denuncian que este nuevo valor lastra la compra de vivienda por parte de compradores con pocos ahorros y de pequeños inversores que ya no ven tan atractiva la adquisición de una casa para alquilar.

El 20% de las viviendas que se vendieron a través de idealista [empresa editora de este boletín] durante el pasado diciembre no llevaba ni una semana en el mercado. Otro 15% estuvo a la venta entre una semana y un mes; un 21% entre uno y tres meses, mientras que otro 29% se mantuvo anunciado entre tres meses y un año. El 14% restante llevaba más de un año en venta. El porcentaje de ventas exprés supera la media nacional en grandes mercados como Barcelona (26%), Madrid (25%) o Valencia (21%).

El mercado de la vivienda encara un año plagado de incertidumbres y en el que, si no hay sorpresas, se producirá una moderación de la actividad y varios cambios. Según Solvia, en 2023 se producirá un aumento en la contratación de hipotecas variables, bajarán las compraventas de viviendas y los precios subirán levemente. Además, prevé que la oferta de pisos de alquiler se siga reduciendo y que los inversores y los extranjeros estarán entre los compradores más activos.

El 78% de las transacciones inmobiliarias realizadas en España durante 2022 tuvo como destino la reposición según los datos recogidos por la compañía Alfa Inmobiliaria. La compañía explica que cada familia tiene, de media, tres casas a lo largo de su vida. “La primera de ellas es la que adquirimos al independizarnos; la segunda, aquella a las que nos mudamos para adaptarnos a la llegada de los hijos; y la última, la que generalmente se adquiere cuando los hijos se marchan de casa", asevera Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

La agencia de calificación crediticia espera una corrección de los precios de la vivienda en la mayor parte de Europa de cara a los dos próximos años y sitúa a España entre los países donde más bajarán los precios nominales. De cara a este año, espera que Portugal, Reino Unido, España y Países Bajos lideren las caídas, mientras que en 2024 los principales descensos los sufrirán España y Alemania. No obstante, descarta un hundimiento del mercado y limita el retroceso por debajo del 5%.

El freno del mercado inmobiliario continuó el pasado mes de noviembre. Según los datos de los notarios, tanto la venta de viviendas como la firma de hipotecas terminaron el undécimo mes de 2022 registraron unas caídas interanuales superiores al 8%, frente al menos del 5% que habían retrocedido en octubre. Las ventas tan solo han aumentado en Extremadura y Castilla y León, y los nuevos préstamos, en Comunidad Valenciana. Los precios, no obstante, siguieron en positivo, con una subida interanual del 1,2%.

La oferta de viviendas en venta se ha reducido un 3% durante el cuarto trimestre de 2022, en comparación con el mismo trimestre del año pasado, según un estudio publicado por idealista. Durante el tercer trimestre la reducción del stock fue del 7%, por lo que el fenómeno podría estar ralentizándose a causa del encarecimiento de la financiación y la mayor dificultad de muchas familias para acceder a la compra una vivienda. Madrid ha registrado un descenso del 2% y Barcelona, del 6%, y solo 16 capitales tienen más viviendas usadas en venta que hace un año.

El mercado de la vivienda sigue mostrando incrementos pese a la ralentización económica. Según los datos adelantados por el Colegio de Registradores, en noviembre se contabilizaron 51.998 compraventas de viviendas, con un alza del 11,8% interanual, mientras que las hipotecas aumentaron un 8,6%, tras sumar 37.371 unidades. El organismo destaca la "resistencia" de las operaciones relacionadas con la vivienda.

El Gobierno trabaja en la aprobación de la tan polémica Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda y en la gran multitud de enmiendas que atesora. Una de ellas guarda relación con el concepto de 'gran propietario', que hasta ahora estaba fijado en 10 casas (según el anteproyecto de ley) y que con la nueva norma podría reducirse hasta los 5 inmuebles.

El portal que lanzó el Gobierno en agosto para consultar información sobre los certificados energéticos de viviendas e inmuebles terciarios ya incluye datos de 11 comunidades autónomas, incluyendo Madrid, Cataluña, País Vasco y Castilla y León, que protagonizó el proyecto piloto. Está previsto que la herramienta, que busca promover la eficiencia energética y mejorar la información del negocio inmobiliario, cuente este año con datos de todo el país.

El precio de la vivienda usada en España marca una subida del 5% interanual durante 2022, hasta los 1.921 euros/m2, según el último índice de precios de idealista. Los precios suben un 6,5% en Madrid y un 3,2% en Barcelona, y solo han caído en cinco capitales como Palencia (-3,8%) o Zamora (-3,3%). Las mayores subidas durante el último año se han registrado en Santa Cruz de Tenerife (18,7%), Palma (15,7%), Alicante (11,5%), Guadalajara (11,1%) y Valencia (10,8%).

El valor de tasación de la vivienda protegida ha aumentado entre enero y septiembre en buena parte del país. Según un estudio de la Asociación Hipotecaria Española, 23 provincias registran un incremento, mientras que otras 18 acumulan descensos. Las provincias gallegas de Lugo y A Coruña lideran los repuntes, mientras que Málaga y Álava han experimentado las caídas más acusadas. Madrid y las provincias catalanas registran los precios medios más altos del mercado y las extremeñas, los más baratos.

El precio medio de la vivienda en España se incrementará hasta un 5,8% de aquí a 2025, según las previsiones de la tasadora Euroval. Las subidas serán moderadas en los próximos tres años, del 1,9% en 2023 y 2024, respectivamente, y algo menos en 2025 (1,8%). Pese a la incertidumbre económica mundial, los precios de las casas no parece que vayan a bajar en nuestro país. La evolución será desigual por provincias, como se puede apreciar en Málaga (7%), Madrid (4,3%) o Barcelona (3,2%).

A pesar de que 2022 tenía todos los elementos para continuar con el patrón eufórico que comenzaba el año anterior, el comienzo del conflicto bélico entre Rusia y Ucrania, la crisis energética, el encarecimiento de las materias primas y una inflación desbocada han marcado lo que, sin duda, parece un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario. Aunque los datos de cierre del año son muy positivos, ya se empiezan a apreciar ciertas inercias de relajación en las tendencias que pronostican un 2023 más moderado, según idealista [empresa editora de este boletín].

En el décimo mes del año se vendieron 51.615 viviendas en toda España, un 11,4% más interanual. Según el INE, las transacciones se han reducido un 10% frente a septiembre, aunque en lo que va de año registran un repunte del 17,6%, gracias al tirón del mercado de segunda mano. En octubre, de hecho, la venta de obra nueva ha bajado un 5,4% y cuatro CCAA registran caídas, con Navarra a la cabeza de los descensos.

El freno del mercado inmobiliario se ha convertido en realidad en octubre. Según los notarios, en el décimo mes del año se formalizaron 54.372 transacciones de vivienda en España, un 4,9% menos que el año pasado, y 25.437 préstamos hipotecarios, un 4,8% menos. Tanto las compraventas como las hipotecas ya caen en más de la mitad del país, mientras que los precios de los inmuebles siguen al alza: se han incrementado en 15 comunidades autónomas.

El año entrante el 42,8% de las grandes redes de intermediación inmobiliarias espera facturar por debajo de 2022. Un ejercicio en que el vendedor también deberá ajustar sus expectativas a la baja. El arranque de 2023 será complicado, ante la bajada de la demanda, especialmente entre las rentas más bajas y los más jóvenes. Los expertos aseguran que la vivienda de segunda mano se comportará mejor por tener un precio más ajustado y por adaptarse mejor a la demanda. Las inmobiliarias confían en que los grandes mercados de vivienda como Madrid y Barcelona sostengan el ejercicio entrante.

El mercado de la vivienda sigue mostrando crecimientos interanuales, a pesar del contexto económico. Según los datos adelantados por los Registradores de la Propiedad, en el décimo mes del año se formalizaron 48.745 transacciones de viviendas en España, un 9,7% más que en octubre de 2021, y se inscribieron 38.684 hipotecas, un 13% más. A pesar de que la tendencia al alza se ha moderado desde mayo, en ambos casos el repunte supera al experimentado en septiembre.

La importancia de una correcta tasación de una vivienda para combatir los efectos de la inflación y no perder dinero en el proceso de venta es vital en el entorno económico en el que nos encontramos. Según el último informe de donpiso, la correcta tasación de una vivienda acelera su venta un 60% y aumenta el precio de cierre de la operación en un 10%. Y es que un activo residencial puesto a la venta por su valor real de mercado se vende en estos momentos en un periodo medio de 2-3 meses, unos 70 días.

Durante el año 2022, aunque empezó con aumento de transacciones en compraventas y precios parecidos a los de 2020 y 2021, hubo un giro y subieron los precios de las viviendas de forma generalizada. Aun así, y con alguna reducción en compraventas, los usuarios siguen comprando casas. Repasamos cuáles serán los hechos que marcarán el inmobiliario durante 2023. Entre ellos estarán la estabilización de la inflación o una ligera caída del precio de las viviendas.

La actividad del sector inmobiliario sigue a buen ritmo en lo que va de 2022. Los registradores confirman que tanto las transacciones e hipotecas inmobiliarias inscritas como la actividad del sector de la construcción e inmobiliario se mantiene en niveles de 2008 (124 puntos) en el tercer trimestre de este año. El tope de su índice IRAI se alcanzó en el arranque de 2007 (140 puntos). Sin embargo, sí se aprecia una ligera tendencia a la moderación tras caer nueve décimas frente al trimestre anterior y ‘solo’ crecer un 3,8% interanual, debido al retroceso de la actividad mercantil.

Pese al actual entorno de incertidumbre económica, el precio medio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 1% durante noviembre, situándose en 1.929 euros/m2, según e último estudio de idealista. El incremento frente al mismo mes de 2021 fue del 5,4%, mientras los precios aún se sitúan un 6% por debajo del precio máximo histórico de junio de 2007. En los dos grandes mercados, Madrid se mantiene sin cambios y Barcelona cae un 0,4% mensual, y junto a San Sebastián (-1,1%) siguen siendo las capitales más caras del país para comprar vivienda.

La transacción de venta de una vivienda no es la misma hace un par de años que en este momento. Las fluctuaciones económicas han cambiado y los factores que ahora tendremos en cuenta son diferentes: las necesidades de cada persona y evidentemente el precio. Es importante fijar un precio acorde a la situación de mercado, teniendo en cuenta las características de la casa, su ubicación o la eficiencia energética.

Gestoras, firmas de inversión y tasadoras afirman que la situación actual, marcada por factores como la desaceleración económica, la alta inflación y la guerra en Ucrania, no ha mermado el interés de los grandes inversores por el inmobiliario español. De hecho, insisten en que tanto la liquidez como las ganas de invertir siguen siendo elevadas, pero que ‘family offices’ e inversores institucionales están optando por la prudencia y la paralización temporal de operaciones a la espera de una menor incertidumbre y una potencial caída de precios de los inmuebles. Descartan que se avecine una crisis muy larga y profunda, y prevén una reactivación inmobiliaria en un plazo máximo de 12 meses.

En el noveno mes del año se inscribieron en los registros 57.333 compraventas de viviendas, un 6,9% más que un año antes. Según el INE, se trata del mejor dato registrado en septiembre desde 2007, aunque se ha estancado en términos mensuales. Las operaciones de viviendas usadas crecen a ritmo de dos dígitos respecto a 2021, mientras que las transacciones de obra nueva retroceden un 7,8% interanual. Canarias es la región donde más aumentan las ventas frente al año pasado.