Solvia: más hipotecas variables, menos casas vendidas y menos alquiler en 2023

El mercado de la vivienda encara un año plagado de incertidumbres y en el que, si no hay sorpresas, se producirá una ralentización de la actividad. Los expertos de la firma inmobiliaria Solvia creen que el escenario que plantea 2023, aunque continuará siendo positivo, traerá una moderación en los principales parámetros del sector y algunos cambios. Entre ellos, el impulso de las hipotecas variables, una caída de las ventas de viviendas y una mayor contracción de la oferta de inmuebles de alquiler.

Estas son las tendencias que, según Solvia, marcarán el mercado inmobiliario en 2023:

Caída de las compraventas de viviendas

Las subidas de los tipos de interés que aplicó el Banco Central Europeo (BCE) en 2022 (dejando el precio del dinero en el 2,5%, el nivel más alto desde 2008) y las próximas que están por llegar provocarán que se siga "reduciendo el poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de las familias, dos factores determinantes para comprar una vivienda. Así, y tal y como se refleja en el III Solvia Market View 2022, se espera que el número de operaciones de compraventa realizadas en 2023 experimente un ajuste de entre un 10% y un 15%".

Subida leve del precio de las viviendas

La vivienda se encareció con fuerza en 2022 y las previsiones de Solvia apuntan a que los números positivos seguirán siendo la tónica general en este año. En concreto, espera un aumento de los precios de entre el 1,5% y el 2,5% interanual, "motivado principalmente por el reducido apalancamiento del sector y la escasez de vivienda en las grandes ciudades", recalca el informe.

Crece la contratación de hipotecas variables

Una de las claves de este año, según la compañía, es que las hipotecas fijas, que en 2022 batieron récord de contratación, irán perdiendo terreno en el mercado frente a las hipotecas variables. 

"Después de un 2022 que comenzó con una demanda récord en las hipotecas a tipo fijo para viviendas, los últimos datos publicados por el INE indican que esta tendencia se está revirtiendo. Así, la contratación de esta tipología en octubre representó un 66,8% del mercado, la cifra más baja desde septiembre de 2021 (65,8%). Este cambio de rumbo se mantendrá los próximos meses y se debe, principalmente, a la estrategia de las entidades bancarias de establecer precios mínimos para las hipotecas variables y endurecer las condiciones de las fijas", explica el informe. Actualmente, según los datos de idealista/hipotecas, son pocas las hipotecas a tipo fijo con un interés inferior al 3%, mientras que hay ofertas de préstamos variables para la compra de vivienda desde euríbor+0,50%.

Menos oferta de alquiler y sin reposición

"Al incremento de la demanda de alquiler, se une una oferta cada vez menor. Una tendencia que se mantendrá en los próximos meses, teniendo en cuenta además que el Gobierno ha anunciado que el límite del 2% a la subida de las rentas se mantendrá a lo largo de todo 2023. Se trata de una medida que podría provocar que determinados propietarios se resistan a ceder sus viviendas disponibles al alquiler", sostiene Solvia.

Y añade que "esta falta de oferta, que según muchos expertos podría experimentar caídas de entre el 15 y el 20%, unida al aumento del interés por alquilar seguirá tensionando los precios en los próximos meses". En 2022, el stock de pisos en régimen de arrendamiento ya cayó un 17% de media en España, según los datos de idealista. 

La obra nueva podría recuperar impulso 

El informe recuerda que "la complejidad regulatoria de las diferentes comunidades autónomas en la generación de suelo para la promoción, la falta de mano de obra cualificada, las subidas de los precios de las materias primas o el riesgo de una recesión económica ante los incrementos de tipos de interés son algunos de los factores que están retrasando la creación de proyectos de nueva construcción". Sin embargo, incide en que "la sólida demanda existente para este tipo de activos y su atractivo para los inversores podrían impulsar este sector, alcanzando en 2023 los niveles de años anteriores".

Se estabilizará la inversión en el sector terciario

"Tras un 2022 en el que se alcanzaron cifras históricas, se espera que la inversión en inmuebles no residenciales, como los suelos comerciales o las naves logísticas, continúe creciendo en 2023. Sin embargo, se tenderá a la estabilización debido a la incertidumbre económica actual", destaca el estudio. 

Vivienda de inversión, reposición y extranjera, protagonistas

Gracias a su elevada rentabilidad y a la gran oportunidad que supone para los inversores que buscan estabilidad, la vivienda se mantendrá en 2023 como un valor refugio frente a las tasas inflacionistas. "Estos inmuebles, unidos a las viviendas de reposición y extranjeras, serán los que sostengan el mercado en los próximos meses", puntualiza la firma inmobiliaria. 

La sostenibilidad gana peso en el mercado

El mercado inmobiliario continúa trabajando por adaptarse a las nuevas necesidades de los consumidores y sus requisitos a la hora de elegir vivienda. En este scenario, indica Solvia, "la sostenibilidad, la eficiencia energética o el uso de materiales y sistemas de construcción respetuosos con el medio ambiente son factores que cada vez influyen más a la hora de seleccionar un inmueble". Además, podrían coger un impulso adicional gracias a los fondos europeos para rehabilitar viviendas y edificios. 

Apuesta por la innovación

Otra de las tendencias más claras que observa Solvia es la apuesta por la innovación. A lo largo del año, explica el estudio, "las inmobiliarias seguirán explorando las posibilidades que ofrece el metaverso, un mundo paralelo a la realidad que, entre otras ventajas, posibilita realizar transacciones de activos físicos gracias a la réplica digital de los inmuebles, además de poder visitarlos virtualmente o reservarlos a través de la “tokenización” de los contratos. Este proceso permite digitalizar las viviendas de forma que su versión del metaverso represente el valor del inmueble en la vida real. También se estima un aumento en el empleo del 'Big Data' por parte de las inmobiliarias, ya que este gran modelo de almacenamiento permite realizar estudios con una alta tasa de fiabilidad, agilizar los procesos administrativos, valorar las oportunidades del mercado y establecer mejores condiciones con los clientes".