Valorar una casa

El mercado de la vivienda continúa a la baja: las ventas de viviendas y la firma de hipotecas han caído con fuerza en julio y de forma generalizada en todo el país. Según los notarios, en el séptimo mes del año se formalizaron 57.255 transacciones, un 18,4% menos en términos interanuales; lo que se traduce en el mayor descenso desde la pandemia; y 26.280 nuevos préstamos, un 25,7% menos. También ha retrocedido el precio medio de las viviendas vendidas, que se ha quedado en 1.617 euros/m2, tras disminuir un 4,6%.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 0,4% durante el octavo mes del año, situándose en 2.004 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista. El dato de agosto es un 7,2% más alto que el del mismo mes del año pasado, mientras que se sitúa un 5,3% por debajo del precio máximo histórico de la vivienda en España, registrado en junio de 2007. Hasta 40 capitales han experimentado incrementos, incluidas Barcelona (0,1%) y Madrid (0,3%).

Como cada año, la Dirección General del Catastro ha anunciado qué localidades van a sufrir una modificación de los valores catastrales de los inmuebles a partir del próximo 1 de enero. Varias localidades de provincias como Madrid, Barcelona, Zaragoza, Almería, Burgos o Salamanca van a sufrir una revisión de todos los inmuebles urbanos, lo que supondrá casi 100.000 modificaciones, mientras que otros municipios de Valencia, Cantabria, Oviedo o Ciudad Real registrarán cambios parciales, sobre inmuebles concretos. Repasamos de la mano de la consultora EuroFunding dónde habrá cambios y qué supondrán a nivel de impuestos.

La red inmobiliaria alerta de que las compraventas de viviendas pueden cerrar el año con un descenso de hasta el 20% a finales de 2023, lastradas por la inestabilidad política y monetaria. Según Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, el ajustado resultado de las elecciones del 23J y las nuevas subidas de los tipos de interés que deberá acometer el BCE para atajar la inflación perjudicarán al mercado inmobiliario. Insiste en que la economía española y el mercado de la vivienda necesitan unas reglas del juego claras y estables, por lo que defiende una nueva cita con las urnas.

Aunque el mercado inmobiliario no se para tampoco en verano, es verdad que las vacaciones hacen que algunos compradores se esperen a septiembre para acabar de mirar y negociar el precio de la vivienda. ¿Qué pasará con la compraventa de viviendas tras el verano? Históricamente el último trimestre del año suele ser un buen momento para efectuar una compraventa, tal y como comentan expertos de Inviertis o Alfa Inmobiliaria. Eso sí, esperan una ligera moderación en el número de operaciones. Las zonas donde más compraventas habrá serán las grandes ciudades y zonas costeras en levante y sur.

El precio de la vivienda en España registró un incremento interanual de más del 6% en cinco provincias españolas en el segundo trimestre de 2023, mientras que disminuyó en otras once, según los datos del último informe elaborado por el área de tasaciones de CBRE. En concreto, las cinco provincias donde precio de la vivienda ha subido en más de un 6% durante en el último trimestre respecto al mismo periodo del año pasado han sido: Málaga (+8,6%), Segovia (+7,7%), Baleares (+7,3%), Guadalajara (+6,5%) y Santa Cruz de Tenerife (+6%).

El precio medio de la vivienda usada a la venta en España ha registrado una subida del 0,3% durante julio, situándose en 1.996 euros/m2 a nivel nacional, según el último informe de idealista. Este dato es un 7,2% más alto que el del mismo mes del año pasado, mientras que se sitúa un 5,6% por debajo del precio máximo de la vivienda en España, registrado en junio de 2007. Los precios han subido en julio un 0,1% en Barcelona, pero han bajado un 0,3% en Madrid.

¿Es buena idea comprar una casa en agosto? ¿y poner una propiedad a la venta? Analizamos el mercado en uno de los meses más calurosos del año, y las cifras sorprenden: cada vez se cierran más operaciones. Buscamos las razones por las que compradores y vendedores se animan cada vez más en agosto:  el agente inmobiliario tiene más tiempo para dedicar al cliente y las horas de luz permiten valorar la casa con más garantías.

Durante el año 2023, las fluctuaciones en el sector de la vivienda han estado constantes y las compraventas se han mantenido estables, aunque con ligeras reducciones. Los expertos explican qué pasará en el tercer trimestre en el sector inmobiliario de vivienda nueva y usada, y también entre la compraventa de viviendas de uso propio y viviendas de inversión. En cuanto a las primeras, consideran que el difícil acceso a financiación no va a remitir a corto plazo y por lo tanto no va a haber un aumento de compraventa de viviendas de uso propio.

El 12% de las viviendas que se vendieron a través de idealista durante el mes de junio no llevaba ni una semana en el mercado. Las ‘ventas exprés’ superaron el 21% en Granada, mientras alcanzaron el 20% en Valencia y Málaga, el 19% en Madrid, o el 18% en Barcelona y Sevilla. A nivel nacional, tres de cada 10 casas vendidas en el arranque del verano lo hicieron tras estar entre tres meses y un año en el mercado, pero otras dos de cada 10 lo lograron tras más de un año en el mercado.

El servicio de estudios de la entidad financiera ha revisado al alza las previsiones del precio de la vivienda y el número de compraventas en 2023. En concreto, espera que el valor de tasación de las viviendas suba un 2,9%, frente al 1% previo, y que el precio de venta suba un 2,1%, desde el 1,7% anterior. Las ventas, por su parte, se situarán alrededor de las 500.000 unidades, unas 20.000 por encima de lo que estimaba hasta ahora. Ya en 2024, pronostica un aumento de precios del 1,1% y unas 510.000 transacciones. En su opinión, el segundo semestre es clave para medir la resistencia del sector.

En el quinto mes del año se han inscrito en los registros 56.137 compraventas de viviendas en toda España, un 6,4% menos que en mayo de 2022, aunque las transacciones de obra nueva repuntan más de un 4% y vuelven a superar las 10.000 unidades, según el INE. Cantabria, Asturias y Castilla y León son las regiones donde más se incrementan las operaciones, mientras que Madrid, La Rioja y Canarias lideran los descensos. En lo que va de año, las ventas retroceden un 4,1% interanual.

El mercado de la vivienda suma otro mes de números rojos. Según los notarios, en mayo se formalizaron 58.880 compraventas de viviendas, un 11,4% menos interanual, y 25.754 préstamos hipotecarios, un 23,9% menos. Las caídas han sido generalizadas en ambos casos y tan solo Murcia y Asturias registran crecimientos de ventas. El precio medio al que se cerraron las operaciones, por su parte, aguanta en positivo y crece un 0,8% en el conjunto del país, hasta situarse en 1.616 euros/m2.

El precio medio de la vivienda usada ha registrado una subida del 2,4% durante el segundo trimestre del año, que deja el metro cuadrado en 1.990 euros según el último índice de precios de idealista. Lo que piden los vendedores de casas se ha incrementado un 7,6% en los últimos 12 meses. En Barcelona (1,7%) y Madrid (2%), los precios suben por debajo de la media nacional entre abril y junio, pero llevan a la capital a alcanzar máximos de la serie histórica de idealista

En muchas ocasiones se negocia el precio de compraventa de una vivienda. Las circunstancias del mercado son claves para establecer si será a favor de los intereses del comprador o del vendedor, o si se producirá un entorno neutro para ambas partes. idealista ha desarrollado una fórmula para conocer el objetivo al que más se aproxima este precio final: en un total de 11 provincias la balanza se inclina hacia el lado del vendedor, como Madrid, Barcelona o Baleares. Pero en la gran mayoría de las provincias los compradores son los que consiguen cerrar con descuentos.

La compañía inmobiliaria prevé más subidas del precio de la vivienda tanto en venta como en arrendamiento en el conjunto del año. A pesar de la tendencia a la estabilización del mercado por el encarecimiento de las hipotecas y la menor capacidad de ahorro de los hogares, Solvia asegura que el precio medio de las viviendas podría subir en el conjunto del ejercicio entre un 1,5% y un 2,5% de media. En el caso de los alquileres, también prevé una tendencia al alza por la elevada demanda.

Con más tiempo libre y mejor clima, los españoles estamos más receptivos a los cambios. Este tipo de cambios puede ir desde cambiar de ropa, hasta cambiar de piso, pero… ¿es verano un buen momento para comprar vivienda? La mayoría de los expertos consultados aseguran que el precio se mantendrá durante los próximos meses, si bien existe un factor demográfico relevante para el mercado inmobiliario, una amplia cohorte de la población que sustituirá su vivienda habitual por otra residencial en áreas de la costa, y ese es un factor de presión al alza en los precios.

El Banco de España considera que, pese al encarecimiento del crédito, y la consiguiente caída de las operaciones de compraventa, el precio de la vivienda continuará mostrando una "resistencia a la baja". Un número insuficiente de visados para levantar obra nueva, los altos costes de los materiales de construcción y la favorable situación patrimonial de los distintos agentes del mercado son solo algunos factores para mantener una evolución estable de los precios en medio del desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda.

La demanda internacional vuelve a ser una de las claves de la fortaleza del mercado residencial español. En 2022, los extranjeros ya compraron casi dos de cada 10 casas en nuestro país (18,7%), según los datos de Euroval, por encima de los años previos a la pandemia. En el primer trimestre de 2023, cuando ya se acusa cierta contracción de la actividad ante el alza de los tipos de interés hipotecarios, los registradores confirman que la demanda extranjera de vivienda sigue vigente y protagoniza más de 23.300 transacciones entre enero y marzo.

En el cuarto mes del año se inscribieron 43.311 compraventas de viviendas en España, un 8,1% menos interanual. Según el INE, las transmisiones se han reducido un 22% frente a marzo y acumulan una caída del 3,4% en el acumulado del año. Las comunidades autónomas donde más se incrementan las operaciones son Cantabria (11,6%), Comunidad Valenciana (6%) y Extremadura (3,7%), mientras que el País Vasco (–23,4%), Baleares (–19,6%) y La Rioja (–18,6%) lideran los descensos.

El precio de la vivienda libre subió un 3,5% en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2022, pero registró su menor alza desde el segundo trimestre de 2021, cuando el precio aumentó un 3,3%, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE). Por regiones, las mayores subidas de precios se producen en Navarra, Cantabria y Canarias, con incrementos del 5,8%, 5,6% y 5,5%, respectivamente, respecto al año anterior. Por su parte, Extremadura (1,1%), Castilla–La Mancha (1,6%) y Región de Murcia (1,7%), registran las menores subidas anuales.

Las compraventas de viviendas inscritas cayeron un 8,7% interanual en abril, según el Colegio de Registradores, mientras que las hipotecas constituidas sobre vivienda aceleraron su caída hasta 19,3% frente al mismo mes del año pasado. Los datos acumulan ya cinco meses consecutivos de descensos en la compraventa residencial después de crecimientos continuos desde marzo de 2020. La evolución de las hipotecas lleva menos tiempo decayendo pero ya se acerca a niveles cercanos al 20% en los últimos dos meses, ante la subida de los tipos de interés.

Las poblaciones con mayor esperanza de vida en España se encuentran en la provincia de Madrid. Majadahonda, Las Rozas de Madrid, Pozuelo de Alarcón y Rivas-Vaciamadrid superan los 85 años de media, de un total de 126 ciudades analizadas en el proyecto Indicadores Urbanos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Con datos del último informe de idealista, cruzamos los datos de precios de venta y alquiler de viviendas en las ciudades con mayor y menor esperanza de vida.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida del 0,7% durante mayo, para situarse en 1.976 euros/m2, según el último estudio de idealista. Frente al mismo mes del año pasado, el incremento es del 7,1% pero se sitúa un 6,6% por debajo del precio máximo de la vivienda, registrado en junio de 2007. En los grandes mercados, los precios se mueven a distinta velocidad, con subidas mensuales en Palma (3%), Valencia (2,1%), Málaga (1%), Barcelona (0,5%) o Madrid (0,1%).

El sector inmobiliario vive diversas fluctuaciones marcadas por el actual IPC y la nueva ley de la vivienda. En España, tradicionalmente hay un parque de casas más antiguas siendo las transacciones de segunda mano las más comunes y, la mayoría de ellas, están ubicadas en las principales ciudades del país, aunque, según los expertos, hay más peculiaridades. Desgranamos cuál es el tipo de casa que más se vende, su superficie y dónde suelen estar ubicadas.