Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas
Recientemente, Emilio botín,presidente de banco santander, comentó en la presentación de los resultados del banco, que su entidad no prestaba más “porque no hay demanda solvente”
Si nos centramos en el mercado de las hipotecas, la demanda natural mayoritaria debería proceder de la formación de nuevos hogares (excluyendo aquella que se produce por motivos de inversión o la compra de segundas residencias). Aunque no existe un número exacto, las estimaciones de nueva creación de hogares se estima en torno a los 250.000 nuevas familias por año. La crisis puede haber reducido este número en los últimos años, aunque aun así estamos hablando de un volumen realmente significativo desde el lado de la demanda
Sin embargo, cuando botín habla de “demanda solvente”, ¿a qué se refiere exactamente? en el caso de las hipotecas, estamos hablando fundamentalmente de 3 aspectos complementarios, pero en los últimos años hay un cuarto factor:
1. Aportación de ahorros suficientes para que la hipoteca no supere el 80% del valor de la vivienda: teniendo en cuenta que los gastos suponen entre el 5% y el 12% de la compra, los compradores deben tener ahorrados en torno al 25%-32% del precio de la vivienda
2. Ratio de endeudamiento inferior al 35%: es decir, el importe de la cuota de la hipoteca no debe superar ese nivel respecto a los ingresos netos mensuales de los compradores
3. Estabilidad laboral: este punto es el más controvertido actualmente, porque no sólo vale con que se tengan contratos indefinidos, sino que la empresa en la que se trabaje esté en una buena situación difícil y con riesgo bajo de reducción de personal
Aunque todos estos conceptos son los que se suelen comentar a la hora de definir esa “demanda solvente”, queremos añadir en este artículo otro factor que está limitando el tamaño de dicha bolsa de demanda, y éste es
4. El precio de la vivienda: la capacidad de compra de un comprador que necesite financiación es como un salto con pértiga. Además de la velocidad que lleve el interesado (ingresos mensuales y ahorros) es necesario tener una pértiga (la hipoteca) en la que apalancarse para poder alcanzar la altura necesaria (precio de la vivienda). Todos los elementos deben manejase de forma perfecta para sobrepasar el listón
El problema actual es que los bancos han recortado la pértiga que antes dejaban a sus clientes y o se llega con más velocidad (ingresos y ahorros) o es necesario bajar el listón para que el comprador pueda superarlo con la pértiga que actualmente le está dando el banco para esta tarea
En el siguiente cuadro mostramos las cuotas mensuales, los ingresos mínimos y los ahorros necesarios para comprar una vivienda ahora y cómo podrían variar esas cifras en función de una hipotética caída del precio de la vivienda o los descuentos que apliquemos como vendedores a nuestra vivienda. Como punto actual hemos utilizado el último dato de precio medio de la vivienda en Madrid del informe de precios de idealista.com (3.455 €/m2), una vivienda de 60 m2 y una hipoteca del 80% del importe de compra, a 30 años y un tipo de interés del 4,50% (tipo medio que utilizan las entidades para sus estudios de capacidad de pago)
Se puede ver que una bajada en el precio de la vivienda tiene un impacto doble, tanto en la cuota mensual como en los ahorros necesarios. Es decir, que como la pértiga que actualmente dejan los bancos es de una longitud determinada, sólo conseguimos ser accesibles para muchos compradores bajando el precio de nuestra vivienda. No queda otra, puede que incluso el comprador esté de acuerdo con nuestro precio, pero el banco es el que tiene la última palabra en este mercado y hay que asumirlo o retirar nuestra vivienda del mismo
Visto desde el punto de vista del comprador: dado que no podemos influir de hoy para mañAna en la retribución que recibimos – y la moderación salarial parece que está aquí para quedarse un tiempo – y que la capacidad de ahorro está limitada por esta generación de ingresos, parece que una ayuda clara para acceder a una vivienda sería conseguir reducir las expectativas de precio del vendedor o irnos a viviendas más económicas
Harina de otro costal es el interés de las entidades en favorecer la venta de sus inmuebles frente a los de terceros, pero aunque algunas entidades están enrocadas en dicha práctica (comisionando a sus oficinas por ello), es cierto también que otras sí están dando hipotecas como vía de captación de clientes, sin importarles la procedencia del inmueble
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94 Comentarios:
Yo venderé mi casa de 200 a 100 cuando el banco me condone la hipoteca que me queda de 150 a 75. Los rendimientos de mi trabajo no van a absorver el desvio de los bancos.
Mensaje para las inmobiliaras y profesionales del mercadeo de casas e inmuebles:
Hace 4 años erais nuestros mejores amigos y a LOS CLIENTES tratabais con respeto a Y os ponias delante de los bancos sacando pecho y defendiendonos hasta el final...¿Por qué ha cambiado vuestra actitud si manteneis vuestra misma misión, y valores?.
Vamos .. Vamos a pedir que cambie la ley hipotecaria..
" Hipotecas maximo 10 años " La trampa que han montado los bancos con las
Hipotecas a 15-20-30 y hasta 50 años, es el máximo de la usura. El ciudadano
Exclavo toda la vida a pagar por 4 ladrillos, sin poder tener mobilidad laboral
Y buscar en otro pais más serio un trabajo digno. La hipoteca lo impide.
Debemos dejar de pagar la hipoteca todo el mundo, el problema economico para
Los bancos y el gobierno sería grande y se verían obligados a dar una soluccion
Al problema real y no todo estos cantos de sirena y manipulacion que se ven por estos foros, de los llamados expertos , realmente están pagados por las entidades
Financieras para manipular la información
Señores, hay viviendas para todos los bolsillos. Los precios no están altos porque todo el mundo que quiere o tiene que vender lo hace al precio mas bajo posible para que le compren, pero parece que hay muchos que se montan al carro de la crisis para a ver si coje una vivienda de un nivel superior al suyo a precio de ganga.
Si usted es mileurista y con trabajo estable, lo mas probable es que no pueda comprar una vivienda porque sus posibilidades de cuota mensual no le permiten adquirir un producto que cuesta mucho dinero hacerlo (sin incluir ningun beneficio ni comsión para nadie). Pero si por circunstancias de no tener familia, ser ahorrador y gastar poco, puede mantener una determinada cuota mensual para el pago de la casa, tendrá que pensar en lo que se adapta a sus posibilidades reales, no a otra cosa, porque a todos nos gustaría tener una casa de la que presumir.
¿Por qué dicen tantos que la viveinda sigue cara?, Porque piensan con los mismos criterios de hace cinco años, cuando ibas al banco con un sueldo de 900 euros y con trabajo precario y el banco te daba hasta para el viaje de bodas. Eso ya no existe y hay que ser realista. El que antes se podía comprar un chale, ahora a lo mejor tiene que comprar una vivienda de dos dormitorios en el extraradio, y el que quería una mansión ahora lo tendrá que hacer por una vivienda unifamiliar modesta.
Pensar que las viviendas tienen que bajar por debajo de su coste es algo que solo lleva a la ruina nacional porque el mercado de la construcción es un motor importantísimo que mueve industrias, servicios y mano de obra en cantidades muy importantes. Y esto nos afecta a todos.
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