La mayor operación inmobiliaria de edificios de oficinas en Europa en años se ha desmoronado, lo que evidencia que la incertidumbre económica está afectando a un mercado inmobiliario que apenas comenzaba a recuperarse tras un periodo difícil.
La venta de la OpernTurm, una torre de oficinas en Fráncfort valorada en aproximadamente 850 millones de euros, por su ubicación estratégica y la solvencia de inquilinos como el banco suizo UBS, no se llevará a cabo después de que el posible comprador no lograra reunir los fondos necesarios, según fuentes cercanas al asunto al Financial Times.
Erich Schwaiger, empresario y promotor inmobiliario de Múnich, se encontraba en negociaciones avanzadas para adquirir el edificio a JPMorgan Asset Management y al fondo soberano de Singapur GIC, según las mismas fuentes.
Tras consolidar una importante cartera de propiedades residenciales en Múnich, Schwaiger recientemente se volcó en el sector inmobiliario comercial, adquiriendo activos minoristas de primera categoría tras la insolvencia de Signa, la empresa de René Benko.
La adquisición de OpernTurm habría sido la mayor venta de un edificio de oficinas en Europa desde septiembre de 2022, cuando, la actual sede británica de Deutsche Bank en la City de Londres, 21 Moorfields, se vendió por 935 millones de euros, según datos de Morgan Stanley Capital International (MSCI).
El sector inmobiliario europeo se mostró optimista respecto a las perspectivas de operaciones para 2026, cuando se reunió en una conferencia en Cannes pocas semanas después de que Estados Unidos e Israel lanzaran su guerra contra Irán. Sin embargo, a medida que los costes de financiación han aumentado y el conflicto se ha prolongado, algunas ventas se están estancando, ya que los inversores sopesan si invertir ahora o esperar.
Los volúmenes de inversión en el primer trimestre en todos los sectores inmobiliarios comerciales cayeron un 10 % con respecto al año anterior, según datos de MSCI.
“La volatilidad externa, principalmente el conflicto en Irán, ha vuelto a inquietar al mercado y ha provocado la ralentización de las operaciones”, escribieron los analistas de Morgan Stanley.
Una persona familiarizada con la posible transacción en Fráncfort afirmó a FT que OpernTurm era un activo emblemático respaldado por contratos de alquiler a largo plazo. Cualquier aumento de valor tendría que producirse gradualmente mediante incrementos de alquiler, en lugar de una remodelación a gran escala.
Los inversores y promotores inmobiliarios se estaban preparando para retomar el mercado tras un periodo difícil en el que la subida de los tipos de interés de 2022 perjudicó los precios. La actividad se ha ido recuperando lentamente y había grandes esperanzas de que 2026 marcara el regreso a la normalidad.
“Llevamos cuatro años de corrección”, declaró Fergus Keane, director de mercados de capitales del centro de Londres en BNP Paribas Real Estate. “Tocamos fondo a finales del año pasado. Estábamos saliendo de la mala racha. Ahora vamos a permanecer en la parte baja un poco más de tiempo”.
Keane, asesor de activos comerciales en Londres, incluyendo oficinas y locales comerciales, comentó que algunos compradores, como los ‘family offices’ y los fondos de capital privado estadounidenses, les gusta comprar cuando los precios están bajos, “así que ahora hay más tiempo para hacerlo… es un mercado de compradores”.
Otra operaciones paralizadas
Otra operación que se ha paralizado es la venta por parte de Blackstone de un edificio en Canary Wharf conocido como Cargo, por 250 millones de libras (290 millones de euros), según fuentes cercanas al asunto.
El Financial Times ya informó en marzo que Blackstone había contratado agentes inmobiliarios y mantenido conversaciones preliminares para la venta del edificio de oficinas. Sin embargo, la empresa no ha enviado folletos publicitarios de la propiedad, optando por esperar a que mejore el entorno, según las mismas fuentes.
Blackstone también se prepara para lanzar la venta de su proveedor británico de viviendas de alquiler, Leaf Living, por más de 1.000 millones de libras (1.156 millones de euros), y recientemente recibió una manifestación de interés por una parte de la cartera valorada en aproximadamente 400 millones, según fuentes cercanas al asunto.
Algunos segmentos del mercado siguen activos. A finales de marzo, Brookfield Asset Management adquirió una cartera de viviendas en España a Blackstone por más de 1.000 millones de euros.
«El mercado inmobiliario europeo se mantiene resiliente a pesar de la incertidumbre a corto plazo, respaldado por sólidos fundamentos, mercados de capital de deuda muy favorables y una creciente demanda de activos tangibles por parte de los inversores», afirmó un analista.
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