Las tensiones económicas mundiales están repercutiendo en las cuotas de las hipotecas. En los países más desarrollados, la continua venta masiva de bonos del Estado, el fuerte aumento de los precios de la energía vinculado al conflicto con Irán y el endurecimiento de la política monetaria se están combinando para elevar los tipos de interés de los préstamos hipotecarios.
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Hace dos semanas, los tipos de las hipotecas estadounidenses a 30 años superaron el 7% por primera vez en casi dos años. El tipo fijo a 10 años en Alemania alcanzó su nivel más alto desde principios de la década de 2010, mientras la Reserva Federal de Australia elevó los tipos de interés oficiales a su nivel más alto en 15 años, y su gobernador advirtió a las familias que debían prepararse para tiempos difíciles.
En esta ocasión, muchos propietarios están menos preparados para afrontar esta presión financiera. Durante el ciclo de subida de tipos posterior a la pandemia, las familias contaban con mayores colchones de ahorro, mientras que muchos hipotecados estaban protegidos por hipotecas a tipos fijos ultrabajos. Desde entonces, ambos factores de protección se han reducido.
Para quienes compran su primera vivienda, podría haber un aspecto positivo en algunos mercados si los tipos más altos y el lento crecimiento económico provocan una caída de los precios de la vivienda. Sin embargo, la demanda de vivienda en los países desarrollados sigue siendo, por lo general, sólida, impulsada por cambios demográficos, la inmigración y el atractivo de las ciudades con gran oferta de empleo.
Por otro lado, la construcción de viviendas se ve limitada por la escasez de mano de obra, las normas urbanísticas restrictivas y, en el caso de Estados Unidos, los aranceles sobre los materiales de construcción. Esto hace improbable que se produzcan caídas de precios significativas y sostenidas.
A su vez, los tipos hipotecarios más altos dificultarán principalmente el acceso a la propiedad para los nuevos aspirantes a compradores. Se estima, por ejemplo, que las cuatro subidas de tipos realizadas en Australia desde febrero han reducido la capacidad de endeudamiento de una familia con ingresos medios en casi 90.000 dólares australianos (55.880 euros).
Los gobiernos se enfrentarán a una presión cada vez mayor para mejorar la asequibilidad de la vivienda. Hasta ahora, muchos han optado por medidas para fomentar la demanda. El presidente de Estados Unidos, Donald Trump, ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac comprar bonos hipotecarios para reducir los tipos.
El programa ‘Your First Home’ (Tu primera vivienda) de Inglaterra, anunciado por el gobierno laborista, ofrece préstamos de capital respaldados por el Estado para quienes compran su primera vivienda, aunque solo para inmuebles de obra nueva.
El control de los alquileres y las ayudas a los prestatarios con dificultades también están ganando terreno. Estas medidas pueden ofrecer un alivio temporal. Sin embargo, al fomentar la demanda sin apenas aumentar la oferta de viviendas, corren el riesgo de agravar el problema de fondo.
El año pasado, se estimó que el déficit de oferta de viviendas en Estados Unidos rondaba los 4 millones de unidades, mientras que Australia, Canadá y las principales economías europeas quedaron muy por debajo de sus objetivos de construcción. Los obstáculos para aumentar la oferta son muy variados, pero existen lecciones generales que se pueden extraer de medidas que han funcionado en otros lugares.
Una de ellas consiste en aprovechar mejor las viviendas existentes. Reducir los impuestos a las transacciones y facilitar la portabilidad de las hipotecas permite a las familias mudarse a nuevas propiedades y dinamizar la cadena de movilidad residencial. Otra medida es flexibilizar las normas de urbanismo y las restricciones urbanísticas, especialmente en las ciudades donde la demanda es más intensa. El caso de Auckland (Nueva Zelanda) ha demostrado que relajar las restricciones de densidad puede impulsar la construcción en altura y estabilizar los precios.
Los programas específicos de vivienda asequible podrían ayudar a quienes más lo necesitan. No obstante, diversos estudios internacionales indican que la promoción privada de viviendas de mayor calidad y viabilidad económica puede aliviar considerablemente la presión sobre la oferta en todo el mercado, al liberar propiedades más antiguas y económicas para otros segmentos de la población. Asimismo, fomentar la formación de aprendices en el sector de la construcción y utilizar más técnicas de edificación modular industrializada puede acelerar el ritmo de construcción.
Los gobiernos no pueden depender de soluciones rápidas ni esperar a que bajen los tipos de interés y los precios de la vivienda para devolver la asequibilidad a los propietarios y a quienes aspiran a comprar una casa. Las crisis económicas son pasajeras. Facilitar la construcción de más viviendas y, al mismo tiempo, aprovechar mejor las ya existentes ofrece una solución más sostenible.
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1 Comentarios:
Aumentar la oferta es fundamental, pero no se trata solo de construir más viviendas, sino de que estén donde existe demanda y respondan a las posibilidades económicas de quienes necesitan acceder a ellas. La planificación urbanística y la agilidad en los procesos de desarrollo también son claves para reducir el desequilibrio entre oferta y demanda.
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