Por qué la izquierda debería apoyar la construcción de viviendas más caras

Para responder a las dificultades de los inquilinos o la frustración de los compradores primerizos, los políticos de los países desarrollados defienden una solución aparentemente obvia: construir más viviendas económicas. Sin embargo, hay estudios que confirman que, si se toman en serio la capacidad de acceso a un hogar, deberían dejar a un lado las palabras vacías y basarse en la evidencia para impulsar la construcción de viviendas más caras.

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El Financial Times publica una tribuna de opinión de su jefe de economía, Tej Parikh, sobre las políticas de viviendas de la izquierda a nivel mundial, sobre todo en Reino Unido y EEUU, que centran el debate en la construcción de vivienda social sin solucionar el problema global del acceso a un hogar.

Para empezar, los altos costes de construcción y la excesiva regulación dificultan que los promotores logren que los proyectos privados de vivienda social a gran escala sean económicamente viables. Los planes del primer ministro británico Andy Burnham para construir más viviendas asequibles podrían requerir 10.000 millones de libras adicionales al año en subvenciones, más de 11.980 millones de euros.

No sorprende que los políticos a menudo prometan más de lo que pueden cumplir en los proyectos de construcción de viviendas a bajo precio. Aunque Burnham supervisó un auge en la oferta de viviendas como alcalde en Gran Manchester, los proyectos más significativos fueron ostentosos bloques de apartamentos de gran altura, criticados por figuras de la izquierda. Pero como ha dicho Sir Richard Leese, exlíder del consejo municipal, si la ciudad se hubiera centrado en la vivienda asequible, “no habría construido ninguna vivienda, cero”.

Los proyectos más caros liberan largas cadenas de viviendas más asequibles. A medida que las familias con mayores ingresos se mudan a viviendas de nueva construcción, liberan propiedades antiguas, aumentando la oferta y reduciendo los precios de las viviendas de gama media y baja mediante un proceso conocido como “filtrado”. Numerosos estudios internacionales subrayan este efecto positivo en cadena.

Un estudio publicado el año pasado analizó a las familias que se mudaron a una torre de apartamentos de 512 unidades de nueva construcción en Honolulu, Hawái (EEUU). El análisis descubrió que el edificio creó al menos 557 vacantes en apartamentos más antiguos y económicos en toda la ciudad en tan solo tres años, siendo las viviendas a precio de mercado las que tenían más probabilidades de liberar las cadenas más largas.

Ese “filtrado” también puede ser generalizado. Un estudio realizado en Helsinki en 2021, utilizando datos demográficos, reveló que por cada 100 nuevas viviendas a precio de mercado en el centro de la ciudad, se generaban aproximadamente 60 viviendas disponibles en la mitad inferior de los barrios con menores ingresos. Un análisis de todas las viviendas en Suecia durante varias décadas concluyó que “las nuevas viviendas, incluso aquellas inicialmente habitadas principalmente por personas adineradas, generan importantes efectos indirectos que también benefician a los más pobres”.

Otros estudios realizados en EEUU destacan cómo los proyectos de vivienda a precio de mercado benefician a los residentes locales con menos recursos al reducir los costes de la vivienda. En San Francisco, un estudio de 2021 halló que los nuevos proyectos reducían el riesgo de desahucio para los residentes de viviendas con alquileres regulados. Incluso los ‘proyectos de lujo’ en la ciudad de Nueva York han demostrado contribuir a la disminución de los alquileres y los precios de venta locales.

A su vez, al eliminar las barreras en el acceso a la vivienda, los proyectos de alta gama fomentan la movilidad social, un objetivo que los políticos de izquierdas afirman priorizar. Sin embargo, se ha demostrado que la vivienda social tiene el efecto contrario. Esto puede desalentar a los inquilinos a mudarse en busca de mejores empleos si eso implica renunciar a una vivienda subvencionada. Sin reevaluaciones periódicas, la mejora de los ingresos puede provocar que inquilinos con recursos económicos relativamente altos terminen ocupando viviendas públicas. Casi 400.000 inquilinos de viviendas sociales en el Reino Unido tienen ingresos familiares un 60% superiores a la media nacional.

Aun así, algunas de las personas más pobres pueden tener dificultades para comprar o alquilar una vivienda sin apoyo específico. Además, algunos proyectos urbanísticos mal diseñados pueden empeorar la asequibilidad de la vivienda en la zona si reducen la oferta. Sin embargo, estos problemas pueden mitigarse.

En primer lugar, reducir los compromisos con la vivienda social y apoyar más proyectos a precio de mercado ahorra fondos públicos y gastos en subsidios de vivienda al aliviar la presión general sobre los precios de la vivienda. Esto crea margen fiscal para proporcionar apoyo específico a quienes más lo necesitan.

Además, una densificación y unas normas de zonificación más flexibles reducen el riesgo de que los nuevos proyectos urbanísticos expulsen a los residentes locales del mercado inmobiliario. La escasez de viviendas de todo tipo obliga a las personas con mayores ingresos a competir con las de menores ingresos por las mismas viviendas. La evidencia a nivel mundial demuestra que, cuando el sistema de planificación permite que la oferta de vivienda responda a las señales de precios, las nuevas viviendas absorben esa presión. Construir más reduce el desplazamiento en lugar de provocarlo.

La complejidad de los mercados inmobiliarios nos recuerda que las buenas intenciones no bastan para lograr buenos resultados. Quienes, desde la izquierda, las plantean deberían tener presente que la economía es un ecosistema complejo que no siempre responde a las intervenciones más populares o sencillas. A menudo, las soluciones más óptimas pueden resultar, a primera vista, las más contraproducentes.