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La vivienda ya no reina: la economía y el empleo disparan el atractivo de locales, hoteles y oficinas

El último estudio que ha realizado Ignacio de la Torre, economista y socio de la unidad de mercado de capitales de Arcano, no deja lugar a dudas: la economía y el empleo son dos factores tan importantes para saber cómo evolucionará la ocupación y el precio de las rentas de los activos inmobiliarios como pueden serlo la calidad de los inquilinos o la duración de los actuales contratos de alquiler.

En su opinión, el mercado de Commercial Real Estate (CRE), que se compone sobre todo de oficinas, hoteles, centros comerciales y centros logísticos, está derrochando atractivo por los cuatro costados gracias al buen tono de las variables macroeconómicas.

“En conjunto, un contexto de enorme liquidez y bajos tipos de interés provoca subida en los precios del CRE, y a su vez la recuperación económica y del empleo conlleva mayores niveles de ocupación, lo que favorece el poder negociador del propietario de cara a futuras subidas de los precios de las rentas, que ahora se sitúan en niveles históricamente bajos”, señala de la Torre, que considera que estos son los factores macro que justifican una futura mejora de la ocupación y las rentas:

1. Un crecimiento sólido y sostenido

Los organismos nacionales e internacionales coinciden en señalar que la economía española ha entrado en una fase de sólida recuperación y calculan que el PIB podría avanzar en torno al 3% hasta 2017. Este crecimiento nos situará a la cabeza de Europa y nos permitirá crecer a uno de los ritmos más elevados de Occidente.

“De ahí se deduce el atractivo en los fundamentales del mercado de CRE, en especial si tenemos en cuenta la fuerte caída que han experimentado durante la crisis los precios de las oficinas (se han reducido un 50% desde máximos) y de los alquileres (han bajado un 45%), que han sufrido una de las mayores reducciones de los mercados de oficinas. Así pues, la sólida recuperación del PIB se traslada en una ocupación de CRE al alza y unas rentas también al alza, lo que aumenta la rentabilidad de este segmento de inversión y hace subir su atractivo. En este contexto, no es de extrañar la creciente inversión en el mercado de Commercial Real Estate español”, explica el informe.

2. Crecen las inversiones de la mano de los beneficios

Otro dato macro destacado es el crecimiento de las inversiones no residenciales, que están muy ligadas al ciclo del CRE. “Al invertir las empresas también contratan personal y de ahí se desprende una mayor demanda por Commercial Real Estate”, insiste el economista.

No podemos olvidar que las inversiones españolas mantienen buen ritmo desde el año pasado gracias, en buena medida, al aumento de los beneficios empresariales. “Las empresas del Ibex 35 ganaron un 40% más durante 2014 y hasta mediados de este año su beneficio sube otro 30%. Esta recuperación explica el mayor apetito inversor”, sostiene el informe.

Para de la Torre, esta tendencia está detrás de la creciente absorción de oficinas en Madrid y Barcelona. “Aunque de momento la demanda no se ha traducido en subidas generalizadas de los precios de alquiler (sí han repuntado en zonas prime) debido al stock existente, con una ocupación al alza y ante mínima oferta nueva, los precios de alquiler de las oficinas bien situadas experimentarán subidas posiblemente superiores al 5% en los próximos tres años”, agrega.

3. Más espacio para dar cabida a más empleados

El empleo es otro factor macro directamente relacionado con el crecimiento económico y la mejora del mercado CRE. “Es crucial para entender el comportamiento de las rentas y de las ocupaciones, ya que a mayor número de empleados, mayor necesidad de oficinas”, señala.

Y lo cierto es que las previsiones en este sentido también son optimistas. “España está creando unos 600.000 puestos de trabajo al año, una tendencia que debería continuar, ya que las condiciones que explican el incremento en los ocupados (financiación, confianza del consumidor y las empresas, consumo, inversiones…) apuntan en muy buena dirección. El Gobierno, al menos, confía en que el mercado laboral pueda crear dos millones de empleos durante la próxima legislatura.

4. Más financiación… y más barata

De la Torre asegura que el escenario en el que vivimos, con una mayor financiación y tipos reducidos, es el idóneo para el mercado. “Por un lado mejora la demanda, ya que muchas empresas pueden optar a incrementar el tamaño de sus oficinas y, por otro, la financiación atrae compradores de oficinas y CRE en general, lo que hace subir su precio, mientras que la ocupación al alza antes o después debería repercutirse en subidas de alquileres. Unos factores que, en definitiva, benefician al propietario actual”, aclara.

Las previsiones a futuro siguen mirando en esa dirección. España está a la cabeza de Europa en lo que a la recuperación del crédito se refiere y si sumamos esta mejora a la existencia de mercados alternativos como el MARF (que es de renta fija -bonos-), a la medida extraordinaria activada por el Banco Central Europeo (el famoso QE) y a que la banca doméstica cada vez es más solvente y líquida, es lógico pensar que la financiación abundante y barata seguirá estando a la orden del día.

5. Es un mercado que se protege de la inflación

Con el precio del dinero en mínimos históricos y el programa de compra de deuda que activó el Banco Central Europeo sobre la mesa, la rentabilidad que ofrecen activos como los bonos o los depósitos está prácticamente por los suelos. Un escenario que, sin duda, está favoreciendo al mercado inmobiliario.

“Si tenemos en cuenta que el mercado de CRE ha sido uno de los más castigados durante la crisis y que el precio relativo de las oficinas de Madrid y Barcelona (entre 4.000 y 5.000 euros por m2) es extremadamente atractivo con Europa (unos 14.000 euros por m2), no es de extrañar que ante estas condiciones de liquidez el dinero fluya hacia el mercado inmobiliario español, tanto residencial como no residencial”, señala el estudio.

Por último, añade De la Torre, “hay que tener en cuenta que la historia nos enseña que la impresión masiva de dinero acaba generando inflación antes o después (el objetivo del BCE es elevarla hasta el entorno del 2%), lo que hace deseables activos protegidos frente a la inflación y no hay muchos. El CRE es uno de ellos, otro factor a tener en cuenta a la hora de evaluar su atractivo.

6. El impacto del turismo, el consumo y la industria

A los factores generales anteriores se suman los que están estrechamente relacionados con cada subsector inmobiliario. El hotelero, por ejemplo, depende de la evolución del turismo, mientras que los centros comerciales son muy sensibles al consumo, las ventas minoristas y la confianza del consumidor. En cambio, el apetito por las naves industriales y logísticas está vinculado a la producción industrial. Y todos ellos cuentan con buenas perspectivas.

“El turismo sigue su fuerte incremento (en 2015 está renovando sus máximos) y no solo por los visitantes extranjeros, sino también por los nacionales, mientras que la competitividad de España y la industria hotelera siguen mostrando mejoras evidentes. La confianza del consumidor español, por su parte, está en el nivel más elevado de la historia, lo que se traduce en importantes aumentos de las ventas minoristas. A su vez, la producción industrial avanza a buen ritmo, creciendo el triple que la media de la eurozona”, concluye el informe.