Nacho castella, socio de cat real estate, advierte en gurusblog.com de que pese a la severidad de la crisis, apenas hay chollos inmobiliarios de calidad para que un inversor pueda comprar. El experto analiza la situación de cada vendedor actuar
Bancos y cajas
En el caso de las entidades financieras, castella señala que "los activos realmente buenos se dirigen a sus clientes principales o bien a gente de su entorno, por lo que no llegan al posible comprador particular". Los pisos que venden con descuentos espectaculares suelen estar en la costa o en las áreas metropolitanas donde nadie quiere adquirir inmuebles por mucho que los rebajen de precio. El problema no es el precio, es el inmueble, sentencia
Los promotores
Castella señala que los promotores sufren el recorte de la financiación de la banca y venden pisos construidos en suelos caros, por lo que no pueden bajar los precios pese a que "reciben ofertas por debajo del valor que tienen hipotecado". Prefieren no realizar la venta y acabar dando los pisos a las entidades bancarias
Los particulares
Los particulares y las empresas son los que realmente se están encontrando con problemas si tienen necesidad de vender un activo inmobiliario. Castella señala que "es triste, pero cuando un particular o un grupo empresarial necesita desesperádamente vender un activo es cuando se pueden conseguir buenas operaciones para un comprador. No obstante, resalta que "en este tipo de operaciones y a pesar que pueda parecer poco creible, el comprador tiene que actuar rápido ya que hay poca oferta" y mucho inversor con capacidad de compra, por lo que la indecisión puede hacer perder la operación
Es decir, sentencia, "hay poquísimos chollos, y cuando estos aparecen, vuelan del mercado y además son sólo accesibles a compradores escogidos y con muy buen músculo financiero, que aunque parezca raro por la situación en la que nos encontramos, haberlos haylos"
Ver pisos de bancos y cajas a la venta en idealista.com
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68 Comentarios:
Ciñéndonos al artículo en cuestión.
Conozco un inividuo que tiene bastante pasta.
Por ello, no deja de recibir mensualmente varias llamadas de las 3 entidades con las que trabaja.
Claro, ellos saben que dispone de liquidez y cuando tienen algún chollo, ya saben a quien tienen que llamar. De este modo la banca se quita muertos de encima sin necesidad de romperse la cabeza con operaciones que implican algún tipo de riesgo.
Supongo que harán lo mismo con ese tipo de clientes, los cuales compran lo mejor como inversionistas y dejan la morralla para los demás.
Del mismo modo conozco a un director que ya me dijo claramente que él anda detrás de una buena oprtunidad y que a su cuñado ya le consiguió un piso a precio de ganga.
Es lo que hay. Y mientras tanto los demás nos quemamos las cejas delante de la pantalla del ordenador.
"Los activos realmente buenos se dirigen a sus clientes principales o bien a gente de su entorno, por lo que no llegan al posible comprador particular"
Todos los bancos y cajas publicitan en su web los pisos que tienen a la venta. Empiezan poniéndolo al precio tasado actualmente para ir rebajándolo si no reciben ofertas. Y como no me creo que quieran perder dinero, si en algún caso lo ofertan a esos "clientes principales" antes de publicarlo en la web, será siempre a un precio que en ningún caso será "un chollo inmobiliario". Lo siento, pero bueno, bonito y barato no existe, pero sigan buscando...
Lo que sucede, es que tú no conoces a nadie que realmente tenga dinero.
A lo mejor conozco a muchos más de los que tú conoces. Lo que pasa es que yo no me creo que los bancos le vendan un piso a "sus clientes preferentes" por 10 si lo pueden vender libremente a cualquier otro por 12. La gente que tiene dinero pueden negociar si se quedan con un paquete importante (cinco o más pisos), pero si van a comprar uno el precio es el mismo que el de otro particular, porque los billetes de unos y los de los otros valen lo mismo, ¿Lo pillas?
Ya estamos......., que si conoces gente más adinerada que yo......, que si la tienes más grande que yo.......que si lo pillo......, ¡Uff! Me ha costado un poco menos pillarlo que a tí redactar tu post.
Creo que no has leído mi anterior post con atención (o probablemmente no lo comprendiste).
Un sólo piso, chalet, o una sola nave o solar en un polígono industrial es suficiente. Olvídate de esos paquetes de 4 ó 5 (que también los hay). El banco se quita el marrón de encima de inmediato, obtiene liquidez y tema zanjado
¿Me estás diciendo que es lo mismo tener una venta asegurada sin riesgo a un inversionista, que intentar colocar hoy en día un inmueble durante meses?
Por otro lado y debido a mi ocupación, además de tratar habitualmente con los directores de las entidades con las que trabajamos y de tener yo mismo dos amigos (de esos que lo son realmente desde que éramos niños), ellos mismos me lo certifican (a no ser que tú nunca hubieses pasado de hablar con el de la ventanilla).
No se qué más datos quieres que te aporte, ya que conozco las dos caras de este
Artículo: el inversor y el bancario.
Allá tú con lo que te cuenten, te creas o te quieras creer.
Para tí la perra gorda.
"¿Me estás diciendo que es lo mismo tener una venta asegurada sin riesgo a un inversionista, que intentar colocar hoy en día un inmueble durante meses?"
¿Durante meses?, Mira chaval yo he vendido pisos el mismo día de publicarlo en la web inmobiliaria. Hasta 20 ofertas he recibido de un mismo inmueble en un solo día. Claro que estamos hablando de chollos inmobiliarios, ¿No es eso lo que quieren los inversionistas?
Y te digo una cosa, las veces que he tratado con esos famosos grupos inversionistas no han comprado nada. Primero te dicen que quieren un lote importante y te piden rebajas del 50% y cuando aceptas resulta que solo querían dos pero con el mismo descuento. Naturalmente no les vendo nada.
Y ahora piensa lo que quieras, no sé lo necesitados que estarán otros, pero yo trabajo así. y no creo que ningún banco tire el precio porque se lo pida un inversor importante. De todas formas pásate por un banco e intenta ofertar por debajo de lo que piden, después me cuentas que ha pasado.
A ver, chavalote, me dejas perplejo.
Ni soy comprador ni vendedor. Afortunadamante el tema este de la vivenda lo tengo solucionado.
Leí esta noticia, entré en el foro por curiosidad, y decidí aportar mi granito de arena basándome en mi experiencia personal y en datos empíricos.
Ante todo que no se te llene tanto la boca con el rollo ese de: "mis pisos".
No sé que parte de lo que te cuento no logras entender. Te estaría repitiendo hasta la saciedad el mismo post a ver si lo logras descifrar con la ayuda de un encríptologo.
Que tú obres de un manera no siginifica que los bancos o el resto de la humanidad tenga que trabajar del mismo modo.
A lo mejor es que no te gusta la idea que un banco pueda vender determinados (pues he de matizar que no todos los productos requieren condiciones favorables) inmuebles a mejor precio que tú, pero es lo que hay, y que por otro lado no es nada nuevo.
Pues siéntate, relájate y tómate una tila, que no queda mucho para que aparezca tu mayor competidor.
Aunque aprovecha el momento, ya que tal y como me comentaron, todavía no se han dado órdenes de empezar a soltar lastre.
¿Has hablado con algún directivo que tenga un cargo de cierta relevancia dentro de una entidad bancaria acerca de la situación en la que se encuentran sus balances reales, tras los agujeros que les dejó el sector de la construcción y con ello un montón de pasivos inmobiliarios?
¿Sabes a cómo tienen que pagar el interés del dinero que compran en ciertos mercados para luego poder revendérselo a los clientes?
Te estoy hablando del jefe de mora de toda una entidad bancaria y amigo personal mío.
Ya veo que tú jamás has pasado de hablar con el de la ventanilla, o como mucho con el director de la sucursal de tu barrio (ya te gustaría que fuese con el de la "op")
Pero bueno, tú sigue siendo feliz con tus ideas mientras la situación te lo permita.
Y ya por último. El mes pasado::
Dos parcelas situadas en un conocido polígono industrial de una importante ciudad gallega y adjudicadas a la empresa "x" hace 6 años y vendidas por el sepes a un precio cercano a los 130 euros m2. En total 3000 m2.
Dicha empresa compra los terrenos sin hipotecar.
Comienza la edificación, para lo cual sí piden un crédito hipotecario. Se rematan las naves, pero por sorpresa llega la inesperada crisis.
La empresa se queda sin liquidez, ya que se había descapitalizado con la compra al contado de los terrenos, así como en un par de inversiones en recursos productivos.
Total: concurso de acreedores y posterior quiebra técnica y
El banco con un millón de euros de agujero del préstamo hipotecario.
Además ya te puedes imaginar: el crédito fue concedido simplemente con haber presentado esa empresa los balances de los dos últimos años: sin avalista ni aval.
¿Sabes cómo se solucionó?
Se negoció con un inversor la venta de las naves por parte de la entidad.
¿Sabes por cuánto?
Por ese 1.000.000 de euros + los intereses generados por ese crédito hasta la cancelación de la operación.
¿Sabes qué precio podrían alcanzar esas naves?
Rondarían los 2.000.0000 de euros.
Pero en definitiva, el banco recuperó su dinerito, que ya ganará sobradamente en otras operaciones, y se quitó un problema de encima.
¡Casi no tienen marrones encima mucho más gordos y de los sólo podrán obtener más agujeros!
Sólo veo un problema: tienes que disponer hoy en día de 1 millón y pico de euros de euros, gastártelo y poder dormir esa noche a pierna suelta.
Ahora mismo, cuando ha pasado un mes de esto, las naves ya se encuentran alquiladas.
Al final acabas dandome la razón. Los bancos no pretender ganar dinero con las inversiones inmobiliarias, pero intentan perder lo menos posible. En la historieta que te han contado reconoces que el banco ha recuperado la inversión. ¿Dónde está el problema? Ya les gustaría a muchos conseguir vender de esa manera.
Pero el origen de la discusión es que tú decías que porque se trate de un grupo inversor el banco tiene que vender de cualquier manera y en la práctica no es así. en el ejemplo que pones el banco ha hecho el mejor negocio de su vida, ha recuperado lo invertido y se ha quitado de encima unas naves que no son fáciles de vender y además ha obtenido liquidez. ¿Que el inversor también gana? Bueno, pues también sino no hubiese comprado.
De todas formas el inversor que me cuentas es un pardillo. Es como si yo compro un piso de un banco y pago por él el importe del préstamo más los intereses de demora. ¿Dónde está el descuento? ¿Qué pierde el banco?.
Ah, por cierto los "jefes de mora" no existen. Se llaman "jefes de riesgos vencidos", a no ser que tu amigo sea musulman o algo por el estilo, jejeje
¿Pero tanto te cuesta reconocer las cosas?
Por otro lado, a mí me vas tú a decir cuál es el nombre del cargo de mi amigo...., no te jode.
Se llama "director de reestructuraciones", aunque hablando en Román paladino, sin eufemismos y para que se entienda: jefe de mora o morosidad.
¿No te andará a tí uno encima y por eso sabes tanto de ello?
¿Te parece mal negocio para el inversor?. ¡Carambas!, ¿Con terrenos gratis y naves rematadas con licencias de actividad ya concedidas pagando intereses de demora de unos pocos meses?
Denoto envidia e indignación por tu parte.
¿Que no se venden esas naves?
Él las quiere para alquilarlas, y así están.
Pero si tuvieses que venderlas te estoy hablando de una ciudad donde ya no queda terreno industrial.
De hecho, esas parcelas correspondían a la ampliación de un polígono industrial ya existente. Se licitaron cerca de 150, pero las solicitudes cuatriplicaron la oferta.
Adsemás el siguiente polígono proyectado en esa ciudad tiene previsto acabar de urbanizarse dentro de 6 años, venta de parcelas, trámites, burocracia,.....osea que va para largo. Y mientras las empresas tienen dos alternativas:
1º-Pagar por instalarse en ese polígono.
2º-Establecerse en ayuntaminetos limítrofes en polígonos de 2ª Y 3ª Categoría y mal comunicados.
Lo que no se venden son tus pisos, de los que sí que existe una oferta exagerada, donde la gente puede decidir y esperar.
Por último, en un post comentaste que se habían puesto en contacto contigo unos inversores.
No dudes que fue para tantearte, para ver si te encontrabas apuradillo.
"A ver si nos enteramos" no se entera de nada.
Anónimo, he leído con detenimiento tus post, y la verdad el negocio es redondo para el inversor.
Casi 400.000 euros de beneficio para el fulano, que es lo que le valieron los terrenos en ese polígono a la empresa que quebró. ¡Calderilla!
Hay mucho buitre que se está forrando en este país costa de desgracias ajenas.
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