Una de las preguntas más repetidas en nuestro consultorio gratuito de vivienda es qué ocurre con la desgravación de la vivienda habitual y/o la hipoteca si decido cambiar de casa. Entre los motivos están desde un cambio de vivienda voluntario a uno forzoso por un traslado laboral. La duda es si puedo aplicarla a la segunda vivienda comprada, ya que la primera deja de ser mi vivienda habitual y en caso afirmativo, qué requisitos se deberían cumplir
Si este es tu caso, has de saber que la desgravación por vivienda en propiedad no se pierde con el cambio de residencia, pero que sí hay ciertas consideraciones que debes tener en cuenta
¿Qué se entiende por vivienda habitual?
La primera cuestión importante es qué se entiende por vivienda habitual, ya que sólo lo gastado en ella dará derecho a desgravación (nunca segundas residencias). Para que una vivienda sea considerada como habitual por hacienda, y por tanto, dé derecho a desgravar, ha de cumplir dos requisitos: que se convierta en tu domicilio antes de un año desde que la compres y que continúes viviendo en ella durante al menos tres años, es decir, que durante este tiempo no podrás alquilarla ni ceder su uso a un tercero sin que hacienda te reclame el dinero que te has desgravado hasta entonces (salvo casos justificados como cambio de empleo, separación matrimonial, u otras causas justificadas)
¿Y qué pasa si cambio de vivienda habitual?
Si después de más de tres años pagando una hipoteca y desgravándote por ella decides cambiar de casa y comprar una nueva vivienda sin vender la anterior, dejarás de poder desgravarte por la primera desde el momento en que constituyas tu residencia habitual en el nuevo inmueble. Eso sí, pasarás a poder desgravar por los gastos que te suponga tu nueva casa, aunque no desde el primer euro. Esta última puntualización es quizás la más importante de todas
Cuando se compra una casa para vivir en ella habiendo tenido con anterioridad otra distinta, también en propiedad, hacienda no permite desgravar dos veces por las mismas cantidades. Es decir, no se puede desgravar por lo aportado a la casa nueva hasta que el dinero invertido en ella exceda de las cantidades que ya hayan tenido derecho a deducción. Por ejemplo, si a lo largo de los años has desgravado en concepto de vivienda habitual 50.000 euros y compras una nueva casa (siempre que ésta segunda pase a ser tu residencia habitual), no podrás desgravarte por los primeros 50.000 euros que gastes en ella, ya que el “beneficio fiscal” sobre ese dinero ya lo disfrutaste en la compra anterior. En resumen, sólo podrás desgravarte cuando hayas invertido en la segunda 50.001 euros y sólo por los euros adicionales a la cantidad inicial
¿Y si vendo la primera vivienda?
Si vendes la que ha sido tu vivienda habitual para comprar otra debes saber varias cosas. La primera que si no quieres pagar impuestos a hacienda por el dinero de la venta deberás reinvertir esta cantidad en la compra de tu nueva vivienda habitual en un máximo de dos años. Además, deberás comprar una casa más cara que la primera. Si cumples escrupulosamente con estos puntos no tendrás que pagar impuestos por el dinero que consigas con la venta, ya que se considera exento por tratarse de reinversión en vivienda habitual. Una vez que hayas reinvertido ambas cantidades (inversión anterior más plusvalías) en la nueva casa podrás empezar a volver a desgravarte por tu nueva casa y/o hipoteca
En nuestro ejemplo, si la venta de la primera vivienda habitual se produce por 100.000 euros e implica una ganancia patrimonial de 30.000 euros para el propietario, éste no podrá desgravarse por la nueva casa por los primeros 80.000 euros que destine a ella (el resultado de sumar los 50.000 euros que se había desgravado con anterioridad en la otra vivienda habitual más los 30.000 euros que ha obtenido de plusvalía por la venta
En resumen, cambiar de casa no implica perder el derecho a deducir por vivienda, pero sólo si se trata de tu residencia habitual y por las cantidades 'nuevas' que destines a este concepto y que no hayas desgravado previamante
63 Comentarios:
Creo que en este artículo hay un error cuando dice:
"Una vez que hayas reinvertido ambas cantidades (inversión anterior más plusvalías) en la nueva casa podrás empezar a volver a desgravarte por tu nueva casa y/o hipoteca"
Realmente tienes que reinvertir la inversión anterior + plusvalias en la nueva vivienda habitual si no quieres pagar impuestos por la plusvalia que genera la venta.
Pero para seguir desgravándote el único requisito es invertir en la nueva vivienda habitual una cantidad superior a la que te has desgravado en la anterior/es vivienda/s habitual/es.
La desgravación por vivienda habitual y el impuesto de plusvalía son cosas distintas.
Puede haber casos en los que reinviertas en la nueva vivienda habitual más de lo que te habías desgravado en la anterior y por eso tengas derecho a deducción.
Pero puede que esa cantidad reinvertida no llegue a la suma de precio de venta + plusvalía, por lo que tendrías que pagar algo por plusvalía.
"Una vez que hayas reinvertido ambas cantidades (inversión anterior más plusvalías) en la nueva casa podrás empezar a volver a desgravarte por tu nueva casa y/o hipoteca"
Realmente tienes que reinvertir la inversión anterior + plusvalias en la nueva vivienda habitual si no quieres pagar impuestos por la plusvalia que genera la venta.
Pero para seguir desgravándote el único requisito es invertir en la nueva vivienda habitual una cantidad superior a la que te has desgravado en la anterior/es vivienda/s habitual/es.
La desgravación por vivienda habitual y el impuesto de plusvalía son cosas distintas.
Puede haber casos en los que reinviertas en la nueva vivienda habitual más de lo que te habías desgravado en la anterior y por eso tengas derecho a deducción.
Pero puede que esa cantidad reinvertida no llegue a la suma de precio de venta + plusvalía, por lo que tendrías que pagar algo por plusvalía.
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No hay que confudir el impuesto de plusvalia que se paga al ayuntamiento por la revalorizacion del terreno y la plusvalia que obtenida por la venta que es la diferencia entre el precio de venta y lo que te costo la casa impuestos incluidos y aumentado por una serie de factores en funcion de la fecha en la que la compraste.
El impuesto de plusvalia del ayuntamiento no es mucho y lo pagas siempre mientras que el impuesto de hacienda sobre la plusvalia de la venta de la vivienda (lo que has ganado) es actualmente del 21% y no lo pagas si lo reinviertes en la vivienda habitual.
El articulo esta bien no puedes desgravarte hasta que no reinviertas en la casa todo lo que ganaste mas lo que desgravaste en la casa anterior.
Efectivamente al hablar del impuesto de plusvalía me refiero al de hacienda.
Imagina que uno ha estado comprando una vivienda habitual sin desgravarse nada. Al cambo de unos años se compra otra vivienda habitual y vende la primera.
Al no haberse desgravado nada por la primera vivienda puede empezar a desgravarse por la nueva desde el primer momento ya que nunca se habia desgravado nada hasta ahora. Y para eso no necesita invertir el dinero de la venta de la primera vivienda.
En la desgravación por compra de vivienda habitual no te puedes desgravar dos veces por la misma parte de la compra.
Y otra cosa es la plusvalía de hacienda, que tienes que pagar salvo que reinviertas en la nueva vivienda habitual.
Es posible que tengas que pagar la plusvalía y a la vez desgravarte por compra de vivienda habitual.
De hecho puede que (con la crisis) la venta sea por un precio similar al de compra y la plusvalia sea cero. En este caso si no te has desgravado nada por tu primera vivienda habitual te puedes desgravar por la segunda desde el primer euro sin necesidad de reinvertir el precio de la primera vivienda en la segunda.
Hola, mi duda es que tengo una vivienda que recibí en herencia, y estoy pensando en adquirir otra que seria la primera vivienda. ¿Entonces me puedo desgravar desde el primer euro de la compra de la nueva vivienda? Otra duda, qué es el máximo que me puedo desgravar y durante cuanto tiempo? MUchas gracias
Imagina que uno ha estado comprando una vivienda habitual sin desgravarse nada. Al cambo de unos años se compra otra vivienda habitual y vende la primera.
Al no haberse desgravado nada por la primera vivienda puede empezar a desgravarse por la nueva desde el primer momento ya que nunca se habia desgravado nada hasta ahora. Y para eso no necesita invertir el dinero de la venta de la primera vivienda.
En la desgravación por compra de vivienda habitual no te puedes desgravar dos veces por la misma parte de la compra.
Y otra cosa es la plusvalía de hacienda, que tienes que pagar salvo que reinviertas en la nueva vivienda habitual.
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A ver si nos entendemos los dos, cuando vendes una casa se pueden dar varios supuestos.
1- no obtienes plusvalia, en este caso no afecta nada a la desgravación.
2- obtienes plusvalias y pagas a hacienda su parte correspondiente, en eses caso te puedes desgravar desde el principio o cuando inviertas en la nueva vivienda lo ya desgravado.
3- obtienes plusvalias y no pagas nada porque dices que ese dinero lo vas a reinvertir en la compra de la casa, en ese caso hasta que no inviertas el dinero en la casa no puedes comenzar a desgravarte, generalmente no afecta mucho porque todo el mundo emplea reinvierte ese dinero el primer año y a partir del segunto puedes desgravarte
Entonces estamos de acuerdo, exactamente esos 3 supuestos son los que se pueden dar.
El error al que yo me refería en el articulo se da cuando se dice que:
"Una vez que hayas reinvertido ambas cantidades (inversión anterior más plusvalías) en la nueva casa podrás empezar a volver a desgravarte por tu nueva casa y/o hipoteca"
Al decir eso de esa forma solo está indicando el caso 3, en el que se mezcla el tema de la "desgravación por compra de vivienda habitual" y el tema de "impuesto de plusvalía de hacienda".
Lo que digo es que "la desgravación" y "la plusvalía" son cosas diferentes y una no es necesaria para la otra, ni al contrario que es lo que indica el artículo.
Hola, he firmado la escritura de una casa en Madrid en el 2010, pero necesita mucha reforma y no la ocuparé hasta dentro de 2 años. Respecto a la consideración de vivienda habitual para la desgravación de hacienda:
¿Es suficiente con que me empadrone yo, o mi mujer o deberé contratar contratos de luz, agua, demostrar consumos etc? (No pago alquiler donde vivo actualmente aunque si tengo contratos a mi nombre de luz, etc. gracias.
Hola a todos, me gustaría saber (alguien ha hecho una pregunta parecida pero no he visto ninguna respuesta), si compras una 2ª Vivienda antes de vender la 1ª, Puesto que hoy en día perdería bastante dinero respecto a cuando la compré (prefiero esperar a venderla un poco mas tarde), tendría que pagar los impuestos a hacienda?
La idea como ya he dicho es vender un poco mas tarde para conseguir algo mas de dinero (espero que suba el mercado) pero reinvertirlo en la 2ª Que es la que quiero como vivienda habitual.
Un saludo y gracias
Hola, en mi caso tengo una vivienda desde hace 10 años, el pasado marzo compré una casa la cual voy a derribar y volver a construir desde 0 por estar en muy mal estado.
La compra se ha efectuado en 2010 pero la obra finalizará como pronto en 2011
Tendré derecho a desgrabar ?
Buenas tardes a todos, mi duda es saber cuánto me he deducido hasta ahora, es decir cómo puedo saber el importe exacto de lo que me he deducido, para tener claro a patir de qué momento (importe invertido) puedo comenzar a deducirme. Obviamente tengo una idea aproximada, pero no exacta; ya que además del importe de la vivienda también me he deducido obras de reforma, impuestos, gastos de compra venta, etc. ¿qué cifras tengo que mirar? Lo consulté en hacienda y no supieron darme información y me dijeron que ellos no podían darme esos datos.
Un saludo y gracias
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