Así será el futuro próximo para las promotoras y la venta de viviendas

Fernando vizoso, gerente en el Área de Infraestructuras de KPMG, señala que sin restar trascendencia al momentum actual, puede tener sentido comenzar a reflexionar sobre cuál es el modelo empresarial inmobiliarios con mayores garantías de éxito en un escenario post-crisis, que se va a caracterizar por "una demanda más reducida que en el pasado, una financiación más cara y menos accesible y unos márgenes de negocio más ajustados", señala en la revista de asprima (asociación de promotores inmobiliarios de Madrid)

Producto

El experto señala que, como todos sabemos, los tiempos en el que todo se vendía y en el que "el promotor tenía pocos incentivos para cuidar el producto o invertir en su diferenciación" pasaron. Pero ahora, "en un mercado de bienes y servicios convencional, competitivo, no podemos esperar algo así y la definición del producto tiene que tener un papel protagonista"

Esto, precisa vizioso, "no implica necesariamente que todo lo que se construya a partir de ahora tenga que ser de una excelente calidad, sino que simplemente debe ser consecuencia de una reflexión muy concienzuda sobre los gustos, necesidades y preferencias de nuestros potenciales compradores". Así, apuntilla, "si llegamos a la conclusión de que existe, por ejemplo, demanda para vivienda muy asequible en una determinada localización, se debe diseñar un producto que sea realmente de bajo coste, sin concesiones", ya que en un caso así la diferenciación vendrá únicamente a través de precio y será "su principal y casi único argumento de venta"

El gerente en el Área de Infraestructuras de KPMG abre no obstante la estrategia para que otras empresas busquen otros tipos de diferenciación como "el diseño (arquitectura de autor), necesidades específicas de colectivos (tercera edad, jóvenes, etc), la sostenibilidad (y ecoeficiencia), la integración funcional y paisajística con el entorno, la tecnología o las soluciones de movilidad y comunicación"

Costes

El suelo ya no va a representar una parte tan importante del coste de la promoción gracias a la caída de precios. Así, "al mismo tiempo que el coste del suelo modera su peso en el negocio, elementos como los costes de comercialización (intermediarios, marketing, publicidad, etc) y la financiación (fórmulas que faciliten el acceso al producto a los compradores), deben ser más determinantes en la cuenta de resultados de una promoción", señala vizoso en la revista  de asprima

Además, vizoso señala que tras el recorte de costes de las estructuras de las promotoras, es de suponer que en el escenario post crisis también se mantengan en niveles muy contenidos y haciendo un uso mayor de la externalización

Financiación

En opinión del experto de kpmg, la financiación de la promoción también va a cambiar. Así, las nuevas operaciones inmobiliarias deben contar con una mayor presencia de fondos propios por parte de la empresa promotora, ya que sólo así conseguirá financiación de la banca

Por lo tanto, por medio se necesita un periodo de captación de fondos hacia el mercado inmobiliario español, "que no va a ser una tarea fácil y va a incrementar inevitablemente el coste de capital de las empresas del sector", señala vizoso, que pide que se olviden los niveles de apalancamiento del pasado porque "son historia"

Como conclusión, vizoso apunta que "el sector inmobiliario que podemos esperar en un futuro inmediato estará formado por empresas con estructuras corporativas ágiles, centradas en el cliente, con un alto grado de especialización y con un bajo nivel de apalancamiento". En su opinión puede parecer difícil llegar a ello, pero se muestra optimista sobre la capacidad de adaptación del sector y el conocimiento acumulado estos años