"Quien se plantea vender su vivienda sabe que los precios están en niveles de 2002" (vídeo)

José María Martínez-laya, socio director de la consultora inmobiliaria busquets gálvez, hace un repaso para idealista news de la situación actual del mercado inmobiliario de alto standing en las mejores zonas de Madrid. Asegura que los vendedores tienen asumido que los precios de la vivienda están en niveles de 2002 y no en niveles de 2007

Pregunta: cuéntanos un poco la historia de busquets gálvez, consultora situada en el número 1 de gran vía de Madrid

Respuesta: se fundó en Barcelona en 1995 por Ignacio busquets y Juan Antonio galvez. Y en Madrid la creamos hace siete años. Primero estuvimos en la quinta planta y luego nos hemos movido a la tercera planta porque hemos crecido. Gestionamos la compraventa y alquileres de edificios, locales comerciales, oficinas y viviendas de lujo ubicadas en zona prime de Madrid

P: habéis vivido la época de bonanza y ahora la crisis, ¿qué ha cambiado o está cambiando?

R: los propietarios se han dado cuenta de que su inmueble se puede alquilar o vender a un precio menor que a finales de 2007, cuando el precio alcanzó máximos. Y esta corrección de precios hace que propiedades que antes valían “x” ahora valen “x menos y”

P: hace poco habéis creado un departamento residencial, ¿por qué ahora?

R: sí, esto surge porque igual que hay clientes que quieren comprar un local comercial o una oficina también nos demandan la compra de una vivienda. Es un departamento que lo hemos montado en agosto-septiembre de 2010

P: desde septiembre del año pasado, ¿cuántas viviendas habéis vendido?

R: llevamos cinco viviendas vendidas y estamos a punto de cerrar ahora mismo otras dos más y entiendo que en menos de un año habremos realizado la venta de al menos siete viviendas

P: ¿cuál es el área qué más ingresos está reportando a la compañía actualmente?

R: según resultados de 2010, el departamento de oficinas y locales es el que más beneficios aporta. Y este año el departamento de locales está muy activo, sobre todo en el sector hostelería y textil. Hay muchas empresas que se están planteando su entrada a España, vía Barcelona o Madrid

P: si un inversor os pide consejo sobre qué inmueble invertir, ¿qué le recomendáis?

R: el paquete perfecto es un local u oficina muy bien ubicado con una rentabilidad mínima del 5,5%, que tenga un inquilino de primer nivel y con un contrato con aval. Los locales y oficinas de buena calidad al final consiguen encontrar un comprador o un inquilino. Y lo que piensan los inversores es que en un escenario de tres o cuatro años las cosas Irán mejorando. Tengo inversores que vivieron la crisis de los 70 cuando la inflación estaba desbordada y era difícil obtener financiación, y son los más optimistas de cara al futuro  

P: las previsiones son que dentro de 3 ó 4 años va a mejorar la situación pero hace 3 ó 4 años se decía lo mismo...

R: lo que ha habido es un cambio, todo el mundo sabe que la evolución de precios de 2000 a 2007 era algo insostenible, eso cualquier persona con sentido común lo puede entender. Los niveles de precio de ahora, sobre todo de las viviendas que comercializamos que son en zonas prime se han situado en niveles de 2002-2003. Con respecto a 2000, estas viviendas han tenido una subida importante. La vivienda de lujo se acaba vendiendo, acaba encontrando comprador y a lo mejor otras viviendas hay que rebajarlas más de un 30%

P: en el mercado de la vivienda de lujo ¿hay crisis o no hay crisis? hay quien sostiene que apenas hay

R: hay racionalización. Depende del tipo de casa, hay casas con mejores materiales que otras. Pero si hablamos de la casa tipo de más de 30 años de antigüedad que no se ha reformado, con 500 m2 y una parcela de 2.000 m2 que se vende por 1,8 millones de euros más la reforma, este precio ha bajado con respecto a 2007 pero con respecto a 2000 ha subido. La vivienda de lujo siempre encontrará su comprador por la ubicación y la calidad pero dentro de unos precios razonables

P: ¿vendéis viviendas con rebaja?

R: hay viviendas que llevan mucho tiempo en el mercado sin venderse, así que presentamos al propietario un estudio de mercado de la zona y presentamos un precio al que creemos que podemos cerrar la venta. No creamos expectativas altas

P: ¿qué le dices al vendedor para que ajuste el precio?

R: el vendedor hoy en día es bastante consciente de cómo está la situación. Hay poca gente que está anclada en los niveles de precios de 2007. En 2008 y 2009 sí que había mucha gente que no había interiorizado la corrección de precio que se ha dado. Hoy en día quien plantea vender su vivienda sabe que los precios están en niveles de 2002 y no en niveles de 2007. Se trata de aplicar el sentido común

P: ¿cuántas viviendas tenéis en cartera?

R: tenemos unas 50 viviendas. Tampoco queremos tener mucho volumen de viviendas porque vamos a un trato muy personalizado para que el cliente vea que le estamos aportando algo en la venta de su vivienda

P: cuando hablas de dar un trato especial al cliente, ¿a qué te refieres?

R: a la hora de valorar la vivienda, nos gusta dar una valoración real de la vivienda. También nos gusta informar al cliente, decirle con quién tipo de cliente vamos a ir a la casa que vende, y también nos volcamos en Internet. Estamos bien posicionados en google y usamos mucho los portales inmobiliarios. Pero lo clave de esta agencia es el equipo humano

P: ¿cómo valoráis Internet en vuestro negocio?

R: la valoramos positivamente, la gente dice que es el futuro, yo digo que es el presente. Igual que te tienes que preocupar por tener la oficina bien decorada y presentable, también es importante tener una buena presencia en Internet, en los portales inmobiliarios

P: ¿ cuáles son vuestras comisiones por la venta de viviendas de lujo?

R: nosotros cobramos un 3% del total de la venta pero hay consultoras que llegan al 4 ó 5% evolución del mercado de oficinas

P: la tasa de desocupación de las oficinas en Madrid es elevada, los precios de alquiler bajan, ¿cómo ves el panorama?

R: dentro de la m-30 es verdad que la desocupación ha subido pero menos que en otras zonas. Ahora mismo tenemos demandas activas, firmamos operaciones pero sí es verdad que a la gente le cuesta más dar el paso de cambiarse de oficina. Es verdad que hay empresas que les consigues una oficina con un mejor precio y cuando la propiedad de su oficina se entera, renegocian el precio con tal de que no se vayan. En definitiva, no ha bajado la demanda, ha bajado el precio del alquiler y cuesta más cerrar operaciones de alquilee porque se renegocian los precios

P: ¿qué busca el inquilino que se quiere cambiar de oficina?

R: hay empresas que se quedan pequeñas y buscan oficinas más grandes. Es cierto que tenemos oficinas en venta en la calle serrano, velázquez, castellana o almagro que hace cuatro años habrían durado en cartera una semana y ahora pueden estar hasta un año. Depende del precio al que se alquilan. También hay inquilinos que buscan una oficina más pequeña. Y  también hay compañías que estaban fuera de la m-40 y que buscan oficinas en la zona prime, por la ubicación y por los alquileres más bajos