Información sobre vivienda y economía

La administración debe justificar su valoración si sanciona por comprar un piso chollo

 

Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana

Es de sobra conocida la necesidad, casi obligación, de pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp) en las ventas de viviendas, sobre valores estipulados por el fisco. Recientemente se está produciendo una desagradable sorpresa entre los que compran un piso chollo, ya que hacienda pide liquidar dicha tasa conforme a los valores referenciales vigentes en cada comunidad autónoma  aunque el precio de compra haya sido inferior gracias a la caída de precios de la vivienda. Es necesario saber que hacienda debe justificar sus valoraciones cuando nos reclame la diferencia

Cuando alguien compra una vivienda por un precio muy bajo y paga el itp conforme a ese valor, la administración fiscal autonómica suele enviar una liquidación complementaria con intereses y sanción al liquidarse un impuesto por debajo de lo que la administración estima que debería hacerlo de acuerdo con sus valores

Pues bien, la sentencia del tribunal superior de justicia de Galicia de 14 de mayo de 2012, estima un recurso contencioso contra una liquidación de estas características anulando esa liquidación y la sanción impuesta

Considera el tribunal que conforme a la sentencia del ts (3/12/99): las valoraciones de los peritos de la administración tributaria deben motivarse suficientemente, lo cual implica que es necesario indicar el sistema o sistemas de valoración utilizados, los criterios aplicados y su adecuada ponderación, datos todos ellos que deben permitir al sujeto pasivo, bien aceptarlos, bien rechazarlos, arguyendo de contrario lo que estime procedente, única manera de evitar la indefensión que significa la carencia de motivación del dictamen valorativo, pues mal puede disentirse de lo que no se conoce, que es cómo y porqué se ha señalado un determinado valor a los bienes transmitidos

Conforme a ella afirma:

• lo primero que debemos advertir es que en la comprobación de valores lo que se hace es confrontar el valor que ha declarado el contribuyente y aquél que la administración defiende

• acontece que es a la administración a quien corresponde acreditar la inexactitud del valor declarado y no al contribuyente desautorizar el valor comprobado

• sin poner en cuestión la posibilidad de partir de un valor referencial no puede tomarse éste como elemento apodíctico de valoración, sino que deberá ser contrastado con las circunstancias concretas del bien a valorar, que podrán disminuir, incluso aumentar aquél valor, siempre con un análisis único y exclusivo del bien

• en suma, pues, es la administración quien debe acreditar la inexactitud del valor declarado y, si es el dictamen pericial el medio elegido para la comprobación, de entre los que consigna el artículo 57 l.g.t ., deben comprenderse en el mismo las circunstancias individuales del bien a valorar, tanto si aumentan como si disminuyen aquel valor, esencialmente por observación directa del Sr. perito, razonándolo adecuadamente y permitiendo de este modo que el contribuyente pueda, conocidas las razones que justifican un valor concreto, discutir éste como consecuencia de aquéllas, sin necesidad de recurrir a la tasación pericial contradictoria que, como se dijo, es una facultad y no una carga para el sujeto pasivo

Visitar el blog del abogado Pedro Hernández

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Comentarios

Me temo que esto es como las multas de tráfico: si un multado pilla a la administración en un descuido, posiblemente él se librará de la multa, aunque para conseguirlo tendrá que dedicar meses de su vida a ello y no pocos disgustos, por lo que habrá que ver si le compensa; pero luego, la administración corrige su error, y continúa pasando la apisonadora por el resto de ciudadanos incautos.

En este caso la inseguridad es, simplemente brutal. Si te compras una casa en la costa que hace unos años decían que costaba 200.000 euros, que hoy te la ofrece un banco por 60.000, pero negociando en plan lo tomas o lo dejas la consigues por 40.000, te llega hacienda y te dice que no tienes que pagar un 10% del 40.000, sino un 10% de 200.000, más intereses de demora más una sanción. Vamos, que al final te sale la casa por más de 60.000 euros, y terminas pagando más de un 33% de impuestos. Posiblemente alguno se librará del abuso, pero se dejará la vida en ello, y a la administración le da igual que alguno se le escape mientras siga pisando al resto. Exactamente lo mismo que como con las preferentes: primero timas a un millón y luego solo devuelves lo timado a un centenar de casos extremos.

¿Consideran que esto favorece la eliminación del inmenso stock de la costa mediterránea? El comprador debiera tener acceso, ¡Por ley!, Al precio total y exacto que habrá de pagar, incluyendo tooooodos los impuestos y trámites, y aaaaantes de tomar la decisión de compra. ¿Que no es así? Pues que engañen a otros, que parece que hay una cola larguísima de gente ansiosa por comprar.

Personalmente, cuando en un restaurante me ponen los precios sin iva, el camarero se queda sin propina.

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No se como funcionan el resto de las comunidades pero en la mia tienes acceso a comprobar el valor por el que ''posiblemente '' te va a revisar hacienda.

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Estoy de acuerdo con Vd, ademas suele ocurrir que casi nunca se condena en costas a la administración. Pero... es lo que hay.

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¿El camarero se queda sin propina?, Hombre yo pienso que como el precio que se da, si no se indica con antelación otra cosa , se le supone iva incluido, lo que hay que hacer es exigir que a uno le cobren eso. Cuando una factura no viene desglosada también se le supone el iva incluido.

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Les rogaria se pusieran en contacto conmigo mediante este mail : basuraykk@hotmail.es (es un mail provisional en privado ya pasaria otro) recibi la carta , soy de Castellon y no se por donde empezar...¿ Cuanto me costaria el que me lo llevasen todo? Podria recurrirse de tal modo que no pagara nada? Me exigen 6.700€ gracias.

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Que el Estado/Ayuntamiento pueda decidir que tierra es urbana, urbanizable o rural es una vergüenza y el origen de todos los males: corrupción, burbujas, vicio, etc. desde luego no se debería construir en cualquier sitio.
Pero la ley debería ser sencilla y decir : “aquí no se puede construir porque es un parque natural, pero en los demás lugares, no habrá ley o gobierno que te diga donde construir”. ¿Qué lo haces a 10 kilómetros del pueblo? Pues ya se encargará el interesado de lo de la luz y el agua, allá cada cual.
Otra causa es la ignorancia del público. Al hipotecarse uno obtiene un apalancamiento similar al que se obtiene en Forex. Es decir, te dejan 200,000 euros cuando solo tienes 20,000. ¿Qué es eso? Apalancamiento de 10:1
De esta manera, las amas de casa y todos los ciudadanos bienpensantes jeje, se apalancan como jugadores de casino para comprar cuatro paredes de papel en una chabola vertical para vivir como moscas. ¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡

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Seguro que los politicos que estan comprando super chollos no tienen ningun problema de ese tipo, solo los tenemos los trabajadores.

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Que no te quepa la menor duda

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Buenos días, yo hablo de mi comunidad, en este caso catalunya, recomiendo antes de presentar la liquidación de una vivienda adquirida se pasee un poco por el portal e-tributs. Existe la posibilidad de solicitar a la generalitat. Información con carácter previo sobre el valor de bienes inmuebles una vez en la página en la derecha están los modelos/formularios para la solicitud.(1er enlace) una advertencia, hay un plazo de un mes para presentar la liquidación desde la firma de la escritura... si nó recargo... si se ha autoliquidado y ya nos ha llegado una paralela/complementaria y no estamos de acuerdo con el valor hay que presentar alegaciones solicitando una taxación contradictoria si se opta por autoliquidar sin pedir valores, muy interesante ver la comprobación de valores de 2012, si se compra en este año. Espero haber colaborado para mayor información a la ciudadania, http://www.sugest.es

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En la declaración de la renta hay una casilla para la referencia catastral de los inmuebles y otra casilla para la valoración catastral, que puede consultarse on-line en el catastro empleando la referencia.

Al comprar una vivienda, ¿Basta con pedir esa referencia y tributar el itp según la valoración del catastro? Gracias por cualquier respuesta.

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Al comprar una vivienda, ¿Basta con pedir esa referencia y tributar el itp según la valoración del catastro? Gracias por cualquier respuesta.

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No. El itp tributa por el valor real del bien, no por el valor catastral.

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Al final no todo es tan chollo como parece. Por ejemplo los pisos bajaran per las hipotecas suben... videochat gratis

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En nuestro despacho de arquitectura estamos realizando tasaciones contradictorias y seguimos todo el proceso de alegaciones. Www.eugeniosales.com

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Desde luego es importante una buena tasación contradictoria pero el resultado que se describe en el post no se obtiene con alegaciones, hace falta recurrir la liquidación: reclamación economico-adminstrativa, recurso contencioso y apelación.

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A mi me ha ocurrido, en Andalucía. La administracion "liquida" con el valor catastral. Y al ley tributaria lo que dice es que será por el valor de mercado, y que si este se desconociera, se podrá recurrir al valor catasstral, que es lo que hace la administarción. ¿Y que hice? Pues al notificarte la complementaria te dan 10 dias para alegar. Alegué, presentando una tasación realizada por tinsa (es la empresa de tasaciones más grande de España), y me han admitido la alegación y la valoracion. La tasacion me costó 350 euros, pero me he ahorrado casi 6.000. Eso si, da rabia que me haya tebido que gastar 350 en la tasacion, que esos no mes los devuelve nadie, aunque ha sido de lo más util

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Su información me parece sumamente interesante ¿Podría conocer mas datos?

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Hola, me podrias resumir la argumentacion de tus alegaciones tras la complementaria realizada por hacienda. Gracias

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Hola, me llamo Vicent,yo he' pagado de acuerdo al valor de compra que fueron 70000, y me han mandado la complementaria a pagar mas del doble porque en el valor catrastal de la vivienda le ponen 157000, estan locos si el banco mando' a tasar y lo hicieron por 77000 para darme la hipoteca te agradeceria me mandaras como hiciste las alegaciones pues estoy que no duermo un saludo

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A #11: hacer una tasación antes de comprar e incluso antes de dar ninguna señal es lo prudente; con los tiempos que corren y el hambre que tiene la administración, creo que es hasta imprescindible. Y mejor antes que después, pues igual resulta que no te conviene pagar lo que estás negociando ... si la tasación sale muy por debajo.

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La administración es una bestia descomunal que ahora está muy enfadada porque tiene hambre. Mejor poner tierra de por medio.

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Yo compré un apartamento en 2010 en Castellon, y en mayo de este año me mandaron una paralela en la que tenia que pagar 3900€ mas 200€ de intereses, porque decían que el apartamento que compre por 66000€ ellos lo tasaban en 121000€.en el catastro figura de valor 20700€ que multiplicado por el coeficiente que indica en la pagina de la Comunidad Valenciana es 3,3 su valor es de 67000€.
Mande la alegación y no sirvió de nada y estoy esperando contestación al recurso enviado, que según me han informado los suelen perder todos la hacienda por ser ilegal por falta de motivación.

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Compañero, estoy igual que tú. compro una vivienda en la costa de castellón por 80.000€ y la generalitat me envía una complementaria en la que dice que la vivienda vale 135.000€, que ni de coña, si ellos me dan esa pasta se la entrego con un lazo. Las alegaciones se las pasan por el forro (tienen orden expresa de denegarlas) y ahora estoy con recuso ante el tear de la comunidad entregando tasación contradictoria que mis dineros me ha costado y donde la valoración es de 79.000€. Manda "güevos"!!!! como no tienen un duro han de expoliar al pequeño ahorrador.curiosamente sus precios de mercado se refieren a los que había durante la burbuja, pero en ningún momento se les ha ocurrido adecuarlos a la situación actual. Y si al final (casi siempre) tienes que presentar recurso ante el tribunal superior de justicia de la comunidad autónoma ya te estás gastando dinero entre abogado y procurador, que en ocasiones ya es más que la deuda que te piden. Ya veis como funciona la maquinaria de la administración; aplastando al contribuyente.

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Te importaría decirme si te han contestado ya, porque a mí me han denegado el recurso y estoy esperando al juicio y si lo pierdo me queda la tasación contradictoria.
Gracias

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Las haciendas nacional y autonómicas están voraces caninas con el escaso dinerito de los españoles.

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Me parece un robo por parte de la administracion tiene que vajar de precio y si sube entces de accuerdo con la administracion punto




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Según idealista, con datos de Madrid Ciudad, entre 2008 y 2011 los precios en compra han bajado 78.400€. En ese tiempo el alquiler medio ha supuesto 58.236€, con lo cual el ahorro por alquilar en Madrid Ciudad es de 20.164€


Gráfica de representación del ahorro que supone alquilar y no comprar en Madrid Ciudad, con datos de idealista




Según fotocasa, con datos de España, entre 2007 y 2011 los precios en compra han bajado 78.000€. En ese tiempo el alquiler medio ha supuesto 51.360€, con lo cual el ahorro por alquilar en España es de 26.640€


Gráfica de representación del ahorro que supone alquilar y no comprar en España, con datos de fotocasa




Datos de alquiler de España a Junio de 2012


Gráfica de evolución del alquiler en España. Caída de precio de un 26% desde el máximo con datos de fotocasa


Datos de alquiler de Madrid ciudad a Junio de 2012


Gráfica de evolución del alquiler de idealista en Madrid Ciudad. Caída de precio de casi un 14% desde el máximo


Gráfica de evolución del alquiler de fotocasa en Madrid Ciudad. Caída de precio de un 16% desde el máximo

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Este país no tiene remedio. Mientras haya políticos que digan públicamente que: "las leyes, como las mujeres, están para violarlas", no hay remedio. Puede que exista una ley que les obligue a justificar ese robo institucional , pero ya sabemos lo que hará la kkkastuzzza parasitaria. Cundo compres a un precio de mercado te aplicarán el "impuesto político revolucionario" y p'a la saca..... de ellos, claro.

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Los pisos chollo no existen, se esta comparando precios actuales con precios de plena burbuja y deberia hacerse con precios futuros, al menos cinco años, y fijense las proyecciones economicas para los proximos cinco años, ayer se publico, por ejemplo, las de fmi, que invitan a pesar en largas e importanantes bajadas en el precio de la vivienda.
Pues eso, que lo que hoy parece un chollo, mañAna sera caro

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Algún banco tiene en su web más de 20 anuncios de pisos casi idénticos rebajados de 150.000 a 80.000. No entiendo que se necesite ninguna tasación para justificar que el precio no es 150.000, basta con ver la página del banco.

Manteneos lejos de la administración, no es honesta cuando tiene hambre, y cuando no la tiene creo que tampoco. Si nos piden un esfuerzo colectivo ellos han de ir por delante, y si no lo hacen cundirá su mal ejemplo.

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Gracias por los comentarios. Estaba pensando comprar una segunda residencia en la costa, si encuentro algo que me guste y aceptan un determinado precio. Leyendo esto acabo de bajar el tope máximo en 5.000 euros ... por si acaso.

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Cuando alguien compra un "piso-chollo" debe cubrirse las espaldas para la paralela de itp desde el principio.
- Si la vivienda está para reformar, y mejor aún si es inhabitable, documentar perfectamente ese estado antes de empezar las obras.
- Si se le ha comprado a un banco, guardar la publicidad en la que constaban las características y precio de la vivienda.

En este caso no se discute si la vivienda debería haber costado más o menos, sino que simplemente debemos hacer creíble que pagamos lo que hemos declarado que pagamos. Mi experiencia dice que en cuanto ven que han dado con una persona peleona que les va a plantar batalla, te dejan en paz. Les sale más rentable seguir buscando corderitos que paguen sin rechistar.

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En todo el mundo a estas practicas de la administracion se les llama extorsion.
Y es mas propio de grupos mafiosos que de gobiernos que protejan los derechos de los ciudadanos.

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Al #4. Hace años, a mi revisaron el expediente por no haber declarado el 80% del valor de tasación del banco(adjunta a la escritura), yo declaré referencia catastral x el coef..... y zas! complementaria.

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Acabo de comprar una casa para vivir en ella y el calculo del itp de la administración con el itp calculado sobre precio real pagado, destaca un diferencial de 2625€ a favor de la administración.

Ya me pueden mandar lo que quieran! no lo pienso pagar. Me estoy constituyendo un "dossier" (subastas de parcelas por la propia administración "comunidad autónoma" desiertas y situadas en la misma zona de mi casa y otras cositas mas...)

Creo que tenemos que tener en cuenta que es la administración, la que tiene que estar al servicio del ciudadano y no lo contrario "cuando todo empezó ella existió porque existíamos"

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Mientras el pp siga extorsionando con esto (es el pp el que gobierna mi comunidad) no tendrán mi voto. ¿Tendrán el tuyo?

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Vamos, que prefieres que te extorsione el psoe no?

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Bueno, es que las leyes estan cojas. Si cuando se reclama lo que no a lugar se le devolviese al perjudicado gastos y una indemnización, se acabaría con el tema.

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Mentirosos, miserables mentirosos, son los inspectores de las agencias tributarias de las autonomías para robar un plus de itp inventándose un valor a la carta.
Cuando los asquerosos zp y josé blanco nos animaron a comprar viviendas, porque (según ellos) están un 40% más baratas, yo compré una segunda vivienda, puse el precio real en la escritura y vienen los ladrones de la agencia tributaria a robarme un complemento "por la cara".
Lo más curiosos es que los "testigos de referencia" corresponden a viviendas de 2005 y 2006, en plena burbuja inmobiliaria. Hay que tener la cara más dura que una piedra para hacer esto. En cualquier estado de derecho, estos golfos de hacienda acabaría en la carcel. En Alemania si un inspector y/o subinspector pierde 3 tear es despedido. En España lo nombran ministro.
En mi caso, lo único que han conseguido estos ineptos es que no compre más viviendas. Me niego a que me multen por decir la verdad. ¡Qué vamos a esperar en un país de mentirosos! ¡Verdad rubalcaba!. Todos estos impresentables merecen todo mi asco y desprecio y deben constituir el orgullo de los delincuentes.

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Tienes toda la razon. Despues de pagarles impuestos no quedan conformes y quieren chupar mas. Estamos en la ruina con la hacienda y ladrones

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Hola , a mi me gustaria saber si todos estos activos que se adjudican los bancos porque lo pierden las familias, los bancos al ejecutarlos pagan el itp corresponidiente por el valor que se adjudican, que entiendo sigue siendo el precio por el que ciudadano ha perdido la casa, o si el precio es inferior, hacienda les cobra y les gira la complementaria que comentan, con tanto deshaucio el gobierno esta recaudando a no ser que no se cobre impuesto, y las plusvalias de venta las paga el banco¿Sabe alguien esto

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No,no lo pagan dicho por un banco,al que compra la casa hacienda le reclama el valor que tenia anteriormente,es un convenio entre el banco y hacienda,fastidian al comprador,y ademas los bancos no advierten de esto y asi son ellos los perjudicados y a ti te dicen,no hay problema de damos un prestamo personal para que lo puedas pagar.

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Hola buenas tardes:

Me he comprado un piso en andalucia, y me ha costado sobre 95.000 eur de los cuales he pagado el minimo de impuestos que existe ahora (3,5%) ya que soy menor de 35 años, es 1 vvda y es menor de 130.000 eur. Por lo visto esto no es asi, ya que una vez pagado (estoy esperando la complementaria) me han dicho en el registro que para acogerme a ese impuesto menor hay que multiplicar el coeficiente, que en mi localidad es el 3,3% x valor catastral. En mi caso es superior a 130.000 eur (en mi caso), y ademas tengo la tasacion hecha de que el total del inmueble lo tasan en 125.000 eur. Por lo que no se que hacer ni a donde dirigirme cuando llegue la complementaria.
Espero me puedan ayudar.
Gracias.

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Para ayudarle habría que conocer todos los datos y con ellos estudiar la impugnación, recuerde que los plazos para ello son escasos.
En mi blog http://www.pedrohernandezabogado.com/ puede encontrar más información sobre estos temas

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Buenos días,

En 2009 compre en Madrid una casa por 81.000€ y escriture por esa cantidad, ayer recibí de hacienda de la comunidad de Madrid una carta en la que valoran el piso en 102.000€, por lo tanto me piden la diferencia más una multa de 36€ por intereses de demora. En Madrid puedes mirar on-line el valor mínimo que tiene hacienda de tu piso en el portal del contribuyente “obtención de valoración previa vinculante” y que sorpresa cuando lo miro, resulta que el valor del piso es de 70.000€, no entiendo nada.
En esa “valoración previa vinculante” por ejemplo poner un valor de corrección por antigüedad del 0.8 por estar la casa construida hace más de 50 años, mientras que el arquitecto de hacienda ni lo menciona, al igual que compara el piso con pisos con urbanización cerrada y jardín, con bastante menos años construidos.

Quiero poner un recurso, me valdrá haber escriturado por encima de esta “valoración previa vinculante” como razonamiento para parar la maquinaria de la administración.
Gracias

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Hola, lo de la " valoración previa vinculante" se utilizaba hasta hace muy poco, pero ya conozco casos de algunas fincas, que están apareciendo nuevas valoraciones de parte de los arquitectos de hacienda( servicios técnicos de hacienda) y habiendo abonado el impuesto de transmisiones patrimoniales ( i.t.p.)en su día de compra.
Si leemos en las escrituras, al final pone algo así " hacienda se reserva el derecho de valorar de nuevo esta finca... durante un plazo de 5 años"..., a contar desde la fecha su compraventa o trasnmisión de domino que se haya efectuado.

Se ve que cada Comunidad Autónoma( este impuesto va destinado para las comunidades autónomas s.e.u.o.), estan peladitos de recaudación y utilizan esta posibilidad de valorar de nuevo y hacerte pagar por i.t.p. Una liquidación complementaria.

Para recurrir, yo no me basaría sólo en el concepto " valoración previa vinculante". Buscaría " las normas técnicas de valoración" de la Consegería de economía, hacienda...de la Dirección General de Tributos, de la Comunidad de Madrid. Y leyendo la valoración del arquitecto de hacienda y la normativa de valoración, probar que está mal aplicada. DEsde luego que una finca de más de 50 años, tiene en todas las normativas un coeficiente de depreciación por antiguedad alrededor de 0,45.

Espero le sirva de algo.

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Gracias km por contestar tan rápido.
Basar el recurso en la “valoración previa vinculante” es precisamente por la vinculación que tiene que tener la administración con esta valoración on-line, que según pone en la el portal del contribuyente “El informe obtenido de la Subdirección de Valoraciones de esta Dirección General, tendrá efectos vinculantes durante un plazo de 3 meses desde su notificación al interesado. Ello no impide la posterior comprobación administrativa de los elementos de hecho y circunstancias manifestadas por el obligado tributario, pero cuando el obligado tributario haya seguido los criterios manifestados por la Administración Tributaria, no incurrirá en ningún tipo de responsabilidad”, después como tú dices, intentar desmontar alguno de los argumentos que expone para la valoración, como la antigüedad (que la omite), que la compara con viviendas en las cuales ha sido posible colocar ascensor exterior actualmente ,etc.
No entiendo como en la valoracion que realiza el arquitecto estan un 150% mas altos que la que ponen en el portal.

Tambien lo que no entiendo es la sanción que me ponen de 36€, por tardar ellos en valorar el piso tres años.

Si en general alguien conoce alguna otra argumentación en la que me pueda basar para presentar alegaciones antes de los 10 días que tengo, se lo agradecería.
Gracias por adelantado.

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Gracias por la informacion de las viviendas,pero en Castilla La Mancha es mas caro,yo compre al santander el me de agosto un chalet que me vendia por 100000€ y mandaron un tasador y lo taso en 23000€ o sea que lo he comprado en hipoteca claro,en 123000€,ahora llega hacienda que esta en escalona y dice que esta tasacion no vale,que la real es la suya 203254€ y el 8% o sea 8254€ tengo que pagar,he hecho las alegaciones y se de antemano que no la van ni siquiera a mirar,pues bien como,yo estoy dispuesta a llegar hasta los tribunales,y si tengo que mandar mensajes para aquellas personas que vallan a comprar viviendas sea del banco que sea,les dire que despues viene hacienda a cobrarte el doble de su valor,alguien extraoficialmente me a dicho que los bancos esto lo saben y estan de acuerdo con hacienda,me parece una verguenza ajena,me apena saber que tenemos politicos pagados por nosotros que nos estan haciendo la vida(que es corta)imposible de sobrellevar,pero yo sigo en mis trece no pagare,ya me pueden guardar un sitio alli donde le llaman hotel.

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