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La administración debe justificar su valoración si sanciona por comprar un piso chollo

 

Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana

Es de sobra conocida la necesidad, casi obligación, de pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp) en las ventas de viviendas, sobre valores estipulados por el fisco. Recientemente se está produciendo una desagradable sorpresa entre los que compran un piso chollo, ya que hacienda pide liquidar dicha tasa conforme a los valores referenciales vigentes en cada comunidad autónoma  aunque el precio de compra haya sido inferior gracias a la caída de precios de la vivienda. Es necesario saber que hacienda debe justificar sus valoraciones cuando nos reclame la diferencia

Cuando alguien compra una vivienda por un precio muy bajo y paga el itp conforme a ese valor, la administración fiscal autonómica suele enviar una liquidación complementaria con intereses y sanción al liquidarse un impuesto por debajo de lo que la administración estima que debería hacerlo de acuerdo con sus valores

Pues bien, la sentencia del tribunal superior de justicia de Galicia de 14 de mayo de 2012, estima un recurso contencioso contra una liquidación de estas características anulando esa liquidación y la sanción impuesta

Considera el tribunal que conforme a la sentencia del ts (3/12/99): las valoraciones de los peritos de la administración tributaria deben motivarse suficientemente, lo cual implica que es necesario indicar el sistema o sistemas de valoración utilizados, los criterios aplicados y su adecuada ponderación, datos todos ellos que deben permitir al sujeto pasivo, bien aceptarlos, bien rechazarlos, arguyendo de contrario lo que estime procedente, única manera de evitar la indefensión que significa la carencia de motivación del dictamen valorativo, pues mal puede disentirse de lo que no se conoce, que es cómo y porqué se ha señalado un determinado valor a los bienes transmitidos

Conforme a ella afirma:

• lo primero que debemos advertir es que en la comprobación de valores lo que se hace es confrontar el valor que ha declarado el contribuyente y aquél que la administración defiende

• acontece que es a la administración a quien corresponde acreditar la inexactitud del valor declarado y no al contribuyente desautorizar el valor comprobado

• sin poner en cuestión la posibilidad de partir de un valor referencial no puede tomarse éste como elemento apodíctico de valoración, sino que deberá ser contrastado con las circunstancias concretas del bien a valorar, que podrán disminuir, incluso aumentar aquél valor, siempre con un análisis único y exclusivo del bien

• en suma, pues, es la administración quien debe acreditar la inexactitud del valor declarado y, si es el dictamen pericial el medio elegido para la comprobación, de entre los que consigna el artículo 57 l.g.t ., deben comprenderse en el mismo las circunstancias individuales del bien a valorar, tanto si aumentan como si disminuyen aquel valor, esencialmente por observación directa del Sr. perito, razonándolo adecuadamente y permitiendo de este modo que el contribuyente pueda, conocidas las razones que justifican un valor concreto, discutir éste como consecuencia de aquéllas, sin necesidad de recurrir a la tasación pericial contradictoria que, como se dijo, es una facultad y no una carga para el sujeto pasivo

Visitar el blog del abogado Pedro Hernández

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Comentarios

Me he comprado un piso en andalucia, y me ha costado sobre 95.000 eur de los cuales he pagado el minimo de impuestos que existe ahora (3,5%) ya que soy menor de 35 años, es 1 vvda y es menor de 130.000 eur. Por lo visto esto no es asi, ya que una vez pagado (estoy esperando la complementaria) me han dicho en el registro que para acogerme a ese impuesto menor hay que multiplicar el coeficiente, que en mi localidad es el 3,3% x valor catastral. En mi caso es superior a 130.000 eur (en mi caso), y ademas tengo la tasacion hecha de que el total del inmueble lo tasan en 125.000 eur. Por lo que no se que hacer ni a donde dirigirme cuando llegue la complementaria.
Espero me puedan ayudar.

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Cuando llegue la complementaria deberá examianr el escrito donde debe constar los recursos que teien contra esa liquidación, la autoridad ante quien debe interponerlso y el plazo para ello. A continuación impugnar la liquidación y llegar hasta donde pueda en la vía de recursos.
En mi blog http://www.pedrohernandezabogado.com/ puede encontrar más información sobre estos temas y si prefiere una atención personal y directa, con un pequeño gasto controlado por Vd., puede hacerlo llamando al teléfono, 807 520 008 (Coste de la llamada: 1,21€ por minuto desde teléfono fijo y 1,57 € por minuto desde móvil).

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Hola
Yo creo que voy a tener en el futuro este mismo problema. El BBva tenia en una localidad en Castilla La Mancha viviendas a un precio del que hicieron unas ofertas de alrededor del 50%. De hecho, yo tengo la publicidad inicial del precio de venta de los pisos, la publicidad que realizaron despues (incluso con "puertas abiertas al publico") donde indicaban esa rebaja, un email con mi reserva del inmueble, y otro email con el precio que oferte (que no me aceptaron, pero era algo menor que el que aparecia en las ofertas y que tambien aparecia en portales como idealista.com, del que tengo realizada una captura, para demostrar que el precio pagado es es el acordado). En resumen, he comprado el piso por 65.000, todo con hipoteca y el piso esta tasado en unos 120.000 euros. El ITP que debo de pagar es el 8%
Supongo que como leo en este foro, puede que me llegue una carta con una posterior reclamacionb de hacienda, y quisiera saber si lo puedo prevenir ahora o una vez me llegue como puedo actuar, si la documentacion aportADA ES SUFICIENTE Y SI ME PUEDEN MANDAR ESA RECLAMACION SIN QUE UN PERITO HAYA VISITADO EL PISO.
UN SALUDO

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Me parece una verguenza , que stos "organismos" exija a los ciudadanos pagar el impuesto este sobre el valor que ellos les dan al inmueble, cuando resulta que si alguien vende su piso por debajo de ese valor es porque necesita dinero cuanto antes o porque simplemente le Da la gana que para eso es su casa y la pago en su dia,,,, que la venda como le da la gana, que morro tienen despues de todo lo que esta pasando ...

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Es una verguenza cómo valora la administración el valor de los pisos. De escándalo!!

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Yo estoy en la misma situación que muchos, me quieren ROBAR 8000 euros.

Es una verguenza de pais, yo no se hasta cuando aguantaremos a estas sabandijas que nos roben.

En mi caso, supongo que en el resto igual, al banco le admiten que como valor real sea 83000, que fue por lo que se lo adjudico del promotor, y paga impuestos por eso.

Pero a mi me que lo compre por 93000 dicen que 145000, son unos ladrones no tienen otro nombre, bueno si tienen, y empieza por h.

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Sergio,

Lo que debe de haber es al día de hoy unas " normas técnicas de valoración" para el i.t.p., la que está reglada y justificada en una tipologías constructivas, antiguedades, estados de conservación etc.... que las debes buscar y hallar.
En caso de no haberlas, que es posible en casos como comunidades menos puestas, como puede ser Castilla La Mancha, Extremadura, la de León, Avila, Guadalajara...deben de presentarte por los depertamentos técnicos de valoración de hacianda, una valoración inmobiliaria argumentada, motivada de forma que la puedas entender. Si es tu caso, ye puedo dar mi correo y me la mandas y compruebo lo que necesites.
Saludos
Pd.- este i.t.p. Es una recaudación al 100% para las comunidades autónomas y como no pagan a nadie, hay miles y miles de enchufados y están de deudas hasta las cejas y rajoy no aprieta, están que chupan la sangre con este impuesto.

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Hola, gracias, vale pasame tu correo si quieres y te lo envío.

En mi caso lo único que hay es que me han multiplicado por 2 el valor catastral

Además en la escriturá la notario especifico la compra, el tipo que se aplicaba ect... y luego me llego el regalito, y a mi vecino que está practicamente en la misma situación le ha pasado igual

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Hola, en mi caso se acojen al valor de tasación que se hizo al formalizar hipoteca. No entiendo porqué se acogen a ese valor, porque es mayor al coeficiente*valor catastral?? pueden hacer esto? si yo quiero que como minimo se acojan al valor catastral que por lo menos se asemeja algo más al de compra real.... no entiendo que valor real no sea el valor de compra venta cuando puedes demostrar que no hay fraude de ley.... pueden ayudarme? gracias!!

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Buenas noches necesito un poco de aclaracion sobre lo de hacienda y los pisos -chollos-. Personalmente estoy en una situacion que despues de toda la vida mia y de mi madre hemos ahorado unos 25.mil E me quede en el paro y vivo en alquiler con lo cual quiero y casi tengo que comprar un piso *chollo* que vi en ocana Toledo a 22.000E y 25 mil-+ seria todo con los paples de compraventa ITP etc segun agencia el dueno lo vende por miedo de okupas que ya han llegado alli incluso en el edificio. Ahora segun unos simuladores vi que el piso lo valorarian a +80.000-90mil E , yo me tengo que ir casi si o si alli antes de quedarme en la calle o empezar a pagar alquiler de lo poco que ahore. Ahora mi pregunta es si vienen los de hacienda con una complementaria de estas y resulta que les debo el 7% de 80-90.000 que lo valoran o mas que me harian en el caso de que yo me quede sin ningun duro con absolutamente zero posibilidad de pagar? Me pueden meter en la carcel por esto ? O quitarme el piso por unos yo que se +- 5000E suponemos que me harian pagar por la cara? Como lo comente lo que tengo que hacer es encontrar un pisos de esots para mudarme en el y no pagar mas alquiler y evitar llegar en la calle . Tambien menciono que tengo 25 anos casi ,digo por si existe alguna subvencion en los impuestos para compra de vivienda habitual para un joven de - 35 anos en la CA de Castilla La Mancha- Toledo .Muchas gracias por su tiempo Un saludo!

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