“En España hay una especie de complejo por vivir de alquiler”. Para Alejandro Inurrieta, economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, el arrendamiento se sigue viendo como un periodo transitorio hasta lograr comprar la vivienda. Aunque la mayoría de expertos coinciden en que es necesario un sector del alquiler sólido para mejorar el mercado inmobiliario, mantener los precios de las casas y evitar nuevas burbujas, la propiedad (78%) sigue siendo con diferencia la opción preferida. Sin embargo, algo está empezando a cambiar, sobre todo, gracias a los millennials (los nacidos a partir de 1980 y los primeros años del nuevo milenio) y las nuevas tecnologías.
“La revolución tecnológica les ha abierto la mente al mundo. Tienen mucha información a su disposición y no piensan igual que los jóvenes de hace 10 años”, asegura el profesor de Historia del Mundo Actual, Felipe Debasa. “La crisis económica mundial ha permitido ordenar el caos. Las personas se han replanteado si necesitan tener más cosas materiales, como la vivienda”, concreta.
Las necesidades de vivienda de los nuevos modelos de familia –hogares monoparentales, padres divorciados o parejas sin hijos– también ha cambiado el estándar clásico y establecido por la sociedad del tipo de hogar donde vivir.
Otro de los factores sociales que están influyendo en ese cambio es la movilidad geográfica. “La crisis ha hecho que muchas personas, sobre todo jóvenes, se planteen mudarse de ciudad para poder encontrar un trabajo. Cambios que se están produciendo en el tejido económico que afectan a la hora de decidir cómo vivir”, comenta Santiago Carbó, catedrático de economía de la Bangor University e investigador de Funcas.
Los expertos coinciden en que un cambio en la mentalidad del ciudadano español tiene que ser la base para consolidar cualquier transición social. Un cambio que necesita su tiempo, años e incluso décadas, para introducirse y consolidarse en nuestra sociedad. Porque como afirma Alejandro Inurrieta “comprar una casa siempre ha sido el gran tesoro inmobiliario”.
El profesor Carbó nos sitúa el momento en el que el ciudadano español apostó por la compra de vivienda. “España se hizo en la segunda mitad del siglo XX un país de propietarios y cundió, además, la idea de la vivienda como inversión infalible. Algo que se ha demostrado en muchos casos equivocado”.
“Desmontar un ‘meme’ cultural es muy difícil. Algo que tenemos arraigado de nuestros padres y nuestros abuelos necesita su tiempo para cambiarlo”, destaca el profesor de Historia del Mundo Actual, Felipe Debasa.
Una mentalidad que no solo necesita tiempo para cambiar sino también mantener la memoria para no repetir los errores del pasado. Como sostiene Santiago Carbó “hay algunos que tienen falta de memoria y vuelven por el mismo camino conforme pasa tiempo desde la última crisis. No hay que repetir los mismos patrones que llevaron al estallido de la burbuja inmobiliaria”.
El alquiler se abre camino lentamente
El arraigo cultural al que ha llegado la vivienda en propiedad en nuestra sociedad queda patente en las estadísticas. Según el Banco de España, a través de la Encuesta de condiciones de vida (ECV), el porcentaje de casas en propiedad volvió a subir en 2014 (78%) frente al 77,7% del año anterior. Mientras que el alquiler bajó del 15,4% de 2013 (su mejor dato en los últimos 25 años), al 14,9% del año pasado. El restante 7,1% lo condensan las viviendas cedidas.
Pese a estos datos, esta estadística también permite ver que la crisis económica y tras el estallido de la burbuja inmobiliaria el arrendamiento de viviendas ha repuntado. En 2001, el alquiler apenas suponía el 9,59% del total del parque de vivienda. 14 años después ha subido cinco puntos.
Otros estudios de organismos privados destacan que el parque de viviendas en alquiler en España ha crecido hasta el 22% tras el estallido de la burbuja. Antes de la crisis apenas suponía el 19% del total.
Precio, precio, precio…
El coste de los arrendamientos es otro de los aspectos claves que mejoraría el mercado del alquiler, según los expertos consultados. Para el expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, “un mercado del alquiler más profesional estabilizaría los precios del arrendamiento y además puede llegar a controlar los precios de la compraventa. Y controlando los precios de compraventa se evita llegar a una nueva burbuja inmobiliaria”.
El precio del alquiler en España debería bajar cerca de un 50% de los precios actuales. “En Alemania, por ejemplo, se pueden encontrar pisos en buen estado, amplios y en zonas céntricas de las grandes ciudades por 500 ó 600 euros, muy por debajo del precio de una vivienda similar en España”, apunta Inurrieta.
Para que se produzca esta evolución de los alquileres a la baja, los expertos añaden que es necesario acabar con el mercado negro de los arrendamientos y aumentar las políticas de vivienda en favor del alquiler y los propietarios.
“Hace falta una clara y estable legislación que anime a los propietarios a alquilar sus casas vacías”, afirma Fernando Encinar, director de estudios de idealista. “Es necesario que los propietarios puedan recuperar las casas rápidamente en caso de impago y mantener los incentivos fiscales para ambas partes”, concreta Encinar.
El profesor Santiago Carbó añade que “hay que seguir trabajando para ofrecer mayores estímulos al alquiler y es necesario penalizar las segundas y progresivas viviendas que no se destinen al arrendamiento o que permanezcan vacías”.
Para Fernando Encinar también es clave recuperar la Agencia Pública de Alquiler, “un organismo oficial que gestione oferta pública de arrendamientos como ocurre en los mercados centroeuropeos”.
El alquiler también tiene un problema con los pisos que no se declara. “No se conoce la cantidad total de dinero que mueve el alquiler porque aún existe mucho mercado negro. Hay propietarios que alquilan sus pisos de forma opaca y no pasan por Hacienda. Las estadísticas no son capaces de mostrar los datos reales del alquiler en España”, subraya Alejandro Inurrieta.
Para crecer, el alquiler necesita profesionalización
En comparación con el resto de países europeos, donde el alquiler ocupa de media un 35% del total del mercado, el alquiler sigue teniendo poca fuerza en el mercado inmobiliario español. Para mejorar estos datos, los expertos también destacan que hace falta una mayor profesionalización del sector.
“España es aún primitiva. La profesionalización es el único camino del mercado de alquiler para mejorar la actual situación. La gestión de las viviendas arrendadas en muchas ocasiones es deficiente y con mucho por hacer para llegar a ser llamado ‘de calidad’. En un mercado profesional, la oferta de viviendas gestionadas directamente por los propietarios debería ser meramente residual”, aclara Inurrieta.
A España han llegado las socimis, sociedades cotizadas en bolsa con el objetivo de invertir en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler: oficinas, locales y centros comerciales o vivienda. “La fórmula de las socimis en España ha descafeinado la figura de los REITs anglosajón (Real Estate Investment Trust, sociedades de inversión que son dueñas de activos inmobiliarios). Prácticamente se ha quedado como una figura básica para las empresas de patrimonio inmobiliario, centradas en el mercado de oficinas y locales comerciales. Poco o nada centrado actualmente en el mercado del alquiler de viviendas”, recalca Inurrieta.
Todos estos factores necesitan su tiempo para introducirse y consolidarse en nuestra sociedad y en el sector inmobiliario pero son necesarios para la evolución del mercado de la vivienda.
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15 Comentarios:
"Los nacidos entre la década de los 80 y los primeros años del nuevo milenio". Pues llámense los Millennials... pero los nacidos a partir de 2000, que por tanto como mucho tienen 15 añicos, a corto y medio plazo no van a demandar mucho alquiler que digamos.
Cada vez que que leo las noticias sobre porcentajes de viviendas en propiedad y en alquiler, siempre veo el mismo error. No es cierto tal porcentaje. El 100 % de las viviendas son en propiedad (bien sea por una persona física, un rentista o una sociedad jurídica, siempre hay un propietario), y el 100% de las viviendas ocupadas son en alquiler (en unos casos, le pagas el alquiler a un arrendador, en las casas en propiedad, el propio propietario se paga a sí mismo el alquiler). Cuando se habla de ese falso reparto entre propietarios e inquilinos, en realidad se habla de si las propiedades inmobiliarias, están en manos de inversores inmobiliarios, o en mano de los propietarios personas físicas. La creación de las burbujas, las hacen todos aquellos que ven oportunidad de plusvalía en la compra, sea un propietario, o una socimi, y sin tener los datos en la mesa, me arriesgo a decir que son estos últimos quienes inflan más fuerte el globo.
Sigo.. ¿que es mejor, alquilar o comprar? Alquilar es un gasto, comprar puede ser o no una inversión, depende de cuando compres. Todos necesitamos vivienda para vivir, sea alquilada o comprada (te pagas y cobras el alquiler a ti mismo). Si te decides a comprar, ¿que cosas debes tener en cuenta? Dos. Que debes tener cierto músculo financiero, porque si compras a crédito, debes tener capacidad para responder. Sino, alquila.
Normalmente, a igualdad de vivienda, la letra del crédito es superior a la mensualidad del alquiler, además de tener que hacer frente a impuestos y otras obligaciones de la propiedad. Esa diferencia de precio entre el alquiler y la compra, tiene un premio. Después de 20, 30 ó 40 años, mantienes la propiedad. Depende de si tu "inversión" fue buena, tu vivienda habrá mantenido el valor e incluso mejorado. Vale ya de mitificar al alquiler, los ricos se hacen comprando y alquilando a los demás las viviendas, los únicos alquileres racionales son para tiendas y negocios.
con que rapidez ha desaparecido la noticia de que bajan los precios de los pisos en idealista. curioso.
Yo lo que creo es que, viendo la dirección que está tomando este país, de aquí a 40 años tendremos a mucha gente viviendo en la calle.
Me explico. Al no comprar y vivir de alquiler más la bajada, o anulación de pensiones, que nos espera por delante. Habrá gente trabajando hasta morir para poder pagar su alquiler. Mientras que quien tenga vivienda en propiedad, que ha ido pagando mientras trabajaba, vivirá más tranquilo.
Ojo, no digo de comprarse una casa fuera de tu alcance, pero si una que te permita vivir cuando desaparezcan las pensiones.
Para podoer alquilar alguien lo ha tenido que comprar previamente.
La verdad que todo el mundo tiene opiniones, cómo no. Pero cuando leo que en Alemania se alquila por 500€ o 600€ en el centro de las grandes ciudades eso no es cierto ni por asomo. La oferta en Alemania es muy reducida, hay que enviar tu CV para que te alquilen un piso/casa, fianzas de 6 meses, etc. El problema que tiene España de exceso de oferta lo tiene Alemania al revés, un control de la demanda brutal. Yo vivo en Friburgo y un piso no muy céntrico de 120m2 para una familia de 4 personas estás casi en los 2000€ y te puede costar 750K€. Si uno se va a Munich ya ni os cuento.
Soy Alemana y confirmo todo lo dicho por pabgal- 891- 37a4e7.
GRANDISIMA VERDAD!! de dónde se sacan esos datos??? Los que hemos vivido fuera y alquilado, sabemos que es carisimo, que tienes que tener tantos ahorros como para dar la entrada de un piso porque las fianzas son bestiales. Los pisos suelen ser sin muebles y la profesionalización o lo es de verdad o lo que trae suele ser mala gestión como esta sucediendo en España con urbanizaciones enteras en alquiler en manos de bancos donde no entra una brocha ni un jardinero en meses. En Berlín, dos dormitorios 1950€. Decente, si. Espectacular en absoluto, ni zonas comunes ni piscina (¿para que?) ni nada de nada.
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