Información sobre vivienda y economía

Los ‘millennials’, clave para mejorar el mercado de alquiler (y evitar nuevas burbujas)

“En España hay una especie de complejo por vivir de alquiler”. Para Alejandro Inurrieta, economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, el arrendamiento se sigue viendo como un periodo transitorio hasta lograr comprar la vivienda. Aunque la mayoría de expertos coinciden en que es necesario un sector del alquiler sólido para mejorar el mercado inmobiliario, mantener los precios de las casas y evitar nuevas burbujas, la propiedad (78%) sigue siendo con diferencia la opción preferida. Sin embargo, algo está empezando a cambiar, sobre todo, gracias a los millennials (los nacidos a partir de 1980 y los primeros años del nuevo milenio) y las nuevas tecnologías.

“La revolución tecnológica les ha abierto la mente al mundo. Tienen mucha información a su disposición y no piensan igual que los jóvenes de hace 10 años”, asegura el profesor de Historia del Mundo Actual, Felipe Debasa. “La crisis económica mundial  ha permitido ordenar el caos. Las personas se han replanteado si necesitan tener más cosas materiales, como la vivienda”, concreta.

Las necesidades de vivienda de los nuevos modelos de familia –hogares monoparentales, padres divorciados o parejas sin hijos– también ha cambiado el estándar clásico y establecido por la sociedad del tipo de hogar donde vivir.

Otro de los factores sociales que están influyendo en ese cambio es la movilidad geográfica. “La crisis ha hecho que muchas personas, sobre todo jóvenes, se planteen mudarse de ciudad para poder encontrar un trabajo. Cambios que se están produciendo en el tejido económico que afectan a la hora de decidir cómo vivir”, comenta Santiago Carbó, catedrático de economía de la Bangor University e investigador de Funcas.

Los expertos coinciden en que un cambio en la mentalidad del ciudadano español tiene que ser la base para consolidar cualquier transición social. Un cambio que necesita su tiempo, años e incluso décadas, para introducirse y consolidarse en nuestra sociedad. Porque como afirma Alejandro Inurrieta “comprar una casa siempre ha sido el gran tesoro inmobiliario”.

El profesor Carbó nos sitúa el momento en el que el ciudadano español apostó por la compra de vivienda. “España se hizo en la segunda mitad del siglo XX un país de propietarios y cundió, además, la idea de la vivienda como inversión infalible. Algo que se ha demostrado en muchos casos equivocado”.

“Desmontar un ‘meme’ cultural es muy difícil. Algo que tenemos arraigado de nuestros padres y nuestros abuelos necesita su tiempo para cambiarlo”, destaca el profesor de Historia del Mundo Actual, Felipe Debasa. 

Una mentalidad que no solo necesita tiempo para cambiar sino también mantener la memoria para no repetir los errores del pasado. Como sostiene Santiago Carbó “hay  algunos que tienen falta de memoria y vuelven por el mismo camino conforme pasa tiempo desde la última crisis.  No hay que repetir los mismos patrones que llevaron al estallido de la burbuja inmobiliaria”.

El alquiler se abre camino lentamente

El arraigo cultural al que ha llegado la vivienda en propiedad en nuestra sociedad queda patente en las estadísticas. Según el Banco de España, a través de la Encuesta de condiciones de vida (ECV), el porcentaje de casas en propiedad volvió a subir en 2014 (78%) frente al 77,7% del año anterior. Mientras que el alquiler bajó del 15,4% de 2013 (su mejor dato en los últimos 25 años), al  14,9% del año pasado. El restante 7,1% lo condensan las viviendas cedidas.

Pese a estos datos, esta estadística también permite ver que la crisis económica y tras el estallido de la burbuja inmobiliaria el arrendamiento de viviendas ha repuntado. En 2001, el alquiler apenas suponía el 9,59% del total del parque de vivienda. 14 años después ha subido cinco puntos.

Otros estudios de organismos privados destacan que el parque de viviendas en alquiler en España ha crecido hasta el 22% tras el estallido de la burbuja. Antes de la crisis apenas suponía el 19% del total.

Precio, precio, precio…

El coste de los arrendamientos es otro de los aspectos claves que mejoraría el mercado del alquiler, según los expertos consultados. Para el expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, “un mercado del alquiler más profesional estabilizaría los precios del arrendamiento y además puede llegar a controlar los precios de la compraventa. Y controlando los precios de compraventa se evita llegar a una nueva burbuja inmobiliaria”.

El precio del alquiler en España debería bajar cerca de un 50% de los precios actuales. “En Alemania, por ejemplo, se pueden encontrar pisos en buen estado, amplios y en zonas céntricas de las grandes ciudades por 500 ó 600 euros, muy por debajo del precio de una vivienda similar en España”, apunta Inurrieta.

Para que se produzca esta evolución de los alquileres a la baja, los expertos añaden que es necesario acabar con el mercado negro de los arrendamientos y aumentar las políticas de vivienda en favor del alquiler y los propietarios.

“Hace falta una clara y estable legislación que anime a los propietarios a alquilar sus casas vacías”, afirma Fernando Encinar, director de estudios de idealista. “Es necesario que los propietarios puedan recuperar las casas rápidamente en caso de impago y mantener los incentivos fiscales para ambas partes”, concreta Encinar.

El profesor Santiago Carbó añade que “hay que seguir trabajando para ofrecer mayores estímulos al alquiler y es necesario penalizar las segundas y progresivas viviendas que no se destinen al arrendamiento o que permanezcan vacías”.

Para Fernando Encinar también es clave recuperar la Agencia Pública de Alquiler, “un organismo oficial que gestione oferta pública de arrendamientos como ocurre en los mercados centroeuropeos”.

El alquiler también tiene un problema con los pisos que no se declara. “No se conoce la cantidad total de dinero que mueve el alquiler porque aún existe mucho mercado negro. Hay propietarios que alquilan sus pisos de forma opaca y no pasan por Hacienda. Las estadísticas no son capaces de mostrar los datos reales del alquiler en España”, subraya Alejandro Inurrieta.

Para crecer, el alquiler necesita profesionalización

En comparación con el resto de países europeos, donde el alquiler ocupa de media un 35% del total del mercado, el alquiler sigue teniendo poca fuerza en el mercado inmobiliario español. Para mejorar estos datos, los expertos también destacan que hace falta una mayor profesionalización del sector.

“España es aún primitiva. La profesionalización es el único camino del mercado de alquiler para mejorar la actual situación. La gestión de las viviendas arrendadas en muchas ocasiones es deficiente y con mucho por hacer para llegar a ser llamado ‘de calidad’. En un mercado profesional, la oferta de viviendas gestionadas directamente por los propietarios debería ser meramente residual”, aclara Inurrieta.

A España han llegado las socimis, sociedades cotizadas en bolsa con el objetivo de invertir en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler: oficinas, locales y centros comerciales o vivienda. “La fórmula de las socimis en España ha descafeinado la figura de los REITs anglosajón (Real Estate Investment Trust, sociedades de inversión que son dueñas de activos inmobiliarios). Prácticamente se ha quedado como una figura básica para las empresas de patrimonio inmobiliario, centradas en el mercado de oficinas y locales comerciales. Poco o nada centrado actualmente en el mercado del alquiler de viviendas”, recalca Inurrieta.

Todos estos factores necesitan su tiempo para introducirse y consolidarse en nuestra sociedad y en el sector inmobiliario pero son necesarios para la evolución del mercado de la vivienda.