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Bankia: “El mercado de la vivienda actual no admite comparación con el de la burbuja”

Autor: Redacción

“La progresiva recuperación del mercado de la vivienda tras el drástico ajuste de la primera parte de esta década está reabriendo el debate sobre la posibilidad de que nuevamente se estén cometiendo excesos que puedan amenazar la estabilidad financiera. Sin embargo, la normalización actual del mercado presenta características diferentes a lo ocurrido en el anterior ciclo expansivo lo que hace difícil pensar que vayamos a ver una situación parecida, sobre todo, si pensamos en la evolución desde el momento álgido de la burbuja”. Con esta reflexión empieza el análisis que ha publicado José Ramón Díez Guijarro, director de estudios de Bankia, en el blog de la entidad.

En su opinión, la evolución de datos como la compraventa de viviendas, la constitución de hipotecas o los permisos para levantar nuevas promociones “no admiten comparación con la situación de principios de siglo”.

Según el INE, en los últimos 12 meses se ha vendido casi medio millón de casas en España, una cifra que sigue lejos de los 775.300 del récord; mientras que se están concediendo un millón menos de hipotecas (actualmente se firman unas 325.000 en un año, lejos de los 1,3 millones del boom). Por otro lado, se están concediendo 10 veces menos visados de obra nueva que entonces (unos 90.000 anuales, frente a los 895.000 de la burbuja).

Para Díez Guijarro hay más datos que invitan a pensar que no hay motivos de preocupación a corto plazo. Uno de ellos es que la inversión en vivienda sobre el PIB está en un nivel similar que en otros países europeos. De hecho, y aunque seguirá siendo un filón para la economía española, se prevé una ralentización de la inversión al menos hasta el año que viene.

Además, los préstamos para financiar la compra de vivienda suman un volumen casi cuatro veces más bajo que en pleno boom (unos 46.000 millones de euros en la actualidad, frente a los 170.000 millones de máximos). Toda una señal de que gran parte de las operaciones que se están llevando a cabo son transacciones de reposición; es decir, son compras que “realizan las familias que van necesitando más m2 de vivienda según avanzan en su ciclo vital”.

Todo ello sin olvidar que los precios de la vivienda todavía siguen lejos de su récord. Actualmente son un 25% inferiores y las previsiones de la agencia de calificación crediticia Standard&Poor’s siguen situándolos por debajo del boom incluso en 2021, cuando acumularán siete años de subidas.

“Tras el intenso ajuste producido durante la crisis, incluso los municipios con mayores incrementos siguen por debajo de sus valores más elevados, siendo algunas localidades costeras, especialmente en Baleares (Santa Eulalia, Ibiza, Calviá) las más próximas a los niveles precrisis. Por tanto, analizando los fundamentos del mercado, no parece que haya razones para pensar en la aparición de desequilibrios a corto plazo”, insiste el director de estudios de Bankia.

Hay varios mercados y los jóvenes se llevan la peor parte

Lo que sí pone de relieve el análisis de Díez Guijarro es se están ampliando las tradicionales diferencias en el comportamiento de las CCAA, que se hace patente entre el dinamismo en actividad y precios en de Cataluña, Madrid, las islas, la costa mediterránea y el resto.

En su opinión, “no se puede hablar de un mercado de la vivienda en España, sino de un número muy amplio de micromercados, con tendencias y equilibrios muy diferentes. Sólo hay que mirar al hecho de que cuatro provincias concentran el 50% de las viviendas visadas anuales”. Además de las licencias para levantar obra nueva, también hay notables diferencias entre la demanda de inversión, que se centra principalmente en ubicaciones prime.

Por otro lado, el mayor problema que está generando el mercado inmobiliario actual es la complicada accesibilidad de los jóvenes a la vivienda, “lo que ha desviado parte de la demanda al mercado del alquiler”. Para hacerse una idea basta recordar estos datos: en Madrid y Cataluña el porcentaje de hogares con vivienda de alquiler ha pasado del 13% al 21% en una década, mientras que, en el colectivo de menores de 29 años, el 26,5% tienen vivienda en propiedad, frente al 58% de 2007.

Para el director de estudios del banco, sería necesario que el Gobierno centrara las ayudas estatales en este colectivo, ya que “la insuficiente respuesta de la oferta al reciente aumento de la demanda de alquiler está provocando que los precios de alquiler en grandes ciudades como Madrid o Barcelona superen los máximos precrisis, poniendo de manifiesto que los más vulnerables también en esta cuestión son los jóvenes”.