El precio de la vivienda seguirá en 2021 por debajo del nivel del boom... tras siete años de subidas, según S&P

Jarro de agua fría a quienes ven en la evolución del mercado inmobiliario de España las bases de una nueva burbuja. Los expertos en la materia llevan tiempo insistiendo que el boom que vivimos antes de la crisis no está ni se le espera y un informe de la agencia de calificación crediticia Standard&Poor’s viene a corroborar su teoría.

La firma estadounidense cree que el precio de la vivienda todavía tiene recorrido en el mercado doméstico, aunque su ritmo de crecimiento irá a menos en los próximos ejercicios. En concreto, estima que el precio medio de las casas aumentará un 5,6% este año, un 4,3% en 2019, un 3,5% en 2020 y otro 3% en 2021.

Basándonos en el precio medio que mide el Ministerio de Fomento y siguiendo las directrices de la agencia de rating, el m2 se situaría en torno 1.800 euros a principios de la próxima década. Una cifra que está muy lejos de los mínimos de la crisis (a principios de 2014 el m2 se encontraba por debajo de 1.460 euros), pero que también marcará distancias con el pico del boom.

En 2007 y 2008, sin ir más lejos, el precio medio de las casas en España superaba los 2.000 euros/m2. Así, reza el informe de la agencia, el precio se encuentra actualmente un 24% por debajo del nivel de mediados de 2007 (cuando rondaba los 2.050 euros/m2) y seguirá estando más bajo en 2021, tras siete años consecutivos de repuntes. En este tiempo, la brecha actual se reducirá a la mitad (esto es, hasta el 12%)

Las distancias se amplían si tenemos en cuenta el precio máximo de la serie histórica: los 2.101 euros registrados en el primer trimestre de 2008, de acuerdo con Fomento. En este caso, y suponiendo que el precio medio de las casas suba al ritmo previsto por la agencia estadounidense, el m2 estará en 2021 un 14% por debajo del pico de la burbuja.

Las razones de la ‘no burbuja’

Los expertos del sector inmobiliario llevan meses intentando explicar por qué no ven síntomas de una nueva burbuja en el mercado actual. A pesar de que es evidente que existen tensiones de precios en las grandes ciudades (tanto en términos de alquiler como de obra nueva, la demanda en metrópolis como Madrid o Barcelona supera con creces la oferta), no detectan los excesos que se produjeron antes de la crisis.

¿Y por qué? Porque los datos de mercado no miran en esa dirección... al menos de momento. Si en 2006 se llevaron a cabo 955.000 compraventas de viviendas, en los últimos 12 meses se han formalizado en torno a 542.000. Si en dicho ejercicio se llegaron a conceder 1,3 millones de hipotecas, actualmente la cifra no llega a 400.000. Y si en plena burbuja se levantaban más de 800.000 pisos por ejercicio, ahora se construye 10 veces menos.

Según explica Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “todos los indicadores muestran que estamos en un punto muy alejado de la situación sufrida hace 12-15 años y para mí resulta obvio que no estamos en una nueva burbuja. ¿Podemos tener burbujas en el futuro? Sin duda alguna. El riesgo de un nuevo sobrecalentamiento es real en algunas ciudades en las que el stock de viviendas sigue cayendo rápidamente, con una demanda muy fuerte y sin voluntad de aumentar significativamente su parque habitacional”.

Y hay más razones que alejan el riesgo actual de que se repita un momento de exceso inmobiliario como el que vivimos. Entre ellos están que las familias están menos apalancadas (solo la deuda ligada a la vivienda se ha reducido en unos 150.000 millones desde 2010), que destinan la menor proporción de su renta al pago de deudas en dos décadas y que los bancos están ‘obligando’ al cliente a aportar en torno al 20% del precio de la vivienda para conceder las hipotecas, aunque hay excepciones y algunos perfiles pueden conseguir préstamos de hasta el 100%.  

Todo ello sin olvidar las razones que aportaba el Banco de España hace justo un año: el peso de los extranjeros en las compraventas cada vez es mayor, el mercado es muy heterogéneo (el comportamiento de las grandes ciudades difiere de las capitales más pequeñas) y la importancia del ladrillo en el crecimiento económico sigue siendo muy inferior al que existía entonces. Tampoco existen ayudas fiscales a la compra de vivienda, que en el pasado sirvieron de incentivo para miles de operaciones.

Desde el negocio de la promoción de viviendas también recuerdan que el sector cada vez está más profesionalizado y mejor gestionado, y que las empresas que han sobrevivido a la crisis y las nuevas que han aparecido en los últimos años tienen un ‘modus operandi’ que nada tiene que ver con la construcción masiva de casas sin determinar la demanda.

Por si no fuera suficiente, es necesario tener en cuenta que el precio de la vivienda se está empezando a desacelerar en todo el mundo, una tendencia que vislumbran tanto S&P como el diario The Economist, que recientemente ha publicado que el precio del mercado residencial se ha moderado en la mitad de las principales ciudades del planeta.