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Regulación del precio del alquiler: hasta qué punto es legal y sus implicaciones

Autor: Redacción

Artículo escrito por Jacobo Sánchez-Andrade, counsel de derecho inmobiliario en Bird&Bird

En los últimos meses, está en boca de todos el debate sobre si es necesario o conveniente imponer y regular un precio máximo a los alquileres, si esa medida es legal, y cuáles son sus implicaciones. En primer lugar, y con respecto a la legalidad de la medida, habría que analizar primero quién y cómo podría imponer una regulación de esta naturaleza.

Por mi parte dudo de que las Comunidades Autónomas (y/o por extensión los Ayuntamientos), puedan por sí mismas hacerlo, ya que no tienen otorgadas competencias para ello. A pesar de ello, algunas CCAA han argumentado que ello ahora podría producirse utilizando la actual redacción de la disposición adicional segunda, apartado segundo, del vigente Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (que entre otras disposiciones vino a modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)).

Pues bien, si analizamos la LAU (aún incluso tras su modificación en virtud del citado decreto) y dicha disposición adicional, entiendo que no podremos concluir tal cosa. No hay que olvidar que la LAU sigue partiendo de un principio general de libertad en la fijación de rentas (pese a las limitaciones de su Art. 18.1 y concordantes) y que lo único que admite a día de hoy (a través de dicha disposición adicional) es que las CCAA, en sus respectivos ámbitos, «podrán definir de manera específica y adaptada a su territorio su propio índice de referencia, para el ejercicio de sus competencias y a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda». Pero de ello no cabe entender por tanto la capacidad de fijación por parte de las CCAA (o por parte de los Ayuntamientos, si las CCAA a su vez se lo permiten) de precios de referencia, con carácter vinculante.

Es decir, dicho índice no se configura como punto de referencia imperativo que, necesariamente, deban utilizar los contratantes a la hora de fijar la renta inicial o, si procede, su actualización. En todo caso, debería ser orientativo. Lo contrario chocaría además con lo dispuesto en el artículo 149.1.8 de la Constitución Española (CE), en la atribución que hace al Estado de la competencia sobre las bases de las obligaciones contractuales.

Y ante la duda de si la fijación o imposición de precios máximos en los arrendamientos puede ser considerado como fijación de bases de obligaciones contractuales, el propio Tribunal Constitucional (no directamente sobre esta cuestión pero si de forma indirecta) ya ha reiterado que el establecimiento de criterios legales para la determinación de la renta que el arrendador puede llegar a percibir se relaciona con aquello que conforma la médula o cuerpo esencial de la estructura obligacional de los arrendamientos, es decir, son criterios o directrices generales que, por esta razón, deben ser comunes y de aplicación al conjunto del Estado.

Es decir, la regulación de los criterios para la fijación de la renta, en el marco de una política de vivienda orientada al cumplimiento del mandato constitucional previsto en el artículo 47 CE, se convierten en una pieza clave del sistema, en el sentido de que su régimen jurídico afecta al «núcleo básico del interés general», al repercutir de forma directa sobre el desarrollo de la economía y su impacto social. O dicho de otra forma, el sector de la vivienda, es un subsector importante de la economía (STC 152/1988, FJ 2 y 4; 251/2006, de 25 de julio, FJ 11, y 112/2013, FJ 3) y, en este caso, la intervención del Estado garantiza una unidad de regulación con la que pretende evitarse que se produzcan disfunciones en la actividad y evolución de este mercado que podemos repercutir sobre el conjunto de la economía y en las estructuras socioeconómicas a nivel estatal.

La Generalitat de Cataluña, en marzo de 2019, a través de un Decreto Ley urgente, fue la primera Comunidad Autónoma que intentó regular sin éxito sobre esta cuestión. No obstante, ya desde su tramitación se plantearon dudas sobre la legalidad de estas medidas, llegando incluso el propio Consell de Garanties Estatutàries, órgano independiente pero dependiente de la Generalitat, a indicar en un dictamen que dicha regulación máxima de precios era contraria a la Constitución Española y al propio Estatuto Catalán. Dicho órgano concluyó por tanto que la Generalitat no tenía competencias para regular sobre esta materia. El Decreto Ley no fue convalidado en el Parlamento Catalán y quedó sin efecto.       

Cuestión distinta sería que el propio Gobierno Central, ya sea mediante nuevo Decreto Ley urgente, o cualquier otra fórmula legislativa más adecuada (si se aprobara como Ley, habría que ver si el nuevo Gobierno de Coalición PSOE- Unidas Podemos recién formado, con frágiles apoyos, obtiene las mayorías necesarias para su tramitación y aprobación), imponga directamente, una limitación de precios, o que habilite clara y nítidamente a las CCAA para hacerlo (esta segunda opción menos aconsejable, ya que eso podría provocar desigualdad o migración masiva de inversiones de un territorio a otro, ya que por ejemplo, la Comunidad o Ayuntamiento de Madrid, ya han anunciado que pese a la habilitación competencial que les pudieran hacer, no pondrán en práctica esa medida).

No obstante, creo que aún así habría cauces para recurrir ante el Tribunal Constitucional esa medida, ya sea por motivos de forma (si dicho Gobierno aprobara un nuevo Decreto Ley urgente, sería recurrible la utilización de un mecanismo de urgencia y extraordinaria necesidad que no concurre en la materia que se regula), o de fondo (por el evidente choque con artículos de la CE que reconocen el derecho a disponer libremente de la propiedad privada).

En cuanto a los efectos que dicha regulación en precios puede tener en el mercado, creo que la opinión en el sector es generalizada de que al contrario de hacer bajar los precios, producirá el efecto contrario, ya que la oferta de producto se reducirá drásticamente. Además, la fijación de precios máximos sobre la base de Índices de Referencia, como se ha puesto de manifiesto en el caso catalán, en la mayoría de casos termina sorprendentemente habilitando al arrendador-propietario para fijar un precio mayor aún al del precio de mercado (ya de por sí elevado).

En definitiva, creo que debe encontrarse un equilibrio entre la configuración constitucional del derecho a la propiedad (art. 33 CE), y el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE). Por tanto, habría que buscar un equilibrio razonable entre el deber de respeto del interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana. Como ya he dicho en otras ocasiones, creo que ese equilibrio puede lograrse intentando que el mercado de la oferta y demanda se regule autónomamente, de forma natural, y a ello puede contribuir incrementar el parque de viviendas en alquiler, más incentivos a los propietarios de viviendas, simplificación de trámites burocráticos, o regulación de manera definitiva de las viviendas de uso turístico, fomentando así los alquileres de larga duración.