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2020, el año que Cataluña sacudió el mercado de la vivienda con nuevas regulaciones

Fuente: Unsplash
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El gobierno catalán ha aprovechado los doce meses más convulsos que se recuerdan en años para sacudir el mercado de la vivienda. Con todo el sector inmobiliario en contra de todos sus movimientos, la Generalitat de Catalunya y el Ayuntamiento de Barcelona han aprobado leyes como el control de precio del alquiler, la “legalización” de la okupación ilegal tras seis meses o la intervención del mercado residencial en Barcelona obligando a los propietarios que tengan su vivienda vacía a cederla como vivienda social. Si el mundo recordará este ejercicio por una pandemia mundial, parte del negocio inmobiliario también lo hará por cómo cambiaron las reglas del juego en medio del partido.

Enero empezó con las nuevas medidas en materia de vivienda presentadas por la Generalitat y el Ayuntamiento de Barcelona. Si bien el objetivo fue social, los profesionales que se encargan de dinamizar este sector interpretaron este Decreto Ley (en concreto el 17/2019) como un ataque directo al sector privado, tildándolo de “drama” y de “desprotector” para los actores del negocio inmobiliario en toda la comunidad.

El texto trata fundamentalmente de incrementar el parque de vivienda protegida y la oferta de viviendas en régimen de alquiler. En concreto se refuerzan las herramientas para sacar al mercado las viviendas vacías (que serán aquellas que permanezcan desocupadas de forma permanente y sin causa justificada por un periodo de más de dos años), a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres.

Ademas, a partir de ahora cuando un terreno cambie de uso para poder desarrollar viviendas sobre él (pasando de terciario a residencial por ejemplo), se deberá reservar como mínimo un 40% para vivienda asequible (antes era el 30%). Este cambio también impactará en solares no urbanizables que quieran pasar a urbanizables, debiendo incorporar también un 40% de reserva para VPO.

El Decreto ha hecho que el parque de vivienda asequible crezca, por lo que la titularidad de las viviendas no dejará de ser “en ningún momento” de la administración pública. En cuanto al precio, se fijará un precio por mes y m2, por lo que un piso de alquiler asequible “costará lo mismo en Sarria que en El Carmel”, explican desde el consistorio.

En marzo, justo antes de que estallara la crisis del coronavirus, el pleno del Parlamento de Cataluña convalidó el Decreto Ley que modifica la definición de vivienda vacía para dejar claro que “la ocupación ilegal no impide que una vivienda se considere vacía”, con lo que deja la puerta abierta a los okupas, aunque el propietario haya iniciado acciones judiciales para desahuciarlos.

Además, esta ley (el Decreto Ley 1/2020 que se aprobó el pasado 21 de enero) también contempla que se considerará una vivienda vacía cuando el inmueble esté deshabitado sin causa justificada durante más de dos años.

La definición modificada queda así: “la vivienda vacía es la que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años”.

Para la Generalitat, causas justificadas son el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución. La ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda.

Control del precio del alquiler, la ley más polémica

Pero sin lugar a dudas, la norma que más ampollas levantó en el sector fue en septiembre, cuando el parlament catalán aprobó el control del precio del alquiler. Con 71 votos a favor, de 29 diputados de JuntsxCat, y los grupos ERC, Podem y la CUP, y 63 en contra (Ciudadanos, PSC, PP, dos diputados de Demócrates y cuatro del PDeCAT), el Parlament catalán dio luz verde a esta polémica ley para el sector.

La nueva norma permitirá que no congelen las rentas los propietarios que tengan unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IRSC (sobre unos 2.000 euros mensuales, en función de la población) o cuando los ingresos familiares del arrendatario superen las 3,5 veces ese indicador (unos 3.000 euros mensuales).

El nuevo acuerdo pactado entre todos los grupos permite al propietario también aumentar la renta por encima del precio de alquiler de referencia si se han realizado en el último año obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad y la eficiencia energética de la vivienda.

La norma contó con el rechazo total del PSC, PP y Ciudadanos. Estos dos grupos lo llevaron al Consell de Garanties Estatutàries del Parlament, que en agosto decidió por unanimidad que supera las competencias de la Generalitat.

El PP ya anunció que si finalmente se aprobaba la ley presentaría un recurso ante el Tribunal Constitucional. El recurso de un grupo político, sin embargo, no frenaría su aplicación hasta que hubiera sentencia, lo que sí sucedería, en cambio si el recurso lo presenta el Gobierno, ya que la norma no llegaría a aplicarse.

No obstante, a noviembre de este año la Generalitat de Cataluña no había puesto ninguna multa por infringir esta norma. Las dos conselleries que tienen competencias para hacerlo son Territori (encargada de los contratos firmados con precios abusivos) y Empresa (que debe vigilar que los anuncios tengan el índice de precios de referencia) aseguraban hace un mes que aun estaban en “una fase de información y divulgación de la norma”.