Son muchos los propietarios de viviendas que están pendientes del proceso parlamentario de la Ley de Vivienda. Una normativa que tiene entre sus medidas estrella la posibilidad de poner límites al alquiler en aquellas zonas con precios tensionados.
Y están proliferando diferentes vías que buscan proteger a los arrendadores de posibles topes a las rentas en el futuro. Una de ellas es la bautizada 'cláusula Berlín', que se ha incluido en muchos contratos de alquiler en Cataluña ante una hipotética anulación de los topes, como ha sucedido precisamente con la normativa catalana que entró en vigor en septiembre de 2020.
A principios de marzo, el Pleno del Tribunal Constitucional estimó por unanimidad el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diputados del PP contra 11 artículos de la Ley catalana de alquiler. El organismo judicial dictaminó la inconstitucionalidad de varios preceptos por suponer una invasión de competencias del Estado, como por ejemplo la fijación en un mercado único de las bases para regular los contratos. Desde la publicación de la sentencia no se podrán firmar alquileres con límites de rentas, aunque sí los mantendrán los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad.
Y es aquí donde entra en juego la cláusula que supuestamente 'anula' el límite al alquiler. La 'cláusula Berlín' se suele incluir dentro del apartado específico para determinar la renta, y establece en el contrato, previo acuerdo entre ambas partes, dos precios diferentes: el limitado y otro más alto que se aplica en el caso de que la normativa que topa las rentas sea tumbada por los tribunales.
Según publica el diario The Objective, las Cámaras de propiedad en Cataluña recomendaron incluirla en los contratos de arrendamiento, ante la convicción de que la justicia iba a tumbar la normativa tarde o temprano.
La 'cláusula Berlín' que contiene el contrato que publica el diario establece que "ambas partes acuerdan que en el supuesto de que la Ley 11/2020 quede anulada, la renta del inmueble será de 1.200 euros". Un precio que rebasa en 100 euros el que estaba aplicando el arrendador, ya que la vivienda se encontraba en una localidad de Barcelona considerada como zona tensionada.
A pesar de que muchas voces creen que esta cláusula podría sentar un precedente en todo el país, lo cierto es que hay un debate jurídico sobre su legalidad, ya que la introducción de una segunda renta supone modificar el precio del alquiler durante la duración del contrato (algo ilegal, más allá de las actualizaciones de la renta con el IPC), y provocar un perjuicio al inquilino.
Según establece el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".
Fuentes especializadas en el mercado del alquiler creen que los jueces podrían declarar nula dicha cláusula, por lo que no recomiendan incluirla en los contratos de alquiler y ponen en duda que permita a los propietarios protegerse con garantías de los límites de las rentas que plantea el proyecto de la Ley de Vivienda.
El texto ya ha salvado la primera votación en el Congreso de los Diputados y que ha recibido duras críticas por parte del sector inmobiliario, la oposición y el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), que ha llegado a cuestionar el control de los precios y ha alertado de una invasión de competencias autonómicas por parte del Estado.
Sobre el límite de precios, el informe del CGPJ afirmaba que "siendo tema constitucionalmente sensible, tiene un alcance limitado y un farragoso contenido. Nacido coyunturalmente para combatir los efectos de la pandemia, su generalización y mantenimiento para un momento en que haya decaído la causa determinante de su génesis quizás no resulte adecuada. Por otro lado, su complejidad reglamentista pudiera propiciar no pocos procedimientos judiciales". Además, varios partidos de la oposición ya han anunciado que llevarán la normativa al Constitucional.
El fin de las limitaciones en los alquileres
Declarada inconstitucional, el Gobierno de la Generalitat de Catalunya acaba de derogar, con efecto inmediato, la Ley que limitaba los precios de los alquileres, ya que ésta no sólo no ha conseguido que la vivienda fuera más asequible, sino que ha obstaculizado la inversión inmobiliaria en la ciudad de Barcelona, puesto que los rendimientos cayeron debido a la disminución de las rentas de alquiler mientras los precios de la vivienda seguían aumentando. Alexander Vaughan, socio fundador de
El Gobierno se plantea congelar la actualización del IPC en los alquileres
Entre las medidas para paliar los efectos económicos de la crisis desatada por la guerra en Ucrania y el incremento de la inflación desde el pasado verano, el Gobierno estudia congelar de forma temporal la cláusula de actualización de las rentas, incluida en la mayoría de contratos de arrendamiento de viviendas, y que está vinculado al IPC. Este febrero, la inflación se anotó un nuevo récord desde los años 80 del 7,6%, y las previsiones de Funcas para marzo hablan de un nuevo máximo d
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