Víctor Pérez-Arias (ASG): “La vivienda continuará siendo el fondo de pensiones de los españoles"

Víctor Pérez-Arias es el consejero delegado de ASG Homes, la división residencial del fondo ASG en España. El directivo, antes de incorporarse a la compañía en 2016, había forjado su experiencia en el inmobiliario residencial en grupos como la consultora CBRE o IDL Inverdolsa. Pérez-Arias habla con idealista/news sobre la situación actual en el inmobiliario y el entorno político y económico al que está expuesto el negocio residencial. El directivo asegura que la recta final del año será dura, pero también afirma que el negocio de la vivienda es capaz de resistir ante este tipo de incertidumbres.

Después de varios años convulsos para la economía mundial, ¿en qué punto está ASG Homes?

Estamos como el mercado. En un momento de transición y revisión de proyectos, ya que son demasiados los factores que nos están influenciando. Hay una serie de factores muy complejos en nuestro entorno que no son propios del mercado inmobiliario, sino de la situación económica y geopolítica, y todo eso hace que las compañías, en estos instantes, estemos en permanente revisión de modelos. Nosotros pensamos que el sector residencial es resiliente y con buenos datos en el primer semestre en cuanto a demanda. No obstante, hay que ser cauteloso a la hora de tomar ciertas decisiones, sobre todo económicas.

Hábleme de planes para España a corto plazo: Promociones activas, nuevos proyectos, compra de suelo, nuevas alianzas…

Seguimos adelante con nuevos planes: acabamos de lanzar una promoción en el centro de Madrid, en la zona de Atocha. Consideramos que el residencial continuará con una posición saludable. Yo creo que estamos en un momento de ‘wait and see’, pero entre comillas, ya que no estamos ante un parón absoluto, sino en un momento de cautela. No hay ningún proyecto que se haya decidido parar completamente, pero si hay que tener mucho ojo con la evolución del precio de los costes de materiales de construcción, por ejemplo. También vemos una demanda internacional que viene a España, que también es parte del mercado inmobiliario. Estamos enfocados a ese segmento también.

Ahora mismo tenemos activas 11 promociones, con unas 1.700 viviendas. Y suelo en cartera para levantar otras 3.000 viviendas, aproximadamente.

En los últimos años habéis apostado fuerte por el alquiler. ¿Cree que se está convirtiendo en la línea de negocio principal de las promotoras?

Yo creo que sí. Hay claramente una parte de la demanda de vivienda en España que, a corto plazo, va a tener que enfocarse en ‘build to rent’ por varios aspectos. Sociológicos, familias monoparentales, movilidad geográfica, coste de acceso a la vivienda… La fiebre por este modelo de negocio no es fruto de la casualidad, sino es algo que ha evolucionado. Estamos llegando a cifras similares al resto de Europa en cuanto a parque de alquiler y eso describe perfectamente el punto en el que estamos en cuanto al negocio del alquiler en España.

¿Cómo cree que es el acceso a la vivienda de la gente joven en España? ¿Qué herramientas o formulas se necesitan para que sea mas accesible y permisivo?

Es complejo. Yo creo que los modelos también han cambiado. Creo que hay ubicaciones en las que el acceso a la vivienda es más dificultoso por el coste de la vivienda, grandes ciudades como Madrid, Málaga, Barcelona… Esto ya es una barrera de acceso a la primera vivienda. Además, que necesitas de un ahorro para poder comprar una casa. Yo creo que la dinámica va a seguir siendo esta, siempre que hablemos de vivienda en propiedad. En cuanto a vivienda de alquiler, que se apueste por este modelo es parte de la solución. Es normal que esté costando mucho hacer un cambio de mentalidad, ya que venimos de una sociedad en la que el 90% de los españoles vivían en propiedad.

¿Cuál es el ciclo por el que pasa ahora mismo el residencial en España?

Es difícil de hacer un pronóstico en estos instantes. Viendo el número de viviendas que se inician y habiendo visto la curva de inflexión descendente que experimentó el residencial postpandemia, se están haciendo menos viviendas que a principios de 2020 o todo 2019. Esto lleva, claramente, a que sea más difícil acceder a una vivienda de obra nueva, ya que no hay stock. Y no solo es que no se produzca, sino que los sitios donde más demanda hay (grandes capitales) es donde menos se construye.

El suelo se ha ido agotando y cada vez es más costoso. A corto plazo, por supuesto eliminando el concepto burbuja, veremos precios tensionados en ciertas partes de España. ¿Continuará este camino? Por supuesto. Además, llegará comprador internacional con alto poder adquisitivo, que hace que se sostenga el precio al alza, unido a una desaceleración en la construcción de viviendas.

Ya se habla del inicio de una recesión económica que empezará en septiembre. ¿Cómo proveéis que afecte al inmobiliario y al residencial en España?

Hay dos factores determinantes en esta hipótesis. El primero es que el sector inmobiliario residencial va a continuar siendo el fondo de pensiones de los españoles, a pesar de que hay un aumento en el posicionamiento del ahorro financiero, pero seguirá confiando tremendamente en el inmobiliario. Y esto va a sostener el ritmo de compraventas, aunque no haya nueva promoción, pero si mantendrá el mercado de segunda mano.

Y, por otro lado, yo creo que claramente los españoles están utilizando parte de su ahorro para soslayar el incremento de precio o valor de la vivienda para mantener el nivel hipotecario, ya que sabes cuáles son tus posibilidades de pago mensual y no quieres superarlo. Estamos utilizando ahorro para bajar el porcentaje de hipoteca sobre el valor de compra. Estamos en picos de ahorro de las familias, y claramente ese ahorro está drenando hacia el sector inmobiliario.

El Gobierno espera que la Ley de Vivienda esté en vigor después de verano. ¿Cómo afectará al mercado? ¿Habrá más tensiones de precios?

Son medidas que ya se han aplicado en otras economías de otros países. En cuanto a la tensión de precios, evidentemente, todo lo que sea control de rentas ya se ha visto que no ha solucionado el mercado en otros países. No ha tenido un efecto congelador de las rentas. La gente quiere elegir donde vivir, y está dispuesta a pagar un poco más, aunque haya tensión de precios, para alcanzar su objetivo de vivir en un sitio concreto. Por lo que las medida de control de precios son muy cuestionables.

En cuanto a la producción, España está en un momento crítico, ya que no hay suelo. Un momento crítico de la anterior crisis fue la falta de dinamismo en la revisión de planes generales y por lo tanto de poner más m2 de vivienda en el mercado. Un error que no debería repetirse, ya que además de vivienda en propiedad, también podría ayudar a que se ponga vivienda asequible de alquiler en el mercado.

Cómo valora la medida de tener que destinar a VPO parte de las nuevas promociones

Soy un fiel convencido de que hay que buscar un punto de equilibrio para el acceso a la vivienda, y la vivienda pública es absolutamente necesaria. Dicho esto, no es rentable para el promotor privado hacer vivienda pública. Tiene unas incertidumbres tremendas que no se pueden equilibrar teniendo un precio topado. Esta medida no está funcionando en las partes de España donde ya está adoptada. Mezclar vivienda privada con vivienda pública no es óptimo, ya que tienen necesidades distintas y condicionantes distintos.

Los conflictos internacionales han tenido un impacto negativo en todos los sectores. ¿Cómo está impactando en ASG la guerra de Ucrania y Rusia?

El conflicto nos impacta de igual forma que al resto de mercados. Teníamos unas cadenas de producción y logísticas que funcionaban… y ha habido una disrupción absoluta de la noche a la mañana. Y no es fácil de gestionar de forma inmediata. Ha habido una tormenta perfecta: huelga de transportistas, rompiendo nuestra cadena logística, sumado a una guerra, unido a la inflación y los problemas de suministros que nos está causando China. Nos hemos dado cuenta de que éramos extraordinariamente dependientes de unos canales establecidos y que, en muchos casos, había poca alternativa.

Desde ASG hemos virado a mercados proveedores alternativos, incluso nacionales. Creemos que España tiene mucho que decir y hacer en cuanto a producción de materiales. Es más caro, de eso no cabe duda, pero se pueden hacer en España. Estamos viendo también que están emergiendo otras ubicaciones productoras dentro del centro de Europa o el norte de África, como Marruecos, que ha sido un productor muy fiel al sector de la construcción durante años… y ahora estamos volviendo a ellos. Era muy frágil lo que teníamos.

Ahora que es menos mediática y parece que es un conflicto que se alargará en tiempo ¿habéis notado una mejoría?

Si, hemos notado que empiezan a relajarse. Y creemos que septiembre será el mes en el que se confirme la estabilización de precios en la materia prima.

¿Hay promociones que no se promueven porque no hay demanda que absorba los precios de salida?

Sin duda hemos tenido que trasladar al consumidor final parte de esta subida. La tendencia será procurar no tensionar mucho el precio de venta, porque la demanda tiene una capacidad de compra que no es ilimitada.

¿Alguna lección aprendida de estos dos años?

Yo que ya llevo unos años en el sector siempre piensas que la crisis que viene es la más difícil. Hemos concatenado una tormenta perfecta en los últimos dos años, y se ha acelerado con el conflicto entre Rusia y Ucrania. Y con esto ultimo no sabemos qué puede pasar. Yo creo que la crisis que estamos viviendo ahora mismo es la más dura, porque tiene unos efectos psicológicos devastadores. Y nos afecta porque la compra de residencial tiene un componente muy psicológico, y el entorno ahora es negativo.

El aprendizaje que me dejan todas estas crisis es que me sorprende el poder de resiliencia de los españoles. Tenemos una alegría que nos cuesta trabajo perderla, y esto es muy importante para afrontar los problemas con optimismo.