El índice de referencia para actualizar el alquiler cumple un año con bajada (2,14%)

El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) cumple su primer año de vigencia, convertido en la referencia obligatoria para los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 26 de mayo de 2023. Los contratos de arrendamiento de larga duración firmados tras Ley de Vivienda y que en breve les toque actualizar su renta anual, van a tener que asumir una subida del 2,14% a partir de los próximos meses, que se traduce en unos 20 euros más al mes durante el próximo año.

Los contratos anteriores a mayo de 2023 seguirán ligados a lo que conste en su contrato de arrendamiento, por lo que el último dato disponible del Instituto Nacional de Estadística (INE) es el IPC de enero, que cerró el primer mes de 2026 en el 2,3%, un incremento mensual de unos 25 euros y un aumento anual de 250 euros.

Según la Ley de Vivienda, el índice IRAV siempre estará por debajo del Índice de Precios al Consumo (IPC), que por defecto ha sido el índice de referencia en la mayoría de los contratos de alquiler de vivienda habitual, y que se mantiene para aquellos contratos de arrendamiento firmados antes de la llegada de esa normativa.

Por lo tanto, aquellos propietarios que tengan que avisar durante este mes a sus inquilinos de que se producirá la actualización anual del contrato firmado, deberán de avisar de que se producirá un incremento del 2,14%, si están referenciados al IRAV, o del 2,3%, si están referenciados al IPC.

La tasa del IRAV cede 18 centésimas frente al mes pasado y se convierte en la primera caída desde mayo de 2025, cuando en aquel momento cerró el mes en el 1,99%. Desde entonces, el IRAV ha encadenado siete aumentos consecutivos, hasta alcanzar su máximo el diciembre pasado, al cerrar en el 2,32%. Todas estas cifras siempre encapsuladas en que no suben nunca por encima de la inflación.

La tasa inflación se ha moderado en enero al 2,3%, seis décimas por debajo del IPC del mes pasado, confirmando su menor nivel desde el pasado mes de junio. E l IPC encadena tres meses consecutivos de bajadas, después de que en octubre de 2025 cerrara en su nivel más alto en 16 meses (3,1%).

Con los cálculos de idealista/data, la ‘proptech’ de idealista, el incremento medio de los contratos de arrendamiento de larga estancia sujetos al IRAV a los que les toque renovar en breve su renta deberán aplicar una subida cercana a los 230 euros anuales, lo que supone 19 euros de más al mes.

En las principales ciudades, la subida de la renta será superior, debido a que el precio inicial del contrato es mayor. En Barcelona, San Sebastián, Madrid, Palma o Valencia, donde la renta media ya supera los 1.200 euros del alquiler mensual, los alquileres en estas ciudades crecerán por encima de los 300 euros anuales.

Mientras tanto, los contratos de alquiler de vivienda habitual que se firmaron antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, seguirán actualizando su renta anual con lo pactado entre las partes, y según conste en el contrato de alquiler firmado. Por lo general, esta renovación tiene al Índice de precios al consumidor (IPC) como valor de referencia, aunque también puede tener al IGC o un índice propio pactado entre las partes (que nunca podrá ser superior a la inflación). 

Con el dato definitivo de enero (2,3%), a los arrendamientos que les toque renovar en breve su renta deberán aplicar una subida en torno a los 250 euros anuales, lo que supone unos 21 euros de más al mes.

En los grandes mercados antes citados, las rentas crecerán por encima de los 330 euros anuales, superando los 370 euros de subida anual en Barcelona.

Lo que tiene que recordar todo propietario

Cabe recordad a propietarios e inquilinos que, tal y como indica la LAU, “la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del INE. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”.

Por tanto, todo propietario que quiera renovar la renta del alquiler que por derecho puede hacer anualmente debe, primero, incluirlo de forma expresa en el contrato de arrendamiento y, además, tiene la obligación de avisar de dicha actualización de la renta con un mes de antelación, para que sea efectiva al mes siguiente (para todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual). 

Por poner un ejemplo, si el contrato cumple el año de vigencia el 19 de enero, el casero ya puede avisar desde este diciembre de que la cuota se va a incrementar este 2,29%, el último dato oficial publicado hasta el momento, el 3%, si el contrato se firmó antes de mayo de 2023.

Recordamos que, si el contrato de alquiler no expresa que se aplicará una subida anual a la renta del arrendamiento, el casero no podrá aplicar ningún incremento a la cuota mensual de alquiler durante la vigencia del contrato.

Metodología del Índice IRAV

El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) considera conjuntamente el IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes, y un parámetro, definido a propuesta de la Dirección General de Política Económica, que guarda relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice.

A estas diferencias se le aplica un coeficiente moderador definido a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

De esta manera, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del IPC, la tasa de variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en la metodología aprobada.

Con la publicación de este índice, Estadística da cumplimiento a la disposición adicional undécima de la Ley por el Derecho a la Vivienda, que establece que el organismo definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se fijará como límite con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.