La fuerte demanda de compraventa de vivienda y la falta de oferta disponible son factores clave que empujan hacia arriba a los precios de la vivienda en España. Según el Análisis de Mercado de la Cátedra Grupo Tecnocasa – UPF, el precio de la vivienda usada se ha incrementado un 15,3% interanual en el segundo semestre del año pasado, para situarse a cierre de año en 3.338 euros/m2, alcanzando niveles similares a los de principios de 2006, en plena burbuja inmobiliaria.
En 2025, la demanda ha crecido un 30% frente al año anterior, más de un 70% si lo comparamos con 2023, mientras que la oferta ha bajado un 16% anual. Esto ha provocado que por cada vivienda que sale al mercado, haya siete potenciales compradores, una cifra que se ha duplicado en apenas dos años.
“Esta situación de tensión para poder acceder a una vivienda está provocando que el margen de negociación entre el comprador y el vendedor se ha reducido a mínimos históricos. A cierre de 2025, se sitúo en el 6,2%, un porcentaje similar al de 2007”, según Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa.
Pero desde el grupo inmobiliario advierten de que los días necesarios para vender una vivienda se han ampliado a 77 días de media, con una pequeña subida frente a los 73 días de 2024. “Hay operaciones que están en el límite de precios, y se tiene que producir una negociación. El tiempo dilata las operaciones, por lo que creemos que habrá menos operaciones de compraventa en 2026”, agrega Cubero.
Mercado de la vivienda: el vendedor no cede y el comprador no puede
De cara a 2026, los directos de Tecnocasa afirman que algunas pautas vistas en 2025 no se repetirán. “No hablamos de bajadas de precios, pero el incremento de los precios puede que no sea tan sostenido (…) es una situación atípica que los precios suban a doble dígito en un año”, ha destacado el consejero delegado del Grupo Tecnocasa Paolo Boarini.
El profesor José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, ha destacado la situación actual del mercado de la vivienda en comparación con el panorama durante el boom inmobiliario. “Si comparamos el actual precio real de la vivienda con el periodo de máxima exposición inmobiliaria (2000-2007), actualmente estamos a mitad del ciclo, entre 2003 y 2004. Sin embargo, en términos de descuentos de precios, nos encontramos en 2007. En cuanto a la parte de calidad del crédito, nos encontramos en 1999. Los bancos no están dando las condiciones de los créditos que sí dieron en el boom inmobiliario”.
Y esto está afectado a la capacidad de acceso a la vivienda de los compradores. “Creemos que, a partir de 2026, algo va a empezar a moverse. Estamos en un momento del mercado en el que las expectativas son diferentes entre compradores y vendedores. El vendedor no cede, y el comprador no puede, porque no puede acceder a una hipoteca. Esta situación de tensión no puede mantenerse. Si el vendedor quiere vender su casa, va a tener que empezar a ceder y ofrecer un mayor descuento”, concreta el experto.
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