El mercado de la vivienda se enfrenta a un año de moderación. Tras haber registrado en 2025 la mayor cifra de compraventas desde 2007, con más de 714.000 transacciones en toda España, en los próximos meses todo apunta a que la actividad se moderará, aunque los precios seguirán al alza.
Según ha explicado Pedro Álvarez, economista de CaixaBank Research, durante la undécima edición de EFIMAD, el encuentro inmobiliario anual que organizan CaixaBank y Asprima en Madrid, "la demanda ha tocado techo. No esperamos más demanda, sino una estabilización".
El servicio de estudios de la entidad financiera se encuentra actualmente revisando sus previsiones para el mercado inmobiliario de cara a este año, aunque ha adelantado que la cifra de transacciones podría situarse este año en torno a las 700.000 unidades, "e incluso por debajo", ligeramente por debajo del pasado ejercicio, pero que estaría entre los niveles más altos de la serie histórica.
La entidad asegura que el enfriamiento se está produciendo en todo tipo de compradores, tanto nacionales como extranjeros, ya sean residentes o no residentes. Aun así, Álvarez ha recalcado que "la demanda se ha estabilizado en niveles altísimos y se va a producir un 'efecto escalón', por lo que la comparativa interanual no va a ser tan buena". Y apunta a una moderación de la actividad de cara a los próximos años.
En lo que respecta a los precios, su previsión es que la tendencia al alza continúe, como consecuencia de una falta de oferta cada vez más elevada. Las estimaciones de CaixaBank Research apuntan a que el desajuste en el mercado ya alcanza las 700.000 viviendas, en línea con lo que calcula el Banco de España, y apunta a una subida de precios para este ejercicio superior al 6,3% que pronosticaba hasta ahora.
"Estamos en un mercado en el que la demanda es muy evidente y la oferta no termina de arrancar", ha puntualizado Álvarez. Y ha insistido en que "aún estamos en fase expansiva de demanda y precios", y que las zonas con más presión son la costa mediterránea, Madrid y las islas, por ser los principales polos económicos del país.
Durante su exposición, Álvarez ha insistido en que actualmente la oferta de viviendas "no termina de responder", mientras que el sector promotor se está encontrando con diferentes problemas, como sector "la baja disponibilidad de mano de obra, unos elevados costes de construcción, temas regulatorios y los problemas para aprobar la nueva Ley del Suelo. Todo esto al final esto genera déficit".
"No estamos en niveles preocupantes"
El economista de CaixaBank Research ha expuesto varias razones que descartan que la situación actual se asemeje a una nueva burbuja inmobiliaria.
Por un lado, ha recordado que el 74% de los municipios de más de 25.000 habitantes en España ha registrado una subida interanual de los precios de dos dígitos, pero, en términos reales -descontando la inflación-, el precio medio en el país continúa "un 15% por debajo de los máximos" del anterior pico del ciclo inmobiliario.
A ello se suma que las condiciones de financiación son favorables para los consumidores, mientras que los bancos mantienen una política de prudencia a la hora de conceder financiación. "No se nos están yendo de las manos como en el anterior ciclo", ha puntualizado Álvarez.
Tampoco suenan las alarmas en términos de accesibilidad -es decir, los años de renta bruta disponible los hogares deben destinar a pagar la vivienda- que sigue por debajo de los niveles de 2007-2008, a pesar de su reciente deterioro.
España crecerá más de lo esperado
Lo que también está revisando CaixaBank Research es su previsión sobre el PIB de España, que se acercará al 2,4%-2,5% este año, según ha aseverado Pedro Álvarez.
El economista ha puesto en valor la fortaleza económica doméstica, así como la buena evolución del mercado laboral, aunque ha insistido en que los riesgos geopolíticos mundiales son los principales focos de incertidumbre, junto con la deuda pública, que "se encuentra en unos niveles preocupantes a nivel global".
Por último, Álvarez ha pronosticado que el Banco Central Europeo (BCE) mantendrá los tipos de interés en la eurozona estables en el actual 2%, un nivel en el que se siente "cómodo" y que le permiten tanto bajar o subir tipos si hay cambios en la evolución económica y de la inflación. Por tanto, las potenciales subidas del precio del dinero podrían retrasarse a 2027.
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