Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida. Cuando el proyecto fracasa y, además, se pierde el dinero entregado, surge una duda inevitable: ¿estamos ante un problema civil o puede existir responsabilidad penal?
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Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid aclara con precisión en qué situaciones una operación inmobiliaria fallida puede constituir un delito de estafa.
El tribunal ha condenado a un promotor a cuatro años de prisión tras comprobar que obtuvo casi 97.000 euros de una pareja que pretendía construir su primera vivienda, ocultando de forma deliberada la grave situación económica y financiera de su empresa. La Audiencia considera probado que el engaño existía desde el inicio y que el contrato se utilizó como una apariencia de legalidad para conseguir los pagos.
Estafa en la compra de una vivienda sobre plano
Todo se remonta a 2020, cuando dos jóvenes de 24 y 25 años decidieron dar el paso de construir la que iba a ser su primera vivienda en Arroyomolinos, muy cerca de la capital. Para hacerlo, optaron por un sistema de autopromoción: compraban el solar y el promotor se encargaba de gestionar todo el proceso, desde el proyecto hasta la ejecución de la obra.
En primer lugar, firmaron un documento de reserva para la compra de la parcela y entregaron 6.000 euros como señal. Poco después suscribieron un contrato más amplio para la construcción de la vivienda, con un presupuesto total de 304.000 euros.
Durante varios meses, la operación avanzó con aparente normalidad: reuniones, correos electrónicos y citas notariales para formalizar la compraventa y la financiación. Sin embargo, cuando llegó el momento clave, la escritura no llegó a firmarse.
¿Un simple incumplimiento contractual o un delito?
El promotor no acudió en dos ocasiones consecutivas a la notaría. El motivo real, según se acreditó en el juicio, era que la empresa no tenía liquidez suficiente para cancelar la hipoteca, algo imprescindible para transmitirla libre de cargas.
La Audiencia Provincial considera probado que el empresario conocía desde meses antes la grave situación económica y financiera de la sociedad. Aun así, continuó adelante con la operación y siguió solicitando dinero a los compradores.
El tribunal concluye que no se trata de un mero incumplimiento contractual, sino de un engaño previo que condujo a la pareja a realizar pagos creyendo que la operación era viable. Ese engaño provocó el error en las víctimas y terminó con la pérdida de 96.800 euros.
La clave, por tanto, no está en que la vivienda no llegara a construirse, sino en que el promotor continuó solicitando pagos pese a conocer que no podía cumplir, ocultando esa situación y generando una apariencia de normalidad.
Estafa hiperagravada: cuando el engaño frustra el acceso a la vivienda habitual
La sentencia no se limita a condenar por una estafa común, sino que aplica el subtipo hiperagravado previsto en el artículo 250.2 del Código Penal, reservado para los casos en los que el engaño reviste una especial gravedad. En concreto, coincidían dos circunstancias al mismo tiempo: la cantidad defraudada superaba los 50.000 euros y el engaño recaía sobre un bien de primera necesidad.
Esta interpretación ha sido reforzada recientemente por el Tribunal Supremo en la Sentencia núm. 1019/2024, de 13 de noviembre, que aclara que no toda estafa en el ámbito inmobiliario permite aplicar esta agravación.
La protección penal más intensa queda reservada a los casos en los que lo que se frustra es la adquisición de la vivienda habitual, por lo que no se aplicaría si se tratara de una segunda residencia, una inversión o un inmueble destinado al alquiler.
La Audiencia también se apoya en otra doctrina clásica del alto tribunal sobre lo que se conoce como “negocio jurídico criminalizado”. La Sentencia núm. 684/2004, de 25 de mayo, explica que en estos casos el contrato no se firma para cumplirse, sino que se utiliza como una simple apariencia de legalidad para que la víctima entregue su dinero confiando en que la operación es real.
Por último, el tribunal recuerda una idea clave que el Supremo ha repetido en resoluciones como la Sentencia núm. 762/2022, de 15 de septiembre: la diferencia entre incumplimiento civil y estafa depende del momento en que surge el engaño. Si el promotor sabe que no podrá cumplir y aun así solicita los pagos, la conducta trasciende el ámbito contractual y entra en el penal.
Absolución de la administrativa: el trabajador no siempre responde penalmente
La sentencia también aclara una cuestión muy relevante sobre la responsabilidad de los empleados. Junto al promotor estaba acusada una trabajadora que participó en las comunicaciones con los compradores, en la organización de reuniones y en la preparación de las citas notariales.
A primera vista, su intervención podía hacer pensar que formaba parte del engaño. De hecho, pocos días antes de la firma fallida envió un correo reclamando un pago de 11.150 euros. La Audiencia Provincial llega a calificar de “desfachatez” la conducta de seguir reclamando pagos en esas circunstancias, aunque atribuye esa actuación exclusivamente al promotor y no a la empleada, que actuaba siguiendo sus instrucciones.
La Sala concluye que no existen pruebas de que conociera la situación económica real ni el plan fraudulento, entendiendo que sus actuaciones se trataban de lo que la jurisprudencia del Supremo denomina “actos neutrales”: comportamientos normales dentro de una relación laboral sin relevancia penal mientras no se demuestre que el trabajador conocía el engaño.
El tribunal destaca además que la trabajadora no tenía acceso a las cuentas de la empresa, ni capacidad de decisión, ni se benefició económicamente de las cantidades entregadas, lo que refuerza la ausencia de responsabilidad penal.
Esta doctrina actúa como límite a la extensión de la responsabilidad penal en el ámbito empresarial, evitando que las conductas más ordinarias puedan considerarse delictivas. Por ese motivo, la Audiencia acuerda su libre absolución.
Mucho más que una pérdida económica: la protección del proyecto vital
La resolución refuerza una idea cada vez más clara en los tribunales: no todos los conflictos en la compra de vivienda se quedan en el ámbito civil. Cuando el promotor oculta su situación financiera y utiliza el contrato únicamente para obtener pagos sin poder cumplir lo pactado, la conducta deja de ser un simple incumplimiento y puede convertirse en un delito de estafa.
Además, no estamos ante cualquier tipo de perjuicio económico. No es lo mismo asumir pérdidas en operaciones mercantiles, bursátiles o en activos como las criptomonedas, donde el riesgo forma parte de la propia inversión, que ver frustrado el acceso a un bien esencial.
Precisamente por ello, el Código Penal prevé una respuesta más severa en estos supuestos, elevando el rigor de la condena cuando concurren determinadas circunstancias. Aquí no está en juego una expectativa de rentabilidad, sino un proyecto de vida.
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1 Comentarios:
pero el aeticulo no dice si la pareja tubo alguna compensación, porque soy yo, y lo ultimo que me ayuda es saber que entrará en prisión. donde están los casi 100.000€ ? alguien me los devuelve?
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