La mayoría de los inquilinos se librarán de la subida del IPC y el IRAV en la actualización anual del contrato

Miles de inquilinos con contratos de alquiler de larga duración podrán beneficiarse este mes del tope del 2% que incluyó el Gobierno en el Real Decreto-ley 8/2026, de medidas en vivienda para hacer frente a la guerra en Irán. Esta medida permitirá a la mayoría de los arrendatarios librarse de la fuerte subida que han experimentado en marzo tanto el IPC como el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).

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Según ha confirmado Estadística, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) ha subido tres décimas en el tercer mes del año y alcanza su mayor valor desde que empezó a aplicarse oficialmente, en enero de 2025. Además, acumula 10 meses consecutivos por encima del 2% y suma dos meses consecutivos de ascensos. Mientras tanto, el IPC se ha situado en en el 3,4%, una décima por encima de lo esperado, por el alza que están experimentando los carburantes por el conflicto en Oriente Medio.

Sin embargo, José Ramón Zurdo, abogado especialiizado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que la inmensa mayoría de los contratos se actualizarán con el tope del 2% que actualmente está en vigor.

"Si hay un acuerdo entre las partes sí sería válido llegar al IPC o al IRAV -dependiendo de si el contrato se firmó antes o después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda-, pero lo normal en el 90% de los casos, o incluso más, es que se aplique un 2%, porque la mayoría de los inquilinos no querrán llegar a un acuerdo con su arrendador para que la actualización suba más de ese límite", afirma Zurdo. 

Recordemos que el RDL 8/2026, que entró en vigor el pasado 22 de marzo, incluye dos artículos: el primero está relacionado con la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y, el segundo, con la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Este artículo 2 establece que "la persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del 2%. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.

b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor -ya sea un particular o una empresa- el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al 2%".

Por tanto, insiste el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, cuando el arrendador es un gran tenedor de viviendas, el incremento de renta está condicionado a “lo que pacten las partes, sin que la variación pueda superar el 2%. En ausencia de pacto, se mantiene el tope del 2%”.

En el supuesto de que el arrendador no es un gran tenedor de viviendas (puede ser un particular o una persona jurídica), el incremento de la renta está condicionado a “lo que pacten las partes, por lo que vemos que en este supuesto la libertad de pactos se mantiene y la actualización que acuerden las partes sí pueden superar el tope del 2%, porque el RDL no ha puesto límites, pero sin que el nuevo acuerdo pueda superar el IPC, que es uno de los límites establecidos en el artículo 18 de la LAU”. En ausencia de pacto entre inquilino y arrendador, “se mantiene el tope del 2%”.

En conclusión, "en un arrendamiento que se hubiera celebrado entre particulares con anterioridad a la Ley de Vivienda (26 de mayo de 2023), y por tanto sujeto al IPC (si este fuera el índice de actualización establecido en el contrato para actualizar las rentas), si las partes no hubieran llegado a un nuevo acuerdo de actualización, la renta se actualizaría conforme al IPC, pero estaría topada al 2%. Lo mismo ocurriría si el contrato se celebró después de la Ley de Vivienda y su actualización se hiciera a través del Índice de Referencia de Alquileres (IRAV)” del INE, ya que “la actualización de la renta se seguiría haciendo a través de este índice, pero estaría topada al 2%, salvo que las partes hubieran acordado aplicar otro índice", aclara José Ramón Zurdo. 

Una subida media de 20 euros al mes

Con los cálculos de idealista/data, la ‘proptech’ de idealista, el incremento medio de los contratos de arrendamiento de larga estancia a los que les toque renovar en breve su renta deberán aplicar una subida media de 240 euros anuales, lo que supone 20 euros de más al mes, hasta alcanzar 1.000 euros de media para un piso de dos habitaciones. Este supuesto contempla una actualización del 2%.

No obstante, en las grandes ciudades el aumento de la renta sería superior: de unos 22 euros mensuales en Bilbao, de 24 euros al mes en Valencia o San Sebastián, de 26 euros mensuales en Madrid o de 27 euros en Palma de Mallorca. Barcelona experimentaría la mayor subida, con alzas de 28 euros al mes y más de 300 euros anuales, lo que dejaría una renta media de más de 1.400 euros mensuales.

En el caso de aplicar el IPC del 3,4%, en aquellos contratos firmados antes de la Ley de Vivienda, la subida alcanzaría los 34 euros al mes y los 408 euros al año de media en España; de nuevo con los grandes mercados al frente de los incrementos. En Barcelona, San Sebastián, Madrid, Palma o Valencia, supondría unos 500 euros adicionales al cabo de 12 meses. 

Haciendo esos mismos cálculos con el último IRAV (2,47% en marzo), el incremento medio de las actualizaciones anuales de los alquileres firmados a partir del 26 de mayo de 2023 sería de 25 euros al mes y de 300 euros anuales  en el conjunto del país, pero superaría dicho nivel en las grandes ciudades. 

El IPC y el IRAV podrían volver en la próxima revisión 

A pesar de que las revisiones relativas a marzo se realizarán en su mayoría con ese 2%, en abril la situación podría volver al sistema habitual: es decir, el índice del INE para contratos firmados desde mayo de 2023 y el IPC -o el índice acordado entre las partes- para los que tienen una fecha anterior.

Todo depende de si el Congreso de los Diputados convalida o tumba el Real Decreto-ley 8/2026 en los próximos días, dentro del plazo de un mes que establece la Constitución Española para su votación en la Cámara Baja. Actualmente, el Gobierno no parece tener los apoyos parlamentarios necesarios como sacar adelante el tope del 2% y la prórroga de los contratos de alquiler, aunque está negociando con las diferentes fuerzas parlamentarias para intentar lograr su respaldo. Si cae el texto, perderá sus efectos jurídicos, por lo que en las actualizaciones de abril ya no estaría en vigor el tope extraordinario actual.