Prórroga de dos años de los alquileres: cómo deben actuar propietarios e inquilinos

El pasado 22 de marzo entró en vigor en forma de Real Decreto-ley tanto la prórroga extraordinaria del alquiler para aquellos contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2027 como el tope del 2% en la actualización de los alquileres. Sin embargo, el riesgo de que esta norma sea tumbada en el Congreso de los Diputados es elevado, ya que el Gobierno no tiene atada la mayoría absoluta para sacarla adelante. La fecha límite para convalidar o derogar esta medida es el próximo 28 de abril. 

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Mientras tanto, el caos está sembrado entre propietarios e inquilinos que no saben cómo deben actuar correctamente y conforme a la ley. En esta entrevista al abogado Alejandro Fuentes-Lojo, del despacho Fuentes-Lojo, lamenta la confusión alentada por algunos políticos para confundir a la población diciendo que, si el inquilino notifica su voluntad de acogerse a la prórroga en el plazo de los 30 días que debe convalidarse este Decreto-ley y, por tanto, mientras esté en vigor queda totalmente protegido y que por mucho que no se convalide, aunque se derogue la norma, esa prórroga no se puede negar, es falso. 

Además, critica también la situación que vivimos en materia arrendaticia que le recuerda mucho a tiempos pasados de gran inseguridad jurídica con los contratos de renta antigua.

Alejandro, para que todo el mundo entienda el origen de esta situación ¿cuál es el contexto político y económico que ha llevado al Gobierno a aprobar esta prórroga por la vía de urgencia?

Como bien dice el nombre del Real Decreto-ley 8/2026 (RDL) de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Irán, el contexto político no es otro que la guerra de Irán, como ya sucedió con la guerra de Ucrania. Como recordaréis, ante el miedo de una situación de inflación extraordinaria por esta coyuntura política económica, el Gobierno de España decidió aprobar este Real decreto ley por la vía de urgencia, por entender que existe una situación de extrema urgencia y de extraordinaria necesidad de adoptar una serie de medidas de protección de los arrendatarios de vivienda habitual para evitar los efectos que puede tener

El decreto permite extender los contratos hasta dos años adicionales, manteniendo sus condiciones siempre que su vencimiento esté dentro del periodo definido. ¿En qué consiste esta prórroga extraordinaria del alquiler?

Es una prórroga legal extraordinaria que significa que está acotada en el tiempo, a una situación concreta y por eso solo se refiere a contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2027. De tal forma que los arrendatarios de estos contratos, cuyo vencimiento contractual se produzca durante la vigencia del RDL, pueden acogerse y pueden solicitar a los propietarios una prórroga legal del contrato hasta dos años máximo. Si bien la letra pequeña del texto establece una serie de dudas o también de matices con relación a qué arrendatarios puede favorecer la norma. Quedan excluidos los contratos de renta antigua. Y además solo se refiere a aquellos cuyo vencimiento consista en la finalización de la prórroga legal del artículo 9.1 o 10.1 de la LAU. Esto significa que los contratos que venzan por finalización del plazo contractual o que estén en fase de tácita reconducción en principio no operaría esta prórroga. Entiendo que es una norma de carácter extraordinario y excepcional. El texto de la norma se refiere solo a vencimientos por razón de las prórrogas legales y, por tanto, solo quiere proteger a aquellos arrendatarios que estén en situación de prórroga legal y, por tanto, en situaciones en las cuales las reglas legales ya han vencido o bien han pactado plazos de duración que consumen esas prórrogas.

Al margen de la posible convalidación de este Real decreto ¿consideras de aplicación la prórroga extraordinaria del artículo 10 de la LAU en zonas tensionadas a contratos suscritos con anterioridad a la Ley de Vivienda de mayo de 2023?

Los contratos suscritos con anterioridad a la Ley de Vivienda sí pueden acogerse a esta prórroga legal extraordinaria de dos años. Lo que sucede con los contratos firmados tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de mayo de 2023 en las zonas tensionadas, como Cataluña, Navarra, País Vasco o en ciertos municipios de Galicia, es que existe ya una prórroga extraordinaria de hasta tres años establecida en el artículo 10.3 de la Ley de Vivienda. Pero, reitero, no aplica a contratos de alquiler anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023. El Real Decreto establece que la prórroga de 10.3 es incompatible con esta prórroga extraordinaria de dos años y, por tanto, el arrendatario, cuando le venza el contrato y si se prolongara esta prórroga de dos años, deberá escoger entre acogerse a esa prórroga legal de dos años o a la prórroga de tres años cuando toque su vencimiento. Evidentemente le beneficiaría el 10.3 de la Ley de Vivienda. 

La incertidumbre política ha dejado en vilo a todo el sector porque el impacto práctico para ambas partes depende completamente del resultado de esta votación en el Congreso de los Diputados. Desde tu experiencia y con el actual panorama político, ¿qué escenario te parece más probable? ¿El de la convalidación o el rechazo del decreto?

El plazo de convalidación son 30 días a contar desde el día siguiente a la promulgación de la norma. Esta norma se promulgó el 21 de marzo, pero el Congreso votará el 28 de abril. El escenario más preocupante que genera más inseguridad jurídica es qué pasa si no se convalida, como parece ser que actualmente, de conformidad con los equilibrios parlamentarios que hay y las fuerzas políticas que hay, pues no parece que vaya a dar mayoría necesaria para que se convalide. Y el escenario más probable es que ante la falta de convalidación de este decreto ley, se quede derogado en el plazo de los 30 días y, por tanto, podemos tener probablemente una derogación de esta norma en un periodo de plazo de máximo 30 días, e, incluso, menos días, y, por tanto, se produzca una situación de mucha confusión jurídica, como estamos viendo en los medios y en la prensa.

los contratos que venzan por finalización del plazo contractual o que estén en fase de tácita reconducción no podrán acogerse a esta prórroga extraordinaria

Si la medida se convalida significa que hay mayoría absoluta en el Congreso y entonces significa que todo propietario está obligado a conceder la prórroga extraordinaria de dos años hasta el 31 de diciembre de 2027, en caso de no ser zona tensionada. ¿Cómo afecta esto? ¿Cómo afectaría esto en caso de este escenario?

Si la norma se convalida, esa norma es plenamente válida y estará en vigor, y, por tanto, todo vencimiento contractual que venga de una prórroga legal que se produzca en ese lapso temporal hasta 2027, si se ha solicitado con carácter previo a su vencimiento, podrá prorrogarse hasta el 31 de diciembre de 2027. Evidentemente esta prórroga no es una prórroga tácita como establece el artículo 9.1 de la LAU, sino que es una prórroga que se debe activar por el inquilino. Por tanto, el inquilino debe notificar a la propiedad arrendador con carácter previo a su vencimiento. No hay un plazo de preaviso, puede avisar el día antes si quiere, pero debe notificar por escrito la voluntad de sujetarse a esa prórroga legal. De ser así, la propiedad tendrá que aceptarlo porque no es facultativa para la propiedad. Pero repito que, siempre y cuando el vencimiento provenga de una prórroga legal. Si en el contrato se ha pactado una duración contractual de cinco o siete años y se han consumido las prórrogas legales y, por tanto, el vencimiento del plazo contractual, la propiedad se puede oponer. 

Ahora entremos en ese escenario que, como decías, es más complejo y genera más dudas. ¿Qué ocurre si el decreto no se convalida? 

Yo creo que se ha generado una confusión innecesaria. Principalmente una confusión alentada por algunos políticos que han alentado a confundir a la población diciendo que si el inquilino notifica su voluntad de acogerse a la prórroga en el plazo de los 30 días que debe convalidarse este Decreto-ley y, por tanto, mientras esté en vigor queda totalmente protegido y que por mucho que no se convalide, aunque se derogue la norma, esa prórroga no se puede negar. Discrepo absolutamente. Esa interpretación es una interpretación sesgada políticamente por un interés totalmente político y creo que realmente es una imprudencia que hayan hecho ese tipo de declaraciones creando una situación muy complicada a muchos inquilinos que van a confiar en lo que les han dicho ciertos políticos y abocando a ir a los tribunales.

Yo las voces que he oído y que he leído de juristas de prestigio, todas son en el mismo sentido, es decir, artículos de catedráticos, todos con el mismo sentido. Esta prórroga legal, si finalmente se deroga en el plazo de 30 días, podrá solo haber tenido vigencia durante 30 días y, por tanto, solo será aplicable a los contratos que venzan durante esos 30 días. ¿Por qué? Porque automáticamente queda derogada con efectos a posteriori. Lo relevante no es el momento en que se solicita la voluntad de sujetarse a la prórroga, sino el momento en que vence el contrato. Si ese vencimiento es posterior a la fecha de no convalidación, el propietario puede oponerse perfectamente porque no cabe aplicar una prórroga cuando ya está derogada y, por tanto, a mi juicio, el propietario podrá perfectamente oponerse a la prórroga de todos aquellos contratos cuyo vencimiento sea posterior al 28 de abril, fecha oficial para votar esta norma en el Parlamento. 

Explícanos cómo deben proceder los propietarios o los gestores de vivienda en alquiler en cada situación que se está dando, es decir, cuándo están obligados a prorrogar el contrato dos años más y cuándo no están obligados.

Esta prórroga se activa solo si el arrendatario lo solicita. En el momento en que el arrendatario notifica su voluntad de acogerse a la prórroga, no hay un plazo para contestar a esa prórroga, pero evidentemente hay que contestar antes de que venza el contrato. Si no, se puede entender que el silencio o el no contestar es positivo en el sentido de aceptar la prórroga, con lo cual es muy importante que se conteste. Ahora bien, si el contrato no va a vencer ahora, sino que vence de aquí cuatro meses, no hay ninguna prisa en contestar, pues se puede contestar al cabo de un mes o al cabo de dos meses. No hay un plazo legal y, por tanto, mientras no haya vencido el contrato se puede contestar. 

Mi recomendación es esperar por parte de la propiedad a ver qué sucede finalmente porque la política es siempre imprevisible. Esperar hasta el 28 de abril si finalmente se convalida o se deroga. En caso de derogación y el inquilino decide quedarse en la casa más allá del plazo legal, el propietario deberá ir a los tribunales. Y lo preocupante es que probablemente se suscite una elevada litigiosidad, pero no porque jurídicamente sea controvertido, sino porque se ha generado políticamente una gran confusión. 

Muchos propietarios ya están recibiendo esa solicitud formal de sus inquilinos, a menudo por burofax. Si no saben qué va a pasar en el Congreso ¿cuál es la forma más prudente y legal de responder a esa petición?

No hay un plazo perentorio para contestar, salvo si el plazo del contrato vence ya, pero que evidentemente si el contrato venciera ya debería darse. Porque no hay motivo de oposición por parte del arrendador, ya que los contratos que venzan justamente mientras esté en vigor esta normativa, es decir, de estos 30 días, no pueden oponerse.

El plazo de convalidación es de 30 días a contar desde el día siguiente a la promulgación. Esta norma se promulgó el 21 de marzo, pero el Congreso votará el 28 de abril. 

¿Qué sucede en los arrendamientos que están en periodo de tácita reconducción?

La norma dice muy claramente que esta prórroga solo se puede invocar en aquellos contratos que venzan en virtud de las prórrogas legales del artículo 9, 10.1 y 10.2 de la LAU. No aplica cuando el vencimiento se produzca en virtud de otras situaciones o bien en virtud del plazo contractual o en virtud de reconducción. 

¿Qué ocurre con esos propietarios cuyo contrato de alquiler vencía próximamente y contaban con recuperar su vivienda, bien para venderla o para comprar otra, o tenían otros planes y ahora se enfrentan a no poder disponer de ella hasta dentro de dos años? ¿Tienen alguna vía de reclamación? ¿De compensación?

Hay otra vía también que no hemos comentado. Aquí hay otra vía que la norma contempla también para denegar esa prórroga legal. Es una vía que ya existe en la ley para denegar cualquier tipo de prórroga legal transcurrido un año de duración del contrato. Es la vía de la denegación de prórroga por causa de necesidad del artículo 9.3 de la LAU. Es decir, el arrendador tiene una causa de necesidad acreditada ya por necesidad, por necesidad personal del cónyuge en caso de separación o de descendientes o familiares hasta primer grado, puede realmente exigir la rescisión del contrato de forma anticipada y no respetar las prórrogas legales porque necesita la vivienda para sí, siempre y cuando en el contrato figure caso de necesidad. Si no figura en el contrato no se puede invocar entonces. Por tanto, aquí el legislador ha previsto que esta prórroga extraordinaria tampoco aplica en el caso de que el propietario notifique la necesidad de la vivienda y, por tanto, tiene que notificar que esa prórroga no se concede porque necesita la vivienda para sí o para sus familiares. Y en el plazo de dos meses, el inquilino debe desalojar la vivienda. 

Este Real Decreto-ley también aprueba una nueva limitación a la actualización de la renta

Sí, aprueba un nuevo una nueva limitación la actualización de la renta de los contratos que venzan durante este periodo. Y es que establece, igual que pasó en su momento con la guerra de Ucrania, una normativa prácticamente idéntica que estableció una limitación en la actualización de la renta durante todo este tiempo, que son dos años en los que sólo se puede actualizar hasta un máximo de un 2%. Pues bien, esa actualización de la renta también es relevante, porque puede quedar en agua de borrajas. 

Lo relevante no es el momento en que se solicita la voluntad de sujetarse a la prórroga, sino el momento en que vence el contrato

¿Qué opina de la sentencia de tribunal supremo 1820/2023 que usan algunas personas para defender que si la prórroga se solicita por el inquilino mientras esté el RDL en vigor, el arrendador está obligado a concederla, aunque el contrato finalice más allá de la posible no convalidación del RDL?

No es aplicable ese supuesto. No existe una identidad de razón a un supuesto de hecho parecido. 

Finalmente, recuérdanos desde qué fecha pueden los contratos sujetarse a dicha prórroga

En el caso de que finalmente no se convalide este Real Decreto-ley, supondrá que esta norma solo ha estado en vigor 30 días, con lo cual todos aquellos contratos que venzan con posterioridad al momento en que esté en vigor la norma, es decir, más allá del 28 de abril, el propietario puede oponerse perfectamente a la prórroga en la medida en que no es suficiente con que el arrendatario haya notificado su voluntad de acogerse a la prórroga mientras esté en vigor la norma. El contrato tiene que vencer cuando la norma está en vigor.

Si hay dos arrendatarios y solo ha firmado la solicitud de prórroga uno de ellos ¿es válida la solicitud?

Sí, perfectamente. Perfectamente válida. Con que lo comunique una de las dos partes es suficiente.

Lamentablemente la situación que vivimos en materia de arrendaticia recuerda mucho a tiempos pasados de gran inseguridad jurídica con los contratos de renta antigua, donde la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) pasó a llamarse “Ley de Enredamientos Urbanos” y llegó hasta el punto de que en el Supremo una de las secciones está especializada en tratamientos urbanos, por el nivel de conflictividad jurídica y complejidad técnica para comprender el entuerto.