El sector alerta sobre la publicación de la cédula de habitabilidad en Cataluña: “Generará riesgos innecesarios”

La nueva obligación de incluir el número de registro de la cédula de habitabilidad en los anuncios inmobiliarios en Cataluña ha abierto un intenso debate en el sector. Lo que a priori se plantea como una medida de transparencia está generando inquietud entre juristas, asociaciones profesionales y agentes inmobiliarios, que advierten de sus posibles efectos sobre la privacidad, la seguridad y el propio funcionamiento del mercado. Idealista/news habla con un panel de expertos para saber cómo adoptará esta ley el sector y cuáles podrían ser sus consecuencias.

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El principal punto de fricción es claro: ese número de registro no es un dato neutro. A través del buscador público de la Agència de l'Habitatge de Catalunya, permite acceder a la información de la cédula y, en la práctica, identificar la ubicación exacta del inmueble. “Con el número de cédula es posible averiguar la ubicación del inmueble en el buscador de la web de la Generalitat”, explica Marta Martín, abogada de AM2 Legal.

Desde el ámbito jurídico, la crítica es especialmente dura. “En general, todo el mundo ve excesivo tener que publicar en los anuncios el número de cédula y la condición de gran tenedor del propietario. Es una llamada clara a la okupación y a la indefensión del propietario”, afirma. A su juicio, la medida no solo expone información sensible, sino que además “es una completa aberración, se pretende seguir incriminando a los propietarios y esto lo que consigue es ahuyentarlos”.

La exigencia, además, no deja margen de interpretación. “Desde la Agencia Catalana de Consumo se nos ha advertido expresamente que hay que poner el número completo”, señala, aunque reconoce que “hay administradores que abogan por borrar varios números para no poder identificar la ubicación exacta”. El problema es que el régimen sancionador es claro: “No publicar los anuncios correctamente se considera una infracción leve que castiga directamente a los administradores y arrendadores con multas de hasta 9.000 euros. Y no decir en el anuncio que el arrendador es gran tenedor es una infracción grave que puede llegar a los 100.000 euros”.

Las consecuencias ya se están empezando a notar en el mercado. “Desgraciadamente, ya hay muchos grandes tenedores que optan por no publicar anuncios y cubren los pisos vacantes con candidatos que tienen de ofertas anteriores, conocidos y demás”, añade.

La preocupación por la exposición de la información también se comparte desde el ámbito profesional. Eva López, vocal de la Junta de FIABCI España, considera que “existe una preocupación razonable en el sector” y advierte de que “la publicación del número de registro abre la puerta a que, mediante el cruce de datos con registros públicos, se pueda identificar la ubicación exacta del inmueble”.

A su juicio, esto “supone un riesgo evidente para la privacidad del propietario y también para la seguridad del activo, especialmente en viviendas vacías”. Además, subraya que “es una medida que no ha ponderado adecuadamente las consecuencias en términos de protección de datos y exposición innecesaria de información sensible”.

Aunque insiste en la voluntad de cumplimiento, anticipa dificultades: “Nuestra intención es cumplir con la normativa, como no puede ser de otra manera”. Sin embargo, advierte de que “esta medida generará fricciones importantes en el día a día y, previsiblemente, un cierto grado de incumplimiento, especialmente en fases iniciales”. No por voluntad del sector, matiza, sino porque “la norma introduce obligaciones difíciles de aplicar sin afectar a la operativa o asumir riesgos”.

Además, alerta de un posible efecto contrario al buscado: “Es previsible que parte de la oferta se desplace hacia canales menos visibles o menos regulados, lo que iría en contra del objetivo de transparencia que persigue la propia normativa”.

Transparencia sí, pero con proporcionalidad

En la misma línea, Juan Ramón Manso, director del Área Jurídica de los API de Catalunya, subraya la tensión que introduce la norma en la operativa diaria. “Supone añadir una nueva obligación formal en un entorno que ya es muy exigente y cambiante para los profesionales”, explica.

Aunque defiende la transparencia, insiste en la necesidad de proporcionalidad: “Los API siempre defenderemos la transparencia y el cumplimiento normativo, pero también creemos que las medidas deben ser proporcionadas, claras y operativamente viables”. En este caso, advierte, “estamos hablando de un dato que, en la práctica, puede permitir acceder a la ubicación exacta de una vivienda a través de herramientas públicas de consulta”.

Esto, señala, “sitúa al profesional y al propietario ante una tensión evidente entre cumplir la norma y preservar la privacidad y la seguridad del inmueble”. Por ello, defiende que “compartimos el objetivo de transparencia hacia el consumidor, pero creemos que debe lograrse sin exponer información sensible que exceda lo necesario para una correcta comercialización”.

Desde una perspectiva más amplia, Manso introduce el debate de fondo: “Teniendo en cuenta que, a partir de ese número puede llegarse con facilidad a datos que permiten identificar una vivienda concreta, es razonable plantear dudas sobre privacidad y seguridad”. Y añade: “En un contexto digital, cualquier dato publicado masivamente puede ser cruzado con otra información disponible”.

Pese a todo, insiste en la vía del diálogo: “El sector profesional actuará, como siempre, con voluntad de cumplimiento”. Pero matiza que “cuando una medida genera dudas prácticas o efectos no deseados, lo responsable es dialogar con la Administración para mejorar su aplicación”. En este sentido, apunta que ya están trabajando en ello: “Estamos planteando alternativas técnicas viables que permitan cumplir la norma reduciendo la exposición de datos sensibles”.

También desde el punto de vista operativo se reconoce que la medida es sencilla de aplicar, pero no está exenta de consecuencias. Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, señala que “incorporar el número de registro de la cédula de habitabilidad en los anuncios es un trámite sencillo que no supone una carga de trabajo adicional relevante”.

Desaparición de la confidencial profesional

Sin embargo, advierte de que el problema no es técnico, sino estratégico: “Introduce una capa adicional de exposición de la información del inmueble que hasta ahora no era habitual en la comercialización”. Esa exposición, añade, “permite identificar con bastante precisión un inmueble concreto, lo que facilita que terceros puedan localizarlo”.

Las derivadas pueden ser diversas. Por un lado, dentro del propio sector: “Puede derivar en prácticas poco deseables, como el contacto directo con propietarios por parte de otros intermediarios para intentar captar el inmueble, especialmente en aquellos casos en los que existe un contrato de exclusiva”. Por otro, en términos de seguridad: “Si se puede identificar que una vivienda está en proceso de venta y potencialmente desocupada, podría convertirse en un objetivo más fácil para okupaciones u otros usos indebidos”.

Aun así, insiste en la línea general del sector: “Nuestra intención es cumplir con la normativa vigente, como no puede ser de otra manera”, aunque reconoce que “este tipo de medidas, cuando no se analizan en profundidad con el sector, pueden generar efectos no deseados e incluso cierto grado de resistencia o incumplimiento parcial en el mercado”.

Frente a estas posiciones, hay también voces que relativizan el impacto. Mercedes Blanco, vocal de PIMEC en el Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, recuerda que “la cédula de habitabilidad es un documento que ya forma parte de cualquier operación inmobiliaria desde hace años”, por lo que el sector está familiarizado con su uso.

Desde su punto de vista, la exigencia actual “supone simplemente añadir un dato más en los anuncios, sin que ello implique cambios operativos relevantes”. En cuanto a la privacidad, reconoce que “la principal preocupación que puede surgir está relacionada con la trazabilidad del número de registro y su vinculación directa con un inmueble concreto”, ya que “puede facilitar la localización del inmueble”.

No obstante, considera que el impacto puede ser limitado: “Más allá de esta posible identificación, no debería generar un impacto significativo si se hace un uso adecuado de la información”. Y, en términos de adaptación, apunta que “no se prevén grandes dificultades”, aunque será necesario “observar cómo evoluciona su aplicación en la práctica y si surgen ajustes necesarios”.