¿Se puede comprar una vivienda sin licencia de primera ocupación o sin cédula de habitabilidad? Sí, si tienes el dinero. El problema surge cuando hay que solicitar una hipoteca, ya que estos documentos son los que acreditan que una vivienda cumple los requisitos mínimos para ser considerada habitable y segura. Resolvemos las dudas.
- ¿Qué es y para qué sirve la cédula de habitabilidad?
- ¿Conceden hipoteca sin cédula de habitabilidad?
- ¿Y si la casa tampoco tiene licencia de primera ocupación?
- ¿Se puede comprar una casa sin cédula de habitabilidad?
- ¿Qué pasa si compro una casa sin estos documentos?
- Diferencias entre Licencia de Primera Ocupación y Cédula de habitabilidad
¿Qué es y para qué sirve la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es el documento que certifica que un inmueble reúne las condiciones necesarias para vivir en él. El contenido exacto varía según la comunidad autónoma, pero en general se exige:
- Una superficie útil mínima.
- Alturas adecuadas en cada estancia.
La existencia de cocina, baño, ventilación, puertas y ventanas. - Instalación básica de agua caliente y otros elementos esenciales.
- Cumplimiento de los estándares de seguridad.
La inspección la realiza un arquitecto o aparejador colegiado y su coste suele ser reducido (menos de 200 euros). Normalmente tiene una vigencia de unos 15 años, tras los cuales debe renovarse si se quiere vender o alquilar la casa
¿Es obligatoria para comprar una vivienda?
Técnicamente no es obligatorio que una casa cuente con cédula de habitabilidad. Sin embargo, su ausencia complica la operación al comprado, ya quer:
- No podrá empadronarse en la vivienda.
- No podrá contratar suministros (agua, electricidad o gas).
- Las aseguradoras pueden negarse a ofrecerle un seguro de hogar.
- Y lo más importante: la vivienda puede no ser hipotecable.
¿Conceden hipoteca sin cédula de habitabilidad?
Por regla general, no. El préstamo hipotecario solo se otorga a viviendas reconocidas oficialmente como tales. Si el inmueble carece de cédula o licencia de primera ocupación, los bancos consideran que no es una casa legalmente habitable, por lo que no se puede financiar con una hipoteca residencial.
En algunos casos, la única opción sería solicitar un préstamo para local u otro tipo de inmueble o incluso un préstamo auto promotor. Estos productos financieros suelen contar con plazos de amortización más cortos y tipos de interés más altos.
¿Y si la casa tampoco tiene licencia de primera ocupación?
Peor. Si compras un inmueble al que nunca se le ha otorgado licencia de primera ocupación, se considera que la edificación jamás ha contado con la autorización para ser habitado.
Además, para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, generalmente se requiere la acreditación de la licencia de primera ocupación y la falta de esta licencia también impide, generalmente, dar de alta los suministros básicos (luz, agua, gas) y empadronarse en la vivienda.
¿Se puede comprar una casa sin cédula de habitabilidad?
Sí. Este tipo de ventas suele darse en viviendas fuera de ordenación o en situación urbanística irregular, lo que también influye en la tasación: el valor hipotecario será mucho más bajo que el valor real y, en consecuencia, el banco no aprobará el préstamo.
Las tasaciones de hipoteca tienen en cuenta la situación urbanística; una vivienda con problemas urbanísticos pierde valor de tasación y, por tanto, es difícil que alcance el valor necesario para que el banco conceda el préstamo
¿Qué pasa si compro una casa sin estos documentos?
El comprador adquiere la responsabilidad sobre la propiedad y, si decide mantenerla, normalmente debe asumir los trámites y costes de legalización (o asumir el riesgo de que no sea posible).
Diferencias entre Licencia de Primera Ocupación y Cédula de habitabilidad
Característica | Licencia de primera ocupación | Cédula de habitabilidad |
¿Qué certifica? | Legalidad y conformidad de la obra con el proyecto. | Cumplimiento de los mínimos para ser habitada. |
¿Para qué sirve? | Permite ocupar la vivienda y legaliza la construcción. | Es un requisito para ciertas operaciones como alquilar, vender o dar de alta suministros. |
¿Quién la concede? | Ayuntamiento. | Comunidad autónoma. |
¿A qué viviendas se aplica? | Obra nueva y rehabilitación. | Obra nueva y existente. |
¿Se renueva? | No. | Sí, tiene una vigencia y necesita renovación en algunas CCCAA. |
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