Giro fiscal de Tributos: IVA del 10% en la reconversión de locales en vivienda sin cédula de habitabilidad

La transformación de locales en viviendas continúa ganando peso dentro del mercado inmobiliario, aunque sigue siendo un ámbito que genera importantes dudas fiscales. Con la consulta vinculante V1621-25 y la nueva doctrina del Supremo, la Dirección General de Tributos ha redefinido el modo en que debe aplicarse el IVA del 10% en estas transmisiones.

Ya no se exige disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación para aplicar el tipo reducido. Lo relevante es la aptitud objetiva del inmueble para ser utilizado como vivienda, siempre que dicha aptitud pueda acreditarse mediante la correspondiente prueba técnica.

¿Cuándo está sujeta a IVA la venta de viviendas procedentes de locales transformados?

Si una entidad adquiere locales, los convierte en viviendas y más tarde los transmite, la operación siempre está sujeta a IVA. La cuestión esencial es determinar si la entrega debe calificarse como primera entrega sujeta y no exenta o como segunda entrega sujeta pero exenta.

Para que pueda tributar como primera entrega, las obras realizadas deben calificarse como rehabilitación según el artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA. Esta calificación determina por completo el tratamiento fiscal de la operación.

¿Cuándo se consideran obras de rehabilitación en la transformación de locales en viviendas a efectos del IVA?

La Ley del IVA establece que, para calificar unas obras como rehabilitación, deben concurrir simultáneamente dos requisitos: uno estructural y otro económico. El primero exige que más del 50% del coste total de las obras se destine a elementos estructurales, consolidación, fachadas, cubiertas o actuaciones análogas. El segundo requiere que el coste total supere el 25% del precio de adquisición de la edificación (excluido el suelo) o, si han transcurrido más de dos años desde la compra, del valor de mercado.

Si ambos requisitos se cumplen, la transmisión tendrá la consideración de primera entrega sujeta a IVA; en caso contrario, se calificará como segunda entrega exenta. La acreditación de estos extremos corresponde al interesado mediante proyectos, informes técnicos y otros medios de prueba.

Inversión del sujeto pasivo en obras de transformación y rehabilitación a efectos del IVA

La inversión del sujeto pasivo, que obliga al promotor a autorrepercutirse el IVA en lugar de soportarlo en factura, solo procede cuando se cumplen los requisitos del artículo 84.Uno.2º.f) de la Ley del IVA: que el destinatario actúe como empresario o profesional, que exista una auténtica ejecución de obra, que el contrato se formalice directamente entre promotor y contratista y que la actuación tenga naturaleza de construcción o rehabilitación. Si las obras no alcanzan la condición de rehabilitación, este mecanismo no resulta aplicable.

Tipo reducido del IVA en viviendas procedentes de locales: nuevo criterio

Cuando la transmisión está sujeta y no exenta, debe determinarse si procede aplicar el 10% o el 21%. El tipo reducido solo es aplicable cuando el inmueble es objetivamente apto para su utilización como vivienda, atendiendo a su diseño, instalaciones, distribución y adecuación urbanística.

Tras la Sentencia del Tribunal Supremo 82/2025, de 28 de enero, la DGT confirma que la cédula de habitabilidad no es un requisito constitutivo, sino un medio de prueba más. Por ello, un inmueble puede tributar al 10% incluso sin disponer aún de la cédula, siempre que la aptitud residencial quede debidamente acreditada.

Deducibilidad del IVA en obras para transformar locales en viviendas: cómo funciona

El tratamiento del IVA en las obras depende directamente de la calificación de la entrega: si la transmisión constituye una primera entrega sujeta y no exenta, el IVA soportado es deducible; si la operación se califica como segunda entrega exenta, dicho IVA no es deducible.

Cuando la empresa combina operaciones sujetas y no exentas con otras exentas, deberá aplicar la regla de prorrata, lo que exige una planificación fiscal precisa desde el inicio.

Un marco fiscal más flexible en el IVA para la transformación de locales en viviendas

El nuevo criterio de la DGT, alineado con la doctrina del alto tribunal, ofrece un enfoque más flexible y acorde con la realidad del mercado. La aplicación del tipo reducido del 10% deja de depender de la cédula previa y pasa a centrarse en la aptitud objetiva del inmueble para uso residencial, debidamente acreditada.

Este cambio aporta mayor seguridad jurídica a promotores e inversores y favorece el desarrollo de proyectos de cambio de uso en zonas con alta demanda de vivienda.