Intentar recuperar una vivienda en alquiler antes de tiempo puede tener consecuencias muy relevantes cuando no se respetan los requisitos que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
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Así lo confirma una sentencia del 25 de febrero de la Audiencia Provincial de Girona, que rechaza un desahucio por finalización de contrato al entender que el alquiler seguía dentro del periodo de prórroga obligatoria.
El caso gira en torno a un contrato firmado el 1 de octubre de 2019 con una duración inicial de dos años. Sin embargo, al estar sujeto a la LAU, el inquilino tenía derecho a permanecer en el inmueble hasta completar el mínimo legal de cinco años, salvo que concurriera alguna de las excepciones previstas por la ley.
Requisitos para recuperar una vivienda alquilada por necesidad del arrendador
El conflicto se originó cuando el arrendatario recibió un burofax el 12 de septiembre de 2023. En dicha comunicación, el propietario manifestaba su voluntad de no aplicar la prórroga anual y solicitaba la entrega de la vivienda para el 31 de septiembre de ese mismo año, incurriendo en el error de señalar una fecha inexistente en el calendario.
Más allá de la imprecisión técnica, este requerimiento suponía un incumplimiento flagrante del preaviso mínimo de dos meses que exige el artículo 9.3 de la LAU para recuperar la vivienda por necesidad del arrendador o de determinados familiares. Ante la situación, el inquilino se opuso al entender que el contrato seguía en vigor y que la comunicación no cumplía las exigencias legales.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia de La Bisbal d’Empordà como la Audiencia de Girona recuerdan que la recuperación por necesidad también exige el cumplimiento de los requisitos establecidos en el citado artículo.
La Audiencia de Girona rechaza el desahucio por incumplir los requisitos que marca la LAU
En este caso, el tribunal concluye que ese burofax no era un instrumento que habilitase la extinción del arrendamiento. La comunicación se limitaba a anunciar la no prórroga, omitiendo la causa específica e ignorando el preaviso.
La resolución también aclara que la simple inclusión de una cláusula no permite recuperar automáticamente la vivienda. Para impedir la prórroga obligatoria es necesario que el arrendador comunique adecuadamente esa necesidad, identifique quién va a ocupar el inmueble y pueda acreditar que concurre alguna de las causas previstas en la ley.
Además, la Audiencia Provincial señala que el propietario se equivocó al plantear el procedimiento como un desahucio por expiración del plazo contractual cuando, en realidad, pretendía recuperar la vivienda por necesidad.
La diferencia no es menor: mientras que la finalización del contrato depende del vencimiento de su duración, la recuperación por necesidad constituye una excepción al derecho del inquilino a permanecer en el inmueble durante el periodo de prórroga y exige acreditar las circunstancias que la justifican.
El inquilino mantiene su derecho a permanecer en la vivienda
Con estos argumentos, la Audiencia de Girona desestima el recurso del arrendador y confirma la decisión dictada en primera instancia, permitiendo al arrendatario continuar hasta completar el plazo mínimo legal.
La sentencia lanza además un mensaje al mercado del alquiler: la recuperación no solo depende de lo pactado en el contrato, sino del estricto cumplimiento de los requisitos que establece la LAU para dejar sin efecto las prórrogas obligatorias.
No se trata de una exigencia meramente formal. A diferencia de lo que ocurre con la finalización ordinaria por expiración del plazo, la recuperación por necesidad está sujeta a garantías específicas para el inquilino.
De hecho, esa especial protección se refleja en el propio artículo 9.3, donde se prevé que si transcurren tres meses desde la entrega del inmueble y el propietario o el familiar para quien se reclamó no lo ocupan, el inquilino pueda optar entre volver a habitarlo en las mismas condiciones contractuales o reclamar una indemnización económica, salvo que concurra una causa de fuerza mayor.
Este tipo de resoluciones recuerdan la importancia de conocer la normativa vigente, ya que la mera voluntad de recuperar la vivienda o una previsión incluida en el contrato de alquiler no bastan por sí solas para dejar sin efecto las prórrogas a las que tiene derecho el arrendatario.
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