Conseguir una licencia municipal para convertir un local en vivienda no evita todos los problemas que puedan surgir durante el proceso. Así lo demuestra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que ha confirmado la demolición de las obras ejecutadas tras un cambio de uso autorizado por el Ayuntamiento de Coslada.
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El fallo resulta especialmente relevante en un momento en el que la transformación de locales comerciales se ha disparado ante la escasez de oferta residencial, recordando que el visto bueno de Urbanismo es solo una parte del proceso y que la viabilidad del proyecto también depende en muchos casos de la comunidad de propietarios.
¿Por qué ordenaron la demolición pese a existir una licencia de cambio de uso?
El origen del conflicto estaba en una condición incluida en la propia licencia urbanística. Para que el local pudiera convertirse legalmente en vivienda, el proyecto exigía rebajar la cota del patio trasero hasta situarla al mismo nivel que el suelo interior.
No se trataba de una actuación secundaria. Los informes y la inspección municipal resaltaron que, al no realizarse la obra, el patio quedó 1,20 metros por encima del suelo del local. Este dato fue determinante, pues el inmueble seguía teniendo la consideración de semisótano, haciéndolo incompatible con las condiciones exigidas para el uso residencial.
La promotora sostuvo que no pudo ejecutar el rebaje porque la comunidad no autorizó la intervención sobre ese elemento común. Sin embargo, esa actuación era precisamente la que permitía que dejara de tener la consideración de semisótano y pudiera destinarse a vivienda. Pese a ello, la transformación se completó, lo que motivó la apertura de un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística por parte del Ayuntamiento.
La orden de demolición se fundamentó en el artículo 195 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que obliga a la restitución de la realidad física alterada cuando las obras no se ajustan a la licencia y el interesado no solicita su legalización en el plazo de dos meses. Al apreciar que las obras no se adecuaban a la autorización y que no constaba una solicitud de legalización o de ajuste a la misma, el tribunal confirmó la orden de demolición.
El TSJ de Madrid considera irrelevante la oposición de la comunidad de propietarios
Durante el procedimiento judicial, la empresa sostuvo que el incumplimiento no le era imputable. Sin embargo, el TSJM no comparte ese planteamiento, en tanto que la cuestión no era la causa que impidió ejecutar la actuación prevista (es decir, la oposición de la comunidad), sino el hecho de que la vivienda no se ajustaba al proyecto autorizado ni cumplía las condiciones exigidas para el uso residencial. Desde esta perspectiva, el tribunal entiende que la actuación municipal fue correcta, confirmando la orden de demolición.
Urbanismo y propiedad horizontal: dos controles independientes
Precisamente uno de los aspectos más interesantes de la resolución es que nos recuerda que la licencia urbanística y la autorización de la comunidad son dos cuestiones bien distintas y que responden a ámbitos jurídicos diferentes. Mientras la primera acredita que la actuación es compatible con la normativa urbanística, la segunda puede resultar necesaria si las obras afectan a ciertos elementos del edificio.
La sentencia pone así de relieve que ambos controles actúan en planos distintos y son independientes entre sí. Que una actuación sea urbanísticamente viable no significa que pueda ejecutarse desde el punto de vista de la propiedad horizontal. Del mismo modo, el consentimiento de la comunidad tampoco exime de cumplir las exigencias municipales.
Por ello, obtener una licencia no garantiza que todas las actuaciones necesarias para ejecutarla puedan llevarse a cabo, ya que determinados proyectos dependerán del resto de propietarios. Bajo la lógica del TSJM, la promotora no debió completar la transformación si sabía que no podía cumplir una condición esencial de la licencia.
Continuar las obras en circunstancias como esas supone asumir el riesgo de que la actuación resulte incompatible con la legalidad urbanística y termine dando lugar a medidas de restauración.
Bajo esta premisa, el tribunal desestima el recurso de apelación y confirma íntegramente la sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo núm. 23 de Madrid, validando la orden de demolición.
Además, impone a la empresa el pago de las costas procesales, con un límite de 2.000 euros para cada una de las partes apeladas: el Ayuntamiento de Coslada y la comunidad de propietarios.
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