Cambio de uso de local a vivienda: ¿puede la comunidad negar el acceso a la piscina?

La Audiencia Provincial de Madrid ha abordado una cuestión cada vez más frecuente en las comunidades de propietarios: las consecuencias jurídicas de transformar un local en vivienda.

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En una sentencia del 23 de abril, concluye que, si la comunidad conoce y acepta el cambio de uso, no puede seguir tratando esos inmuebles como locales para excluirlos del acceso a elementos comunes como la piscina o los jardines.

El caso empieza con la adquisición de un local por una sociedad mercantil que, mediante un proceso de agrupación y división material, lo reconvirtió en cinco viviendas independientes.

Después, solicitó el reconocimiento del derecho de acceso a las zonas comunes, pero la junta de propietarios rechazó esta solicitud, alegando que dichos espacios estaban reservados a las viviendas y aquellos inmuebles tenían origen comercial.

Propiedad horizontal: límites al cambio de uso y doctrina jurisprudencial

Para fundamentar su decisión, la Audiencia acude a la libertad de uso del inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal. La Sala recuerda la doctrina del Tribunal Supremo (en particular, la sentencia núm. 286/2014, de 3 de septiembre), según la cual las limitaciones al derecho de propiedad deben constar de forma clara y expresa en la ley, el título constitutivo o los estatutos.

En el supuesto analizado, ninguno de ellos prohibía la transformación de locales en viviendas. Lo que sí contenía el artículo 8 de los estatutos era una limitación del uso de la piscina y los jardines, reservándolos a las viviendas y excluyendo a los locales, lo cual dio origen al conflicto cuando estos últimos cambiaron su uso a residencial.

De esta doctrina se desprende una idea fundamental: regular el uso de un elemento común no es lo mismo que privar de él a determinados propietarios. Las normas internas pueden establecer horarios, aforos o reglas de convivencia para la piscina o los jardines, pero no suprimir el derecho a utilizarlos cuando no existe una limitación expresa.

Aceptación tácita de la comunidad y consecuencias jurídicas

Aunque los estatutos no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad, la Audiencia recuerda que esa circunstancia solo impide su oponibilidad frente a terceros adquirentes de buena fe. En este caso, sin embargo, quedó acreditado que el comprador conocía su contenido antes de adquirir el inmueble, incluida la limitación que reservaba la piscina a las viviendas.

No obstante, ese conocimiento no resulta decisivo, en tanto que la propia comunidad aceptó el cambio de uso. En aplicación de la doctrina de los actos propios, no puede seguir invocando una limitación prevista para este tipo de inmuebles cuando previamente consintió que pasaran a tener naturaleza residencial.

Al no oponerse a las obras ni cuestionar la inscripción registral del cambio de uso, la comunidad no puede invocar el artículo 8 de sus estatutos para excluir a los propietarios, pues resulta contradictorio admitir el cambio y, al mismo tiempo, seguir considerando esos inmuebles como locales para impedir el acceso a determinadas zonas.

Obras de accesibilidad y límites a la actuación de la comunidad

El conflicto no se limitó a la piscina, sino que se extendió a la movilidad básica dentro del recinto. El propietario de los nuevos inmuebles solicitó diversas obras para garantizar la accesibilidad a las viviendas y a las plazas de garaje, proponiendo soluciones para evitar las escaleras exteriores y las rampas.

Sin embargo, la comunidad defendió el mantenimiento de la configuración original, sin permitir siquiera que las alternativas técnicas fueran expuestas y valoradas. Asimismo, el tribunal aprecia un abuso de derecho derivado de la actitud de la junta, que no solo rechazó las propuestas de accesibilidad, sino que llegó a invitar a abandonar la sala a la aparejadora contratada por la sociedad propietaria antes de que pudiera exponer las alternativas técnicas proyectadas.

Para la Audiencia, esta actuación revela un ejercicio abusivo de las facultades de la comunidad, al impedir una adecuada valoración y justificar posteriormente su rechazo precisamente en la supuesta falta de información. En otras palabras, la junta no puede alegar desconocimiento de las soluciones técnicas cuando ella misma impidió que fueran expuestas durante la reunión.

La sentencia recuerda igualmente que el título constitutivo y los estatutos fueron redactados en un contexto normativo muy anterior al desarrollo actual del principio de accesibilidad universal.

Por ello, la comunidad no puede rechazar de forma automática soluciones destinadas a mejorarla sin haberlas analizado ni valorado su compatibilidad con las exigencias actuales del artículo 10 de la LPH.

Cuotas de comunidad y redistribución de gastos comunes

Por otro lado, la sentencia subraya que corresponde a la junta de propietarios fijar o revisar las cuotas de participación, sin que el propietario pueda imponerlas a partir de la información plasmada en su escritura o en el Registro.

En este sentido, el tribunal admite que el nuevo uso de los inmuebles justifica una actualización de dichas cuotas conforme al artículo 5 de la LPH, atendiendo al uso previsible de determinados servicios.

De hecho, el propio demandante reconoció en comunicaciones previas a la junta que, al pasar a ser viviendas con acceso a la piscina y jardines, sería necesario incrementar su contribución a los gastos de estos elementos específicos, ya que la incorporación de cinco viviendas donde antes solo había un local altera el equilibrio económico y exige una redistribución.

El fallo distingue así entre el reconocimiento del derecho a utilizar los elementos comunes y la obligación de contribuir a su mantenimiento mediante unas cuotas adecuadas al uso residencial.

Elementos comunes de uso exclusivo: quién asume su mantenimiento

Otro punto fundamental de la resolución es la distinción entre el derecho al uso de servicios comunes y la responsabilidad sobre los elementos comunes con uso privativo. La Audiencia desestimó la pretensión de que la comunidad reparase las grietas en las escaleras exteriores que dan acceso a las nuevas viviendas precisamente por esa diferenciación.

Para fundamentar su decisión, la Sala cita el artículo 9.1.b) de la LPH y la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 80/2024, de 23 de enero, recordando que, cuando un elemento es de utilización exclusiva de un propietario, las obras de conservación y reparación de las deficiencias ordinarias (aquellas que son consecuencia directa del uso o de un proceder descuidado) corren a cargo de él.

La comunidad solo tendría obligación de intervenir si se demostrara un vicio estructural o de construcción que afectase a la seguridad del edificio, circunstancia que no quedó acreditada al no presentarse un informe pericial que probara un origen distinto al uso normal de la escalera.

Con este fallo, la Audiencia revoca parcialmente la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Madrid, reconoce el derecho de acceso a la piscina y demás zonas comunes y ordena que las propuestas de accesibilidad vuelvan a ser sometidas a la junta. No obstante, la Audiencia decidió no imponer las costas al apreciar la existencia de serias dudas de hecho y de derecho.