Guía paso a paso para vender tu casa con usufructo y seguir viviendo en ella

Si tienes una casa y necesitas liquidez, vender tu vivienda con usufructo podría ser una opción a considerar. Seguirás viviendo en ella y recibirás un dinero para afrontar determinados gastos. Ahora bien, ¿cómo se hace y qué opciones hay? 

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¿Qué es el usufructo de una vivienda?

El derecho de propiedad sobre una vivienda puede dividirse en dos partes: la nuda propiedad y el usufructo. La suma de ambos derechos constituye lo que se conoce como pleno dominio de una casa.

Por un lado, la nuda propiedad corresponde a la titularidad legal del inmueble, es decir, a quien figura como propietario. Por el otro, el usufructo otorga la facultad de utilizar la vivienda, habitarla o disfrutar de ella durante el tiempo establecido.

De este modo, una persona puede ser propietaria de una casa sin tener derecho a vivir en ella, mientras que otra puede residir en la vivienda sin ser dueña de la misma.

¿Cómo se origina el usufructo de un piso?

El usufructo suele aparecer de tres situaciones:

• Herencias: el cónyuge viudo puede conservar el derecho a vivir en la vivienda, mientras la propiedad pasa total o parcialmente a los herederos.
• Divorcios: uno de los cónyuges puede mantener el derecho de uso de la vivienda, especialmente cuando existen hijos menores.
• Venta de la nuda propiedad: esta es la que nos atañe en este artículo.Se da cuando una persona vende la titularidad de la vivienda, pero conserva el derecho a seguir viviendo en ella.

Cómo vender una vivienda con usufructo

La operación debe formalizarse en escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Existen tres opciones para hacerlo:

Vender el pleno dominio a un tercero

Esto consiste en transmitir conjuntamente la nuda propiedad y el usufructo, de forma que el comprador adquiera la plena propiedad del inmueble.

Para ello, es imprescindible que tanto el nudo propietario como el usufructuario estén de acuerdo. Ninguna de las dos partes puede vender por sí sola la totalidad del inmueble sin el consentimiento de la otra.

Una vez encontrado el comprador, ambas partes deberán comparecer ante notario para formalizar la operación y recibir la contraprestación económica correspondiente a sus respectivos derechos.

Transmitir únicamente la nuda propiedad

Otra alternativa consiste en vender exclusivamente la nuda propiedad, manteniendo intacto el usufructo.

En este caso, el comprador adquiere la titularidad del inmueble, pero deberá respetar el derecho del usufructuario a seguir viviendo en la vivienda o disfrutando de ella hasta la extinción del usufructo.

Esto es frecuente, y ha ganado popularidad en los últimos años, entre personas de edad avanzada que desean aumentar sus ingresos sin abandonar su residencia habitual.

Ceder el usufructo al nudo propietario

También es posible que el usufructuario venda o transmita su derecho al nudo propietario. Cuando esto ocurre, ambas figuras se reúnen nuevamente en una sola persona y se recupera el pleno dominio sobre la vivienda.

Asimismo, el usufructuario puede renunciar a este derecho en favor del nudo propietario, aunque se trata de una operación con implicaciones legales y fiscales que conviene analizar previamente.

Cuando el usufructo se origina a través de una sentencia de divorcio y existen hijos menores de edad, la venta de la vivienda puede requerir autorización judicial. 

Cómo vender tu casa conservando el usufructo paso a paso

Valora tu vivienda

El primer paso es conocer el valor de mercado actual de tu casa. Para ello, puedes contratar una tasación profesional o utilizar la herramienta de simulación online.

Debes tener en cuenta que el precio que recibirás por la nuda propiedad será inferior al valor total de la casa, ya que el comprador descontará el valor económico del usufructo que conservas.

Calcula el valor del usufructo y de la nuda propiedad

El valor del usufructo vitalicio depende, principalmente, de la edad del usufructuario: cuanto mayor sea la esperanza de vida, mayor será el valor del usufructo y, en consecuencia, menor el importe que se percibirá por la nuda propiedad.

La fórmula oficial de Hacienda (art. 26 Ley ITPAJD) establece:  Valor del usufructo vitalicio = 89 - edad del usufructuario (%)

El resultado se expresa como un porcentaje del valor total del inmueble, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%.

Ejemplo práctico:

• Edad del propietario: 70 años.
• Valor de la vivienda: 300.000 euros.
• Valor del usufructo: 89 - 70 = 19%.
• Importe del usufructo: 300.000 euros × 19% = 57.000 euros.
• Valor de la nuda propiedad: 300.000 - 57.000 euros = 243.000 euros

Importante: hay que señalar que estas cifras son orientativas y que el precio final de la operación puede variar en función de lo que se negocie entre las partes y de las condiciones del mercado.

Busca un comprador

Puedes ofertar tu vivienda y conservar el usufructo en idealista, ya que hay un filtro que permite señalar que se vende la nuda propiedad.

Negocia y fija las condiciones del contrato

Antes de acudir al notario, es fundamental acordar y dejar por escrito todos los aspectos esenciales de la operación, entre ellos:

• El precio de la nuda propiedad y la forma de pago (al contado o aplazada).
• La duración del usufructo, ya sea vitalicio o temporal.
• El reparto de los gastos ordinarios y extraordinarios de la casa.
• La posibilidad de arrendar la vivienda por parte del usufructuario.
• Las condiciones de una posible extinción anticipada del usufructo.
• El pago de los gastos de comunidad, IBI y suministros, que pueden distribuirse por acuerdo entre las partes.

Firmar la escritura ante notario e inscribir la operación

La transmisión de la nuda propiedad debe formalizarse mediante escritura pública ante notario. Este comprobará la identidad de las partes, la titularidad del inmueble y la legalidad de los pactos alcanzados.

Posteriormente, será necesario:

• Liquidar los impuestos correspondientes.
• Inscribir la operación en el Registro de la Propiedad para garantizar la seguridad jurídica de ambas partes frente a terceros.

Una vez firmada la escritura, cada parte recibirá una copia autorizada del documento, que conviene conservar en un lugar seguro.

Pagar los impuestos

Para el vendedor (usufructuario)

• IRPF: deberá declararse la diferencia entre el valor de transmisión de la nuda propiedad y el valor de adquisición, teniendo en cuenta las mejoras y los gastos asociados. La ganancia tributa en la base del ahorro conforme a los tramos vigentes.
• Exención para mayores de 65 años: si el vendedor tiene más de 65 años y la vivienda constituye su residencia habitual, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la nuda propiedad puede estar exenta de tributación en el IRPF. 
• Plusvalía municipal: deberá abonarse, en su caso, el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Para el comprador (nudo propietario)

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): se calcula sobre el valor de la nuda propiedad y se aplica el tipo impositivo vigente en la comunidad autónoma correspondiente.
• Consolidación del dominio: cuando el usufructo se extinga y el comprador adquiera la plena propiedad, deberá liquidar la tributación correspondiente sobre el valor del usufructo consolidado, conforme a la normativa aplicable en ese momento.

Alternativas a este tipo de venta

Si no tienes claro que esta sea la opción correcta, hay otras opciones para ganar liquidez con tu casa:

• Hipoteca inversa: Te permite obtener una renta mensual o un capital a cuenta del valor de tu vivienda sin venderla. Al fallecimiento, los herederos pueden devolver el préstamo y recuperar la casa o venderla.
• Renta vitalicia: Vendes la plena propiedad a cambio de una renta mensual de por vida y el derecho a seguir viviendo en el piso
• Alquiler de habitaciones: Si la vivienda es grande, puedes arrendar parte de ella para obtener ingresos sin necesidad de vender.

¿Puedo vender con usufructo si tengo hipoteca pendiente? 

Sí, pero deberás cancelar la hipoteca con el dinero obtenido o llegar a un acuerdo con el banco para subrogar o cancelar anticipadamente el préstamo. El comprador normalmente exigirá que la vivienda esté libre de cargas.

¿Puede vender su casa con usufructo un matrimonio? 

Sí. En este caso, lo habitual es establecer un usufructo vitalicio solidario para ambos cónyuges, de modo que el usufructo se extingue con el fallecimiento del último superviviente. 

¿El comprador puede echarme de mi casa? 

No. Mientras el usufructo vitalicio esté debidamente formalizado e inscrito en el Registro de la Propiedad, ningún comprador posterior puede arrebatarte tu derecho de usufructo. Habrá que cumplir las condiciones firmadas en el contrato.