¿Se puede vivir en una casa de aperos? Esto dice la normativa

Las parcelas rústicas son más baratas que las urbanas porque no se puede construir en ellas una vivienda. Pero hay quien busca la forma de evadir la ley y se pregunta si se puede vivir en una casa de aperos, ya que en las parcelas no urbanizables a veces están permitidas las edificaciones necesarias para la explotación de una finca. Esto es lo que dice la legislación al respecto.

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¿Qué es una casa de aperos?

Una casa de aperos es una construcción auxiliar situada en una finca rústica cuya función principal es almacenar herramientas, maquinaria agrícola, productos del campo o cualquier otro material relacionado con la actividad agrícola, ganadera o forestal.

Estas edificaciones están concebidas como un apoyo a la explotación de la finca y no como un inmueble destinado al uso residencial.

Normativa sobre las casas de aperos

La legislación estatal establece el marco general mediante la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que clasifica el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable. Sin embargo, las condiciones específicas para construir una casa de aperos y las limitaciones de uso corresponden principalmente a:

• La normativa urbanística de cada comunidad autónoma.
• El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio.
• Las ordenanzas municipales.

Por ello, las condiciones pueden variar de un municipio a otro, aunque el principio general es similar: únicamente se autorizan cuando están justificadas por una explotación agraria.

Por ejemplo, en Andalucía, para construir una caseta de aperos, la parcela debe ser de uso agrícola y la Ley LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, Ley 7/2021) exige justificar que la construcción sea indispensable para la explotación de la finca. Las dimensiones máximas suelen ser de 15 a 30 m2 en una sola planta y ha de estar sujeta a la normativa urbanística del municipio.

¿Se puede vivir en una casa de aperos?

No es legal vivir en una casa de aperos, ni de forma permanente ni como casa temporal. Estas construcciones no tienen consideración de vivienda y carecen de autorización para uso residencial.

Aunque sí puede utilizarse como refugio puntual durante las labores agrícolas, este uso no puede confundirse con una estancia continuada o habitual. Dormir ocasionalmente por una necesidad derivada del trabajo no convierte la casa de aperos en una vivienda legal.

¿Cómo legalizar un cuarto de aperos como vivienda?

En algunos casos puede solicitarse un cambio de uso, aunque no siempre resulta viable. Para ello será necesario cumplir diversos requisitos urbanísticos y técnicos, entre ellos:

• Que la normativa urbanística permita el uso residencial.
• Cumplir las condiciones de habitabilidad.
• Adaptar la construcción a la normativa técnica vigente.
• Obtener todos los informes sectoriales necesarios (medio ambiente, aguas, patrimonio, entre otros).
• Conseguir la autorización administrativa correspondiente.

La administración estudiará cada expediente y aprobará o rechazará la solicitud. Si finalmente se autoriza el cambio de uso, habrá que actualizar la información tanto en el Catastro como en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, en la mayoría de municipios el cambio de uso no está permitido.

Multas por vivir en una casa de aperos

Usar una casa de aperos como vivienda constituye una infracción urbanística, cuya sanción depende de la gravedad de la infracción y de la normativa bajo la que esté amparada. Las sanciones pueden ser:

• Multas desde 1.000 hasta más de 100.000 euros.
• Obligación de cesar el uso residencial.
• Demolición de las obras ejecutadas sin autorización.
• Restauración de la legalidad urbanística.
• En los casos más graves, responsabilidad penal.

Existen municipios donde las sanciones pueden alcanzar decenas de miles de euros, además de exigir la demolición de la construcción cuando el uso residencial resulte incompatible con el planeamiento urbanístico.