El Instituto de Crédito Oficial (ICO) ya ha activado formalmente su programa de 12.250 millones de euros destinado a impulsar la construcción de vivienda asequible. Un instrumento que se enmarca dentro del fondo soberano 'España Crece' y del que ya se conocen las condiciones.
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El 1 de septiembre, apenas un mes de anunciarlo, el organismo publicó en su página web las bases de las tres modalidades de financiación directa que contempla el programa: a promotores, a inversores y mixta. Es decir, este instrumento despliega financiación para construir las viviendas; financiación a largo plazo para su tenencia y explotación en alquiler; y financiación integral para quienes desarrollan ambas fases. En cualquier caso, los proyectos deben ir destinados a promover vivienda asequible y la obtención de financiación estará sujeta al análisis y aprobación de cada operación y a la disponibilidad de recursos, según explica el instituto público.
Préstamo promotor
Esta primera modalidad financia proyectos de nueva construcción o de rehabilitación integral de edificios destinados al alquiler asequible, desde el inicio de la promoción hasta la comercialización y la ocupación estabilizada del activo. Esta modalidad puede incorporar un tramo no reembolsable, destinado exclusivamente a cubrir la brecha de viabilidad económica acreditada de cada proyecto y sujeto al cumplimiento de los requisitos establecidos.
Según el documento público, se trata de un préstamo directo (sin banco intermediario) para financiar la construcción o rehabilitación de vivienda protegida en alquiler, al que pueden optar promotores con domicilio en España con experiencia en el desarrollo de promociones residenciales plurifamiliares en los últimos 10 años y que estén al corriente de obligaciones fiscales y de Seguridad Social, sin concurso de acreedores y con titular real identificado.
Este préstamo tiene dos tramos: un Tramo Reembolsable (TR) a tipo fijo de mercado que se fija en el momento de la firma y se amortiza a un plazo máximo de siete años -no tiene comisiones de apertura ni de estudio o de disponibilidad-; y un Tramo No Reembolsable (TNR), que no puede representar más del 30% del importe financiado total y que puede ser condonado bajo determinados requisitos. Por ejemplo, que el promotor acredite que tiene una ocupación de las viviendas estables (al menos el 95% de las viviendas deben estar alquiladas durante tres meses consecutivos). También debe acreditar la calidad de la obra y que aplica unas rentas máximas de 9 euros/m2 útil al mes.
La línea, que dispone de una dotación total de 6.250 millones de euros, con un límite específico de 1.000 millones para los tramos no reembolsables, establece un periodo de disposición de los fondos de hasta 30 meses y exige que el promotor tenga asuma al menos el 25% del coste de la obra.
También hay algunas restricciones, como que no se financia la adquisición del suelo, que las promociones deben mantener la calificación de protección de forma permanente si existe un tramo no reembolsable (TNR) o que se admiten concesiones de obra pública como modalidad de suelo.
Préstamo inversor
Esta segunda modalidad proporciona financiación a largo plazo para la tenencia de activos de vivienda protegida destinados al alquiler asequible que ya se encuentran terminados y en explotación estabilizada (por tanto, no financia la construcción). Y se concede a precio de mercado, sin ningún componente no reembolsable ni tramo condonable.
En este caso, y según consta en las bases, los recursos totales disponibles ascienden a 6.000 millones de euros, que van destinados a sociedades domiciliadas en España que ya son titulares de un activo (de viviendas protegidas en alquiler) o del derecho que les permite explotarlo.
Dentro de esta modalidad, existen varios préstamos: el general es el bautizado 'Préstamo Amortizante', que puede firmarse a un plazo máximo de 28 años y que se amortiza desde la primera cuota. Otra opción es el 'Préstamo Bullet', que establece un plazo fijo de 7 años y solo se pagan intereses durante ese periodo, mientras que la amortización del capital se lleva a cabo a vencimiento; y solo está disponible para determinados casos. Ambas tipologías de préstamos establecen una financiación máxima del 75% y una cobertura mínima del servicio de la deuda de 1,25x.
El tipo de interés será fijo y basado en diferentes componentes (coste de financiación del ICO, costes administrativos, pérdida esperada y coste de capital), establecerá interés de demora y no tendrá comisiones de apertura, estudio ni disponibilidad, pero sí se repercutirán gastos como notaría, registro y tasación.
Para optar a esta financiación, es necesario que se cumplan unos requisitos: el activo debe estar en explotación con ocupación estabilizada (al menos el 95 % de las viviendas deben llevar arrendadas al menos tres meses), tener calificación de vivienda protegida vigente o establecer rentas no superiores al módulo autonómico, así como otras condiciones de carácter técnico (por ejemplo, garantía hipotecaria de primer rango ejecutable). Según establece el ICO, no son elegibles activos en construcción, con ocupación no estabilizada o con situación registral irregular. Además, las sociedades tenedoras deben mantener fondos propios mínimos del 25% del valor de referencia del activo.
Préstamo mixto de promoción y tenencia
La tercera y última modalidad se dirige a operadores que promueven el activo con la finalidad de mantenerlo y gestionarlo a largo plazo. Integra en una única financiación (un único contrato) todo el ciclo de vida del activo: construcción, puesta en explotación y tenencia a largo plazo. Pero no financia la adquisición del suelo.
Por tanto, va destinada a promotores-inversores que promuevan edificios para explotarlos, sin venderlos a un tercero, que pueden operar como una sociedad vehículo única o como una estructura dual (promotora y gestora del mismo grupo). Deben estar domiciliadas en España y tener una experiencia acreditada tanto en la promoción residencial plurifamiliar como en la gestión de arrendamientos.
Esta línea no tiene unos recursos concretos, sino que comparte los límites de financiación de las otras dos: 6.250 millones de euros para promotores y 6.000 millones para inversores.
Al igual que en la primera modalidad, existe un Tramo Reembolsable (TR) y un Tramo No Reembolsable (TNR) condonable bajo unos requisitos, aunque el plazo máximo total es de 35 años (420 meses), con una carencia de principal de 84 meses (7 años) durante los cuales los intereses se capitalizan hasta la finalización de obra y luego se pagan mensualmente. A partir del mes 84 comienza la amortización mediante cuota creciente durante un máximo de 28 años.
El tipo de interés es fijo y se divide en dos tramos: uno para los primeros 84 meses (Tipo de Promoción) y otro para el resto del plazo (Tipo de Tenencia) ambos determinados en la fecha de formalización y calculados teniendo en cuenta diferentes costes (coste de financiación del ICO, costes administrativos, pérdida esperada y coste de capital). No tiene comisiones de apertura, estudio ni disponibilidad, pero sí aplica intereses de demora.
Entre las condiciones que plantea esta modalidad de financiación mixta se encuentran que las viviendas quedan sujetas a protección permanente (por tanto, no se pueden descalificar pasado el tiempo), que al menos el 50% de las viviendas debe destinarse al arrendamiento y que las rentas no pueden superar los 9 euros por m2 útil al mes. También es necesario constitutir una garantía hipotecaria que cubra la totalidad del préstamo durante todas sus fases.
Dónde presentar las solicitudes
Las solicitudes de cualquier modalidad de financiación ya pueden presentarse. El plazo oficial arrancó el pasado 1 de septiembre y se extenderá hasta el 31 de diciembre de 2035.
El ICO tiene previsto habilitar próximamente una plataforma online para canalizar las solicitudes, aunque de momento solo está activo un correo electrónico (vivienda.social@ico.es) y un teléfono de contacto (900 121 121).
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