El mayor fondo soberano de Europa sube su apuesta por el sector inmobiliario en un momento de incertidumbre que afecta tanto a los mercados de valores como de deuda. Norges Bank está apostando por vender acciones y bonos mientras incrementa su peso en el 'real estate'. Y prevé invertir más en vivienda y otros modelos de 'living'.
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Así lo ha desvelado Jayesh Patel, codirector de inversiones inmobiliarias en Europa de Norges Bank Investment Management (NBIM), en el marco de la feria The District que se celebra esta semana en Madrid.
Actualmente, el fondo soberano noruego, que centra sus inversiones en renta fija, infraestructuras y 'real estate', gestiona una cartera inmobiliaria de más de 20.000 millones de dólares solo en Europa, aunque la cifra podría aumentar próximamente gracias al giro de su política de inversión a finales del año pasado.
Patel ha explicado que el cambio versa principalmente sobre tres aspectos: el geográfico, el sectorial y el operativo. "Nuestro mandato ahora abarca Europa y Norteamérica, mientras que antes estaba muy centrado en Londres, París y unas pocas ciudades. Desde la perspectiva sectorial, tenemos que hacer más en el sector 'living'. Y, en cuanto a las estructuras, podemos ir más allá del modelo tradicional de 'joint venture' y adentrarnos en fondos y plataformas SMA -Separately Managed Account-", ha detallado el directivo.
El nuevo objetivo de NBIM se centra en buscar márgenes vinculados a activos reales, en los que busca inversiones 'core plus', es decir, con un nivel de riesgo-rentabilidad moderado y un perfil conservador.
"El fondo tiene 2,3 billones de dólares y nuestra asignación a 'real estate' está entre el 3% y el 7%, aunque actualmente estamos en torno al 2,7%. No tenemos la obligación de estar en un porcentaje concreto en una fecha determinada, pero tenemos margen para hacer crecer la cartera con este nuevo mandato", ha insistido Patel. Y ha añadido: "Llegar solo a la mitad de nuestro rango (5%) desde donde estamos hoy supone aproximadamente 55.000 millones de dólares de 'equity' para ese mandato global. Es una cifra significativa". En gene
El directivo ha reconocido que este cambio de criterios de inversión permite al fondo soberano tener flexibilidad para invertir en vivienda, "así que, en cierta forma, estamos empezando desde cero"; y ha recalcado que "los distintos subsectores del 'living' tienen un papel importante en nuestra cartera".
Sin embargo, también ha mencionado que Norges Bank detecta algunos problemas en el segmento residencial. "Uno es que el precio es desafiante en algunos de estos mercados. Een cada mercado al que vamos escuchamos el mismo argumento: desequilibrio entre oferta y demanda. Dependiendo del país, te hablan del crecimiento del PIB, del crecimiento de la población, de que es demasiado caro construir... La diferencia está realmente en lo que está ocurriendo en el mercado regulatorio y hacia dónde se mueve el péndulo, en qué dirección va. Creo que eso es lo que probablemente guiará dónde empezamos a ser un poco más activos", ha confesado Patel.
En el caso concreto de España, el directivo ha subrayado el buen entorno macroeconómico, aunque también ha puesto sobre la mesa la regulación, uno de los factores que serán determinantes en sus inversiones tanto a nivel sector como a nivel país.
"España tiene mucho impulso positivo en lo macro, todos lo vemos, y obviamente esperamos hacer más aquí. Lo vemos como un lugar muy atractivo para seguir invirtiendo, aunque está recibiendo mucha atención, lo que siempre te pone un poco en guardia. Estamos mirando activamente oportunidades y esperemos poder hacer más, pero intentamos buscar el equilibrio a la hora de evaluarlas", ha enfatizado.
Patel ha afirmado que Norges Bank, en términos generales, busca tamaños mínimos de inversión de 500 millones, "e idealmente de 1.000 millones o más", y que no tienen una línea de inversión concreta ni por sectores ni por países, sino que su estrategia se basa más en los activos que en las grandes tendencias o mercados de moda.
De hecho, no tiene previsto invertir en centros de datos, uno de los 'assets' que ha ganado más protagonismo a escala global en los últimos años. "Estamos buscando activamente oportunidades en prácticamente cualquier sector, con muy pocas excepciones. Creemos que hoy en día se trata más de seleccionar activos que de grandes apuestas sectoriales. Obviamente prestamos atención a las grandes tendencias, pero intentamos ser selectivos y jugar en áreas donde otros no están prestando tanta atención. Por ejemplo, los centros de datos: no tenemos centros de datos. Tenemos tenemos algunas dudas sobre el precio, especialmente en lo que respecta al riesgo de obsolescencia y estas propiedades son enormes incluso para nosotros. Además, como fondo tenemos una exposición muy elevada a Nvidia, donde tenemos invertidos 60.000 millones de dólares, la misma cantidad que representa nuestra cartera de 'real estate' a nivel global, así que no necesitamos un centro de datos para tener más exposición a la tecnología", ha señalado el directivo.
En cuanto al horizonte temporal de las futuras inversiones, Patel ha confesado que Norges Bank no cuenta con varios comités de inversión, sino que la mayoría de las transacciones solo pasan por un comité si no son de miles de millones. "Nos gusta ir bastante pronto en el proceso y además tengo margen de maniobra para ejecutarlas. Tomamos decisiones independientes y bastante ágiles", ha concluido.
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