La Diputación Permanente votará unos decretos de vivienda con cambios mínimos

Los dos decretos que el Gobierno ha publicado en el BOE contienen, en esencia, las mismas medidas que los que tumbó el Congreso el viernes pasado. La intención de Moncloa es llevarlos a la Diputación Permanente, donde esta vez cree contar con mayoría. Para ello ha tenido que introducir modificaciones con el objetivo de sortear un posible fraude de ley. Las más importantes son la ampliación hasta 2030 de la prohibición a la compra de vivienda por parte de fondos de inversión (categoría que ahora incluye a grandes tenedores); la dotación de 10.000 millones de euros para el mecanismo ' Tu Casa' y una propuesta de alquiler indefinido, que contiene el segundo decreto, aún más restrictiva con el derecho a la propiedad de los caseros.

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La Mesa del Congreso ya ha elegido el viernes 16 de octubre para debatir y votar la convalidación de los decretos para paliar las consecuencias económicas de la Guerra en Irán y también las ayudas a los afectados por la dana de Valencia. El calendario hace indicar, por tanto, que el Gobierno esta vez quiere agotar su permanencia en vigor de 30 días y acercar la votación lo más pegada a la campaña electoral, que comienza el 13 de noviembre.

Con su publicación en el BOE, el primero de los decretos, que incluye la prórroga de los alquileres en vigor hasta el 31 de diciembre de 2030, tendrá una validez máxima hasta el 9 de noviembre. El segundo, el que convierte en indefinidos los contratos de arrendamiento, solo tendría validez si el Congreso le da luz verde, como anunció el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ya que el propio texto recoge su entrada en vigor el día 15 de noviembre, y para entonces la Diputación Permanente ya se habrá pronunciado.

Sin embargo, los apoyos con los que parece contar el Gobierno no son los mismos para un texto que para otro. En el caso del primer decreto, el 'sí' anunciado este martes por la portavoz parlamentaria del PNV, Maribel Vaquero, allanaría el camino a su convalidación, ya que el reparto de escaños en la Diputación Permanente hace que el voto de Junts no sea clave. En el caso del segundo decreto, en cambio, Moncloa no cuenta con los apoyos necesario y todo indica que será tumbado, como ocurrió en la anterior ocasión.

Las principales novedades en el RDL 29/2026

La prohibición para la compra de fondos se amplía hasta 2030

El límite a las compras de vivienda por parte de fondos de inversión se amplía dos años y pasa de 2028 al 31 de diciembre de 2030.  Además, antes afectaba a cualquier entidad que incluyera la compra de inmuebles en su objeto social. Ahora afecta a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de hipotecas impagadas por un precio claramente inferior a su tasación. También afecta a las personas jurídicas que sean grandes tenedores, a las entidades de su mismo grupo y a quienes actúen por su cuenta.

El decreto prohíbe comprar una vivienda, de forma gratuita u onerosa, por menos del 70 % de su valor de mercado. Ese valor lo fija a la fecha del acuerdo vinculante una sociedad de tasación homologada, inscrita en el Banco de España e independiente de las partes, y el informe lo aporta el comprador.

El texto publicado en el BOE fija como excepciones que la vivienda adquirida se destine a alquiler asequible o social. Además, contiene un nuevo apartado: si una de estas entidades compra o se adjudica, por menos del 70 % de su valor, la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa habitacional, queda suspendido cualquier lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030

Los propietarios que demandan por impago salen mejor parados

En la compensación a propietarios que sufren la suspensión de un desahucio, el primer decreto cubría la renta no cobrada y los suministros impagados. Ahora se añaden también las costas procesales. Lo mismo ocurre en la enervación extraordinaria: la administración que paga o consigna debe abonar las cantidades debidas más las costas del demandante.

Si la administración paga tarde lo acordado por el tribunal, se aplican los intereses legales. La enervación extraordinaria queda limitada a los desahucios por falta de pago del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Los anuncios de alquiler tendrán que llevar más información

Se trata de un artículo nuevo, el 20, que no estaba en el primer decreto. "Toda publicidad, promoción u oferta de alquiler de vivienda debe ser veraz y transparente, y no puede omitir ni distorsionar información relevante que induzca a error", señala.

Ahora los anuncios deben incluir el índice de referencia del precio del alquiler si el inmueble está en zona tensionada; el límite de renta aplicable en los ámbitos con limitación legal; el número, código o título identificativo de la vivienda, cuando proceda;
la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.

'Tu Casa' gana más presupuesto

El primer decreto establecía préstamos a interés cero y sin comisiones, por el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, con hasta 10 años de devolución para la compra de primera vivienda. Ahora el plazo se amplía a 30 años y no hay edad límite para solicitarlo.

También se aprueba un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros más 5.000.000 € de gastos financieros del ICO, ambos incorporables.

El ICO actúa como entidad colaboradora en nombre y por cuenta del Estado. Analiza las operaciones, las formaliza y hace el seguimiento y la recuperación.

Además se aprueba un crédito extraordinario de 400 millones de euros, incorporable, que no figuraba en el primer decreto, donde el Fondo se creaba sin cifra.

Las medidas que se mantienen en este decreto

Función social de la vivienda

Moratoria antidesahucios hasta 2030

Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a determinados procedimientos de desahucio cuando la persona afectada sea vulnerable, no tenga alternativa habitacional y la Administración no le haya ofrecido una solución adecuada.

Compensación a propietarios por la paralización del desahucio

Los propietarios podrán recibir una compensación por la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. La suspensión durará hasta un máximo de tres años. El mecanismo de compensación no se aplicará a las entidades consideradas 'fondos buitre'.

Enervación extraordinaria

Se establece la figura de la enervación. En desahucios por impago de un inquilino vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecer alternativa de vivienda o pagar o consignar la deuda. Si no lo hace, se subroga en la deuda y el contrato sigue vigente. El Estado compensará a las comunidades autónomas por el coste.

Prórroga de alquileres

Los inquilinos podrán solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual, cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028, manteniendo las condiciones del contrato.

Desistimiento sin indemnización

Los inquilinos podrán abandonar el contrato, una vez transcurridos al menos seis meses y con 30 días de preaviso, sin tener que pagar una indemnización al propietario.

Límite a la actualización anual de las rentas

Hasta el 31 de diciembre de 2027 se limita la actualización de los alquileres. Cuando la renta supere el límite máximo del índice de referencia, no podrá actualizarse y, en el resto de casos, la subida podrá alcanzar hasta el 2%.

Regulación de los alquileres de temporada

Los contratos deberán acreditar una causa real que justifique su temporalidad. Tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Sin justificación pasarán a ser contratos de vivienda habitual.

Límite al alquiler por habitaciones

La suma de las rentas de las habitaciones no podrá superar el precio que correspondería por alquilar la vivienda completa. En las zonas tensionadas también deberán respetarse los límites previstos en la Ley de Vivienda.

Ayudas directas e impuestos

Incentivos fiscales a los propietarios

Se establecen reducciones en el IRPF de hasta el 100% para determinados propietarios que reduzcan el precio del alquiler y cumplan los requisitos previstos en la norma.

Deducción para inquilinos

Se crea una deducción del 10% en el IRPF para determinados arrendatarios con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales, con distintos límites en función de sus ingresos.

Recargo en el IBI de viviendas vacías

Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos sobre estos inmuebles. El recargo podrá alcanzar el 50%, el 100% cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a uso turístico y el 150% cuando tenga cuatro o más.

Recargo en el IBI a viviendas turísticas

Los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer recargos en el IBI de los inmuebles destinados a uso turístico, de hasta el 150% en determinados casos.

IVA del 10% al negocio de los pisos de alquiler turístico

Hasta ahora, los alquileres turísticos (alquileres de hasta 30 noches) estaban exentos de pagar el IVA.

Fiscalidad de las socimis

Se reordena la fiscalidad de las socimis para que reorienten su inversión hacia la vivienda asequible, no al uso de la inversión en el ámbito de la especulación.

Rebaja del IVA a la vivienda pública

El decreto rebaja, además. la fiscalidad de la vivienda de promoción pública y protegida al tipo superreducido del IVA del 4%. Esta medida utiliza el incentivo fiscal con el objetivo de estimular la construcción de inmuebles residenciales asequibles e incrementar progresivamente la oferta pública disponible.

Segundo real decreto: contratos indefinidos