Nuda propiedad: qué es, cómo funciona y guía con todas las claves

La nuda propiedad es una fórmula inmobiliaria que permite separar la titularidad de una vivienda de su uso y disfrute. En esta guía te explicamos qué significa este concepto, cómo funciona, qué derechos y obligaciones tiene el nudo propietario, entre otras cuestiones relevantes.

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¿Qué es la nuda propiedad?

Se trata, junto con el usufructo, de uno de los derechos en que se puede dividir la propiedad de un bien. Asimismo, la nuda propiedad es la titularidad legal de una vivienda sin el derecho a usarla ni disfrutar de sus rendimientos mientras exista un usufructo. Cuando el usufructo termina, la nuda propiedad se une al usufructo y el nudo propietario adquiere el pleno dominio del bien.

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Tipos de nuda propiedad

En cuanto a los tipos de nuda propiedad, podemos distinguir:

• Con usufructo vitalicio: el vendedor conserva el derecho a usar y disfrutar de la vivienda hasta su fallecimiento. Entonces, el nudo propietario adquiere el pleno dominio.
• Con usufructo temporal: el vendedor mantiene el uso de la vivienda durante un periodo determinado, por ejemplo, 10 o 15 años. Al finalizar, el nudo propietario obtiene el pleno uso del inmueble.

¿Qué es el nudo propietario?

El nudo propietario es el titular jurídico de un inmueble. Puede venderlo, donarlo, hipotecarlo o transmitir su derecho sobre el inmueble, pero no puede usarlo, vivir en él ni alquilarlo mientras el usufructo esté vigente.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

El nudo propietario mantiene la propiedad del inmueble, aunque el usufructuario conserva su uso y disfrute. Asimismo, los principales derechos del nudo propietario son:

• Vender la nuda propiedad, respetando los derechos del usufructuario (art. 489 del Código Civil).
• Hipotecar la nuda propiedad (art. 107.2 de la Ley Hipotecaria).
• Realizar obras y mejoras, siempre que no perjudiquen al usufructuario (art. 503 del Código Civil).
• Recuperar el uso y disfrute cuando termine el usufructo, consolidando el pleno dominio (art. 522 del Código Civil).

En cuanto a las obligaciones:

• Pagar las reparaciones extraordinarias del inmueble (art. 501 del Código Civil).
• Respetar el derecho del usufructuario y no impedirle el uso y disfrute del bien.
• Hacerse cargo de determinadas cargas y tributos extraordinarios que correspondan al propietario.
• Pagar la hipoteca si existía antes de constituirse el usufructo, según las circunstancias (art. 509 del Código Civil).
• Responder frente al usufructuario si sus actuaciones provocan pérdidas o perjuicios sobre su derecho.

¿Qué es la nuda propiedad en una herencia y cómo funciona?

La nuda propiedad en una herencia es el derecho a ser propietario de un inmueble, pero sin poder usarlo mientras otra persona tenga el usufructo.

En estos casos, la propiedad se divide entre:

• Nudo propietario: es el titular del inmueble, pero debe respetar el derecho de uso y disfrute del usufructuario.
• Usufructuario: puede usar y disfrutar de la vivienda. 

En las herencias, es habitual que el cónyuge viudo tenga el usufructo y los hijos reciban la nuda propiedad.

El nudo propietario puede vender su derecho o hipotecarlo, aunque el usufructo se mantiene. Cuando este termina, por ejemplo, por fallecimiento del usufructuario si es vitalicio, la nuda propiedad se consolida con el usufructo y pasa a existir el pleno dominio.

¿Cómo funciona la nuda propiedad en una hipoteca?

Según el artículo 107 de la Ley Hipotecaria, se puede hipotecar la nuda propiedad de un inmueble, ya que la ley permite al nudo propietario ofrecer su derecho real como garantía. No obstante, es poco frecuente que los bancos concedan hipotecas para la adquisición de la nuda propiedad.

Ventajas e inconvenientes de la nuda propiedad

Para quien vende, la nuda propiedad le permite:

• Obtener liquidez inmediata sin tener que mudarse de su vivienda.
• Cobrar el importe en un pago único, en una renta vitalicia o en una renta temporal, según la fórmula pactada.
• Aunque depende de lo que se pacte en el contrato, el vendedor puede aliviar su carga financiera al transmitir la obligación de pago de impuestos y tasas asociados a la casa al comprador.

Quien compra este derecho:

• Adquiere un inmueble con un descuento sustancial sobre su valor de mercado.
• No puede usar ni alquilar la vivienda hasta que se extinga el usufructo, por lo que la inversión no genera ingresos inmediatos.
• El plazo de recuperación dependerá de la esperanza de vida del usufructuario, lo que causa incertidumbre en la rentabilidad.

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?

Hacienda utiliza una fórmula (conocida como la regla del 89) para calcular qué parte del valor de una vivienda corresponde al usufructo y qué parte a la nuda propiedad:

• Para calcular el usufructo vitalicio, se resta la edad del usufructuario a 89: 89 − edad del usufructuario = porcentaje del usufructo.

• El usufructo nunca puede valer menos del 10% ni más del 70% del valor de la vivienda.

• El resto corresponde a la nuda propiedad: 100% − porcentaje del usufructo = porcentaje de la nuda propiedad.

Caso práctico

Si el usufructuario tiene 75 años:

• Usufructo: 89 − 75 = 14%
• Nuda propiedad: 100 − 14 = 86%

Si la vivienda vale 300.000 euros:

• Usufructo (14% de 300.000): 42.000 euros.
• Nuda propiedad (86% de 300.000): 258.000 euros.

Hay que tener en cuenta que:

• Cuanto mayor sea la edad del usufructuario, mayor será el valor de la nuda propiedad.
• Si el usufructo es temporal, el cálculo es diferente: se aplica un 2% del valor de la vivienda por cada año que dure el usufructo, con un máximo del 70%.
• Este reparto entre usufructo y nuda propiedad sirve como base para calcular los impuestos de operaciones como compraventas, herencias o donaciones.

¿La nuda propiedad se declara en la renta?

La nuda propiedad puede aparecer en la declaración de la renta, pero no tributa igual que el pleno dominio. El nudo propietario tiene la propiedad, pero no puede usar ni disfrutar del inmueble. Por eso, si no obtiene ingresos por él, normalmente no tiene que declarar rentas inmobiliarias imputadas.

En general, tener la nuda propiedad por sí solo no obliga a declarar una renta inmobiliaria. Sin embargo, puede haber obligaciones fiscales cuando se vende, se recibe por herencia o donación, o se consolida el pleno dominio.