Las compraventas de la nuda propiedad de viviendas rompen con tres años al alza

Las compraventas de la nuda propiedad de viviendas echaron el freno en 2024. Según el Anuario de los Registradores de la Propiedad, durante el pasado ejercicio se contabilizaron 1.817 operaciones en toda España, lo que se traduce en una caída del 1,5% interanual. 

"Después de tres años de constantes crecimientos, en el año 2024 se ha registrado un ligero descenso de compraventas de nuda propiedad de vivienda", aseguran los registradores.

El resultado a la baja del año pasado contrasta con el incremento del 11,3% en 2023 o del 23,7% en el año 2022, aunque el volumen se mantiene muy por encima del mínimo de la serie que se registró en 2020, con 1.093 transacciones. Además, el documento destaca que "durante los dos últimos años se aprecia una cierta estabilidad de resultados, manteniéndose en el rango alto de resultados de la última década".

Colegio de Registradores

Los registradores reconocen que "todo parecía indicar que se mantendría la senda ascendente a lo largo del año 2024". Sin embargo, afirman que "la reactivación de los precios y una expectativa favorable con respecto a la evolución de esta variable parece haber enfriado dicho crecimiento".

Por regiones, Comunidad Valenciana se ha coronado como la autonomía con mayor volumen de compraventas de la nuda propiedad de viviendas (con 389 operaciones), seguida de Andalucía (352), Madrid (288), Cataluña (183) y Canarias (125). En las demás comunidades se han contabilizado menos de un centenar de transacciones, con Navarra (5), Cantabria (20), Extremadura (24), La Rioja (26) y el País Vasco (28) a la cola del ranking.

En cuanto a la evolución, se observa un cierto equilibrio entre incrementos y descensos, con crecimientos anuales en nueve comunidades autónomas, frente a las bajadas en ocho comunidades autónomas. 

Las subidas más destacadas se han producido en las CCAA con menos operaciones, como en La Rioja (85,7%) y País Vasco (47,4%), junto con Aragón (57,7%). También destacan los repuntes de dos dígitos de Murcia (37,1%) y Galicia (15,2%), mientras que con alzas inferiores al 10% están Andalucía, Madrid, Extremadura y Castilla-La Mancha.

En el lado de los descensos, destacan Navarra (-50%), Baleares (-37,9%) y Cantabria (-20%), seguidas de Comunidad Valenciana (-15,6%), Cataluña (-13,7%) y Asturias (-10,4%). Solo dos regiones han registrado caídas de un dígito: Canarias (-9,4%) y Castilla y León (-1,8%). 

Qué es la nuda propiedad

El Anuario de los Registradores de la Propiedad recuerdan que "la nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es propietaria, con la limitación de no tener derecho a su uso y disfrute, que corresponde a aquel que disponga del usufructo. El alargamiento de la esperanza de vida, con el correspondiente incremento de las necesidades de recursos económicos a partir de la finalización de la vida laboral activa, así como la probable reducción de la percepción económica a partir del fin de la vida laboral, pueden exigir recurrir al activo que normalmente mayor valor tiene en el patrimonio familiar, como suele ser la vivienda". 

Conviene recordar que la venta de la nuda propiedad es una alternativa para los mayores de 65 años que necesitan obtener liquidez para, en muchos casos, complementar su pensión y que permite mantener el usufructo vitalicio del inmueble. Es decir, pueden seguir viviendo en su hogar hasta su fallecimiento, momento en el que la vivienda pasaría a manos del comprador de la nuda propiedad.

Por tanto, el individuo deja de ser el dueño y pierde la propiedad de la casa para siempre. Por tanto, los herederos legales no podrán recuperarla ni revertir la transacción. Otra condición a tener en cuenta es que, en este tipo de operaciones, el propietario vende la nuda propiedad con un descuento de al menos el 30% respecto al valor del mercado. 

A nivel fiscal, convien tener en cuenta que esta operación venta supone una alteración patrimonial sujeta a IRPF, en forma de pérdida o ganancia.

Por tanto, quedará sometida a tributación en la declaración de la Renta del ejercicio en el que se perciba, salvo que pudiera ser de aplicación alguna exención, como, por ejemplo, la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años. Por otro lado, las rentas que perciba el vendedor de la nuda propiedad también estarán sujetas al IRPF. Además, el vendedor podría tener que hacer frente al pago de la plusvalía municipal. Por su parte, el comprador de la nuda propiedad deberá liquidar de forma obligatoria el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en dos momentos diferentes: uno en el momento de adquisición de la nuda propiedad y el otro, en la fecha de extinción del derecho del usufructuario.

En idealista actualmente hay anuncios de venta de la nuda propiedad de viviendas desde 35.000 euros. 

Alternativas a la nuda propiedad

Hay varias alternativas que permiten conseguir unos ingresos extra con la venta de una vivienda y seguir viviendo en ella de por vida. Además de la nuda propiedad, están la hipoteca inversa, la renta vitalicia y la vivienda inversa. Todas ellas están pensadas especialmente para que los propietarios de una edad avanzada puedan hacer líquido su patrimonio inmobiliario. 

Hipoteca inversa

Consiste en un préstamo en el que la casa actúa como garantía (generalmente se trata de la residencia habitual), que el cliente recibe el dinero de una vez o en cuotas periódicas, y de una forma temporal o vitalicia, hasta un determinado importe, que dependerá de factores como el valor de la tasación o la forma en la que se quiera cobrar.

La gran ventaja que ofrece esta alternativa es que no se pierde la titularidad del inmueble (no como con la nuda propiedad, que es un traspaso irrevocable), aunque para ello los herederos deberán saldar la deuda contraída por su progenitor después de su fallecimiento.

Esta opción es la más ventajosa fiscalmente hablando, ya que no hay que pagar por ganancias patrimoniales. Ni siquiera habría que asumir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el caso de que se trate de la vivienda habitual, sin olvidar que también existe una bonificación sobre los honorarios notariales y registrales. 

Las hipotecas inversas pueden ser concedidas por los bancos y las aseguradoras autorizadas para operar en España, y un ejemplo es la oferta que están comercializando Banco Santander y Mapfre. 

Renta vitalicia

Hay varias formas de percibir una renta vitalicia tras realizar una operación inmobiliaria, como contratar una renta vitalicia utilizando el dinero conseguido con la venta de un inmueble. 

Con esta alternativa, los mayores de 65 años que reinviertan lo ganado en una renta vitalicia podrán disfrutar de una bonificación del 100% de la ganancia patrimonial que hayan podido obtener; es decir, están exentos de pagar impuestos. Esta deducción puede aplicarse a cualquier inmueble, ya sea una segunda residencia, un local o un trastero (la vivienda habitual está exenta de por sí para los mayores de 65 años).

Ahora bien, para que eso suceda deben darse unas condiciones concretas. Fuentes del sector financiero recuerdan que “la cantidad máxima cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros. Además, la renta vitalicia debe constituirse en el plazo de seis meses desde que se transmite el inmueble, suscribirse con un banco o aseguradora y empezar a percibirse en un plazo máximo de un año desde que se constituyó”, entre otras cosas.

Vivienda inversa

La vivienda inversa es un producto que permite monetizar el ahorro en vivienda de las personas mayores mediante la venta de la vivienda y, al mismo tiempo, la firma de un contrato de alquiler vitalicio para que permanezcan en la vivienda de forma indefinida.

Cada operación es diferente, ya que se negocia con cada propietario. El propietario vende la vivienda y se convierte en inquilino, y puede abandonar la vivienda cuando decida, sin que ello conlleve ningún tipo de penalización. Además, en caso de fallecimiento prematuro los herederos reciben el importe del alquiler retenido no devengado.

Para calcular el importe de la operación (que normalmente está entre un 55% y un 85% del valor de tasación del inmueble) se tienen en cuenta variables como la potencial esperanza de vida del inquilino y se estima la cantidad a pagar en concepto de renta en dicho plazo. En el momento de la compraventa el propietario recibe la cantidad acordada menos la renta calculada. El importe retenido en concepto de renta se va consumiendo con el paso de los meses.

Su gran ventaja fiscal es que las plusvalías que consiga el mayor de 65 años por la venta de la vivienda están exentas de tributación en el IRPF.