¿La nuda propiedad se declara en la Renta? Te contamos cómo hacerlo

Ser usufructuario de un inmueble y vender o transmitir su nuda propiedad a otra persona es algo por lo que apuestan cada vez más personas en edad de jubilación, especialmente teniendo en cuenta las ventajas fiscales que supone esta operación para los mayores de 65 años. 

Vender la nuda propiedad permite obtener unos ingresos extra como complemento a la pensión gracias a la desmembración de la propiedad y el mantenimiento del usufructo (ya sea vitalicio o no), de manera que el vendedor adquiere liquidez sin perder la posibilidad de disfrutar de su inmueble. Sin embargo, es importante tener en cuenta el coste fiscal de esta operación para todas las partes.

Si es tu caso y tienes dudas sobre cómo se declara en la Renta la nuda propiedad y en qué casos, te contamos todos los detalles de su tributación de cara a la campaña del IRPF en 2025. 

¿La nuda propiedad se declara en la Renta?

Para saber si se declara la nuda propiedad en la Renta hay que tener en cuenta que existen dos partes implicadas:

• El nudo propietario, que es propietario del bien, pero no puede poseerlo y disfrutarlo, ni disponer de sus frutos o rentas
• El usufructuario, que cuenta con el derecho a poseer, usar y disfrutar del bien, así como a obtener sus frutos y rentas

El punto de partida más frecuente es el de la venta de la nuda propiedad por parte del propietario de un inmueble a otra persona, quedándose el vendedor únicamente con el usufructo, que suele ser vitalicio. 

De esta forma, el vendedor puede disfrutar de una renta complementaria a su jubilación y seguir disfrutando del uso de su vivienda mientras viva. El comprador, por su parte, logra acceder a la propiedad del inmueble en unas condiciones económicas más ventajosas.

¿Quién debe declarar la nuda propiedad?

Del lado del nudo propietario, este no tendrá la obligación de declarar la nuda propiedad adquirida mientras el usufructo siga existiendo.

Esto es así porque, mientras el nudo propietario no disfrute del usufructo del inmueble, tampoco podrá obtener ingresos a través de su explotación, por ejemplo, en forma de arrendamiento. Es el usufructuario quien goza de este derecho. 

Dado que el Impuesto sobre la Renta grava precisamente la obtención de rentas de distinta naturaleza durante un ejercicio fiscal, en este caso no habrá ingreso alguno que declarar por parte del nudo propietario.

No obstante, cuando se produzca el fin del usufructo y el nudo propietario adquiera el pleno dominio del inmueble, sí que se deberán reflejar en la Declaración de la Renta las posibles rentas obtenidas gracias a la obtención del pleno dominio del inmueble.

Diferencias entre pleno dominio, nuda propiedad y usufructo.

Además, en caso de que el nudo propietario venda su nuda propiedad a otra persona, nos encontraríamos en un supuesto de posible ganancia o pérdida patrimonial que también deberá reflejarse en la Renta.

En cuanto al usufructuario o vendedor, las rentas que este perciba a raíz de la venta de la nuda propiedad sí deberán declararse en el IRPF, así como las que se perciba de la cesión de su derecho de uso, por ejemplo, a través de un arrendamiento. Si es él mismo quien reside en el inmueble, entrará en juego la imputación de rentas inmobiliarias.

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¿Cómo se declara la nuda propiedad en la Renta?

La forma de declarar la nuda propiedad depende tanto de quién sea el obligado a declararla como de sus circunstancias concretas (arrendamiento, disfrute propio del usufructo, venta de la nuda propiedad…). Estos son los supuestos más frecuentes:

La venta de la nuda propiedad en el IRPF

La venta de la nuda propiedad tributa como ganancia patrimonial para el vendedor, que pasará a ser usufructuario. Esto es así siempre y cuando el vendedor no esté sujeto a alguna de las exenciones que veremos en el próximo apartado. 

Sin embargo, no deberemos tributar por el 100% del valor de referencia utilizado, dado que el usufructo también tiene un valor fiscal, que se calcula en función de la edad del usufructuario y su esperanza de vida. El valor del usufructo debe restarse al valor de venta que corresponda para tributar por la diferencia.

Declarar la venta de la nuda propiedad siendo mayor de 65

Tal y como recuerda Hacienda, no hay que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual si se es mayor de 65 años.

Esta exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital como si se transmite a cambio de una renta, ya sea temporal o vitalicia.

Del mismo modo, esta exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual, siempre que el titular sea mayor de 65 años, reservándose este el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.

Además, las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, también quedan exentas de declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su vivienda habitual, así como de cualquiera de las partes de dicha propiedad (usufructo o nuda propiedad).

¿Cómo afecta la nuda propiedad en la Declaración de la Renta?

La nuda propiedad no tiene por qué afectar a tu Declaración de la Renta si eres nudo propietario y, por tanto, no obtienes rentas relacionadas con el uso del inmueble. Sí estarás obligado a declarar la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente a una posible venta de la nuda propiedad.

Si, por el contrario, eres usufructuario, deberás reflejar en tu declaración las rentas obtenidas en relación a dicho usufructo, sean del tipo que sean, o bien declarar su aprovechamiento personal.

¿Qué impuestos hay que pagar por la nuda propiedad?

Los impuestos que paga el nudo propietario son distintos de los que paga el usufructuario:

• El vendedor de la nuda propiedad obtendrá presumiblemente una ganancia patrimonial que, como hemos visto, estará sujeta al IRPF, salvo que quede exenta. Así, deberá tributar por las rentas vitalicias o temporales obtenidas o bien por el pago único de la nuda propiedad. También será el responsable de abonar la plusvalía municipal cuando se produzca la compraventa, si hay ganancia.
• El comprador de la nuda propiedad deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), tanto en el momento de la adquisición de la nuda propiedad, como en el momento de extinción del derecho del usufructuario.

¿Cómo tributa la nuda propiedad en el Impuesto de Sucesiones?

La consolidación del dominio por parte del nudo propietario cuando se extinga el usufructo, así como la obtención del usufructo, tributarán en el Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones únicamente cuando la transmisión sea a título lucrativo o gratuito, es decir, cuando no exista una contraprestación o precio.

Esto significa que solo cuando exista sucesión o donación de usufructo o nuda propiedad se tributará por este impuesto, atendiendo a las exenciones y reducciones que existan en cada comunidad autónoma. 

Siempre que la desmembración del dominio se hubiera producido por una transmisión onerosa, es decir, a cambio de un precio, la operación tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.