Puedes aplicar la exención por reinversión en vivienda aunque no la incluyeras en la Renta

Cada año, miles de contribuyentes que venden su vivienda habitual se enfrentan a la pregunta: ¿debo pagar impuestos por la ganancia obtenida si reinvierto en otra casa? Hasta ahora, la respuesta dependía, en buena medida, de si se declaró en el momento oportuno, pero una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha fijado un criterio que modifica la interpretación aplicada hasta ahora por la Administración Tributaria: la exención por reinversión en vivienda habitual no constituye una opción tributaria en el sentido del artículo 119.3 de la Ley General Tributaria (LGT), sino un derecho subjetivo del contribuyente, que puede ejercerse incluso tras presentar la declaración del IRPF.

¿En qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual?

Imagina que vendes tu residencia con una ganancia. La ley te permite no tributar por esta cantidad si reinviertes el dinero en la compra de otra vivienda habitual, siempre que lo hagas en un plazo de dos años.

Este beneficio, contemplado en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF y desarrollado en el artículo 41 del Reglamento, busca facilitar la movilidad residencial sin penalizar fiscalmente a quien se muda de vivienda.

¿Es la exención por reinversión un derecho o una opción fiscal?

Hasta ahora, la Agencia Tributaria venía entendiendo que esta exención debía declararse dentro del plazo de presentación de la Renta y no hacerlo implicaba perderla, salvo contadas excepciones. Sin embargo, la resolución del TEAC de 31 de marzo de 2025 rompe con esta interpretación y sienta una doctrina que favorece al contribuyente.

El órgano afirma que, en los ejercicios posteriores a la supresión de la deducción por inversión en vivienda habitual (vigente hasta finales de 2012), la exención por reinversión debe tratarse como un derecho y no como una opción tributaria. Es decir: su ejercicio no está sujeto a la obligación de declararla en plazo, siempre que se cumplan las condiciones sustantivas.

¿Por qué no se considera una opción tributaria?

La clave de esta distinción reside en la doctrina del Tribunal Supremo, y más concretamente en la STS 236/2023 de 23 de febrero de 2023, que establece que puede considerarse que una figura fiscal constituye una opción tributaria cuando existe una alternativa entre dos regímenes fiscales excluyentes y, además, debe haber una manifestación de voluntad expresa en la declaración del contribuyente.

En el caso que nos ocupa, ni hay alternativa ni se exige una elección formal. La norma reconoce un beneficio cuando se cumple una condición objetiva: reinvertir en una nueva vivienda habitual.

Rectificación de autoliquidación: cómo ejercer el derecho a la exención

El cambio de criterio tiene efectos muy prácticos. A partir de ahora, si un contribuyente no aplicó la exención en su declaración inicial, podrá ejercer su derecho a solicitarla posteriormente, siempre que la reinversión se haya efectuado dentro de los dos años posteriores a la venta y la solicitud se presente dentro del plazo general de cuatro años, conforme al artículo 120.3 de la LGT.

¿Qué ocurre si han pasado más de cuatro años desde que presenté la declaración?

Lamentablemente, ya no podrás solicitar la rectificación. El artículo 66 de la LGT establece que, pasados cuatro años desde la presentación de la autoliquidación, prescribe el derecho a modificarla. Por eso es tan importante actuar con tiempo: el plazo empieza a contar desde el día siguiente al fin del plazo reglamentario para presentar la declaración.

¿Es válida la exención si la nueva vivienda está en construcción?

El Reglamento del IRPF permite que la reinversión se destine a una vivienda en construcción, siempre que las cantidades invertidas estén justificadas y documentadas, la finalización de la obra y su uso como vivienda habitual se produzca dentro del plazo de dos años desde la venta de la antigua.

Documentación necesaria para solicitar la exención por reinversión

Para beneficiarte de la exención, necesitarás acreditar tanto la venta de la vivienda antigua como la compra de la nueva. Lo más habitual es presentar la escritura de compraventa de ambas viviendas y justificantes de pago, como transferencias bancarias o cheques nominativos.

Si Hacienda cuestiona la condición de vivienda habitual, ten a mano certificados de empadronamiento, recibos de suministros o cualquier otro documento que acredite que residías de forma efectiva y permanente en la vivienda y, si la reinversión ha sido parcial o anticipada, contratos, facturas y justificantes de pagos relacionados con la construcción o adquisición.

¿Cuánto tiempo debo vivir en mi nueva vivienda para que se considere habitual?

Aunque la ley no exige empadronarte de inmediato, deberás residir en la vivienda durante, al menos tres años para que se considere habitual, tal y como establece el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF, salvo que medie causa justificada, como celebración de matrimonio, separación o traslado laboral.

Este requisito afecta a la consolidación de la exención y si abandonas la nueva vivienda antes de ese plazo sin motivo justificado, podrías perderla y tener que devolverla con intereses.

¿Puedo aplicar la exención si compré antes de vender mi vivienda?

Sí, siempre que la compra de la nueva vivienda habitual se haya realizado dentro de los dos años anteriores a la venta de la antigua. La normativa permite la reinversión tanto antes como después de la transmisión, siempre dentro del plazo de dos años y cumpliendo con las condiciones materiales.

¿Qué pasa si solo reinvierto parte del importe de la venta?

La ley permite aplicar la exención de forma proporcional si no reinviertes todo el importe que obtuviste con la venta. En ese caso, sólo quedará exenta la parte de la ganancia patrimonial que se corresponda con la cantidad reinvertida.

¿Qué implica esta resolución para los contribuyentes?

Quienes no declararon la exención en su momento no tienen por qué dar el dinero por perdido. Si cumplieron con el requisito de reinversión y el plazo de prescripción no ha vencido, pueden recuperar lo tributado de más.

El TEAC no ve esto como un cambio de opción, sino como el ejercicio tardío de un derecho, lo que cambia por completo el enfoque. En términos prácticos, esto podría traducirse en devoluciones por parte de Hacienda cuando se solicite la rectificación dentro del plazo legal y se cumplan los requisitos.