Vender una vivienda con beneficios puede ser una excelente noticia… hasta que llega la declaración de la Renta. Esta ganancia patrimonial queda sujeta al IRPF, lo que puede traducirse en un importante coste fiscal. Sin embargo, la Ley 35/2006 permite (cumpliendo ciertas condiciones) que ese beneficio quede exento de impuestos.
¿Qué es la exención por reinversión en vivienda habitual?
Este beneficio fiscal permite que quienes venden su vivienda habitual y destinan lo obtenido a comprar o rehabilitar otra donde vayan a residir, puedan librarse de tributar por la ganancia generada.
Por supuesto, no basta con reinvertir: hay que hacerlo dentro de unos plazos concretos y comunicarlo a Hacienda. La medida está diseñada para facilitar la movilidad residencial sin penalizar a quienes cambian de domicilio, pero exige cierta planificación.
3 requisitos para aplicar la exención por reinversión
Hacienda es clara con las condiciones, recogidas en el artículo 38.1 de la LIRPF y en el artículo 41 del Reglamento. Para beneficiarte, debes reinvertir el importe dentro de un período no superior a dos años posteriores o anteriores a la transmisión de la vivienda habitual, además de cumplir estas tres condiciones:
- Comunicarlo en tu declaración: tienes que declarar tu intención de acogerte a la exención. De no hacerlo, Hacienda no la aplicará por iniciativa propia.
- La vivienda transmitida debe ser la habitual: es decir, que haya sido tu residencia durante, al menos, tres años consecutivos. Si no has cumplido este plazo, tendrás que acreditar que el cambio de residencia se ha debido a causas justificadas, como matrimonio, traslado laboral, separación, etc.
- El dinero debe destinarse a tu nueva vivienda habitual: puedes usarlo para la compra de un nuevo inmueble que se convertirá en tu residencia o bien para rehabilitar una vivienda con ese fin. Se consideran obras de rehabilitación válidas aquellas que, o bien estén subvencionadas conforme al Real Decreto 233/2013, o bien tengan un coste que supere el 25% del precio de adquisición o del valor de mercado, descontando el suelo.
¿Puedo aplicar la exención si solo reinvierto parte del dinero?
También puedes aplicar la exención por reinversión, pero en este caso, de forma proporcional, quedando exenta la parte de la ganancia patrimonial equivalente al importe reinvertido. El resto tributará en tu declaración del IRPF. Esto es muy habitual cuando, por ejemplo, el precio de la nueva vivienda es inferior al obtenido en la venta.
¿La hipoteca en la nueva vivienda afectará a la exención del IRPF?
La financiación ajena en la vivienda transmitida no impide acogerse a la exención. A efectos fiscales, se considera “importe total obtenido” el valor de transmisión minorado en el principal del préstamo pendiente de amortizar en el momento de la venta, conforme al artículo 41.1 del Reglamento del IRPF. Además, Hacienda admite como reinversión tanto el pago del importe inicial como las amortizaciones anticipadas de la nueva hipoteca. Recuerda guardar los justificantes bancarios.
¿Puedo acceder a la exención si ya no vivo en la vivienda vendida?
Depende del tiempo transcurrido. La vivienda debe haber tenido la consideración de habitual, es decir, que haya sido tu residencia durante al menos tres años de forma continuada, salvo que existan causas justificadas que acrediten un cambio de residencia anticipado. Si has residido menos tiempo allí, Hacienda denegará tu exención, por lo que es fundamental justificar el uso reciente como vivienda habitual o aclarar los motivos del cambio de domicilio.
¿Pierdo la exención si reinvierto fuera del plazo de dos años?
Perderás la exención. El plazo de dos años es improrrogable. Si no lo cumples, tendrás que tributar por toda la ganancia patrimonial, incluso aunque hayas comprado una nueva vivienda después de este plazo.
¿Qué pasa con la exención si no vivo en la nueva casa?
En este caso, también perderás la exención. Para que Hacienda la mantenga, debes establecer tu residencia habitual en el plazo de 12 meses desde la compra o finalización de las obras y residir allí de forma continuada durante tres años. No hacerlo supone incumplir el requisito de habitualidad. Empadronarte y tener suministros a tu nombre puede ayudarte a probar que efectivamente vives allí.
¿Se puede aplicar la exención si la compra y la venta se producen en años distintos?
La exención se puede aplicar incluso si estas dos operaciones se realizan en ejercicios fiscales diferentes, siempre que se respeten los plazos de dos años, pero debes declarar tu intención de reinvertir en la Renta del año en que se realiza la venta.
¿Qué consecuencias tiene declarar mal la reinversión?
No declarar de forma correcta la reinversión puede suponer consecuencias fiscales serias, como la pérdida de la exención, la regularización de la ganancia patrimonial y la imposición de intereses de demora. Incluso sanciones si Hacienda considera que ha habido ocultación o negligencia. La mejor forma de evitar errores es asesorarte bien desde el principio de la operación.
Casos de exención total sin necesidad de reinvertir
El artículo 33.4.b) de la LIRPF también contempla supuestos en los que el contribuyente no necesita reinvertir ni comunicar nada para beneficiarse de la exención. En este caso, serían las personas mayores de 65 años y las reconocidas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Tanto en un caso como en otro, la exención se concederá de forma automática, sin ninguna justificación adicional.
Ahorrar en la Renta al vender tu vivienda habitual
La exención por reinversión en vivienda habitual puede suponer un gran alivio fiscal si estás pensando en cambiar de casa, pero para aprovecharla y evitar sorpresas desagradables, recuerda planificar cada paso, documentarlo todo y respetar los plazos establecidos.
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Alquilar la vivienda antes de venderla no excluye la exención por reinversión
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